1.项目区位分析与选择
房地产项目开发首要须看地段位置,地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位,以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。
按照不同区位内的投资环境要素不同,存在的范围不同的标准,可把影响要素分为宏观、中观、微观区位因素。
宏观区位因素:国家的投资环境
中观区位因素:区位地经济发展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等
微观区位因素:具体场所的自然经济及社会条件,如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等
2.土地使用权的获取
地块的选择须从土地市场、产品市场等方面综合研究后确定。根据企业规模、企业优势、拥有资源等方面的条件来进行土地选择。
3.房地产项目市场调查
应遵循科学性原则、复合性原则、价值性原则和创造性原则。同时,调查问卷设计应遵循有关原则,注意有关问题,避免走入误区。
4.消费者行为心理分析
消费者行为心理分析可从以下三个方面进行:心理现象、群体心理和行为方式。
开发商可以针对感觉、知觉、注意、记忆、思维、想象、情绪、态度等方面的心理过程规律,采取相应营销策略。同时还有7 个方面的外界因素也影响消费者心理:文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费风俗及生活方式等。这些因素是房地产开发中不可忽视的方面,需要仔细研究。
5.开发内容和规模分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择,是决定项目形态的主要因素。一般来说,房地产项目需要在符合城市规划的条件下,进行开发使用。选择最合适的用途和最合理的开发规模,是项目能够符合市场要求,符合居住要求的关键所在。
6.开发时机分析与选择
房地产项目规模大,周期长,投资大,如果在开发时间上选择不当,那对项目的发展极为不利。
房地产项目开发时机分析与选择,必须要考虑的一个因素是项目开发完成后的市场前景。在此基础上,再考虑项目的场地和建设时机。这对房地产项目的开发至关重要。
7.项目融资方式和资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择,主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
8.房地产项目市场细分、目标市场选择与市场定位
营销者必须设计出在目标市场中能够给产品带来最大竞争优势的市场地位,使产品在消费者心目中能占据一个清晰的位置,并且还要设计出为实现这一目标定位的市场营销组合,采取切实的行动把理想的市场地位送达给目标消费者。
9.房地产项目的产品策划
应把创造适居环境作为根本的规划设计思想。
①住宅的层次和平面类型选择要注重项目基地特征与居住者属性,同时要将项目的规划设计纳入城市总体环境考虑。
②户型选择,面积标准和户型比例的确定要一人为本,适应变化。
③景观设计要充分利用自然环境,并应具有统一性。
④住宅小区规划设计的科技化含量和智能化的应用要适应时代的发展要求。
⑤进行方案设计时要注重经济性。
10.房地产项目的价格策略
影响楼盘定价的因素主要包括七类:成本、市场竞争、产品差异、购房者心理、地产商发展目标以及政策、法律因素。房地产企业应根据自身所处的地位、竞争环境以及房地产业的特点,来确定有效地定价目标。销售过程中,随着供求关系变化和市场竞争加剧,开发商有必要进行价格调整。调价应注意市场反应、时机、顺序、方式、方法和幅度等问题。
图:影响楼盘定价的因素
11.房地产项目的广告策略
房地产项目的广告策略包括:广告目标、广告预算、广告公司选择、广告媒介运用、广告主题策划、广告设计策划、广告节奏策划、广告质量评价及效果检验策划等,只有对这些问题事先进行周密的具体的策划,广告策划的构想才显得清晰与完整,具有现实的可行性,再考虑广告策划的新趋势,编造广告策划书,以保证广告活动有条不紊地实施。
12.房地产项目的销售策略
要明确项目主题的要求、步骤与方法,做好项目VI 设计。楼盘必须包装,售楼处布置,销售模型制作,样板房的设计、售楼书的制作要有一定的技巧。同时要做好营销计划与销售控制工作。
13.房地产项目物业管理的前期介入
首先应根据物业档次及其功能定位确定各项服务所应达到的标准,然后房地产开发商应请物业管理专业人员参与规划设计方案的讨论,发表意见,提出建议。同时物业管理前期介入期间应组建物业队伍,制定可行的物业管理方案与制度。最后还要做好接管验收与业主入住阶段的物业管理。
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