[资料]房地产项目开发过程中重要的环节

发表于2016-05-27    981人浏览    0人跟帖    总热度:12  

房地产项目开发过程中几个重要的环节:

  房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹,全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况,对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。

  房地产项目开发是系统工程,环节多且复杂,不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作,规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类,对重点环节加以分析(有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行,这将视项目可利用资源情况而定。):

  前期工作:公司注册、项目可研(包括市场分析、经济分析等)、制定开发计划、土地取得(是否有拆迁、补偿视情况而定)、项目定位、设计收资、设计(包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等)、三通一平(七通一平)、融资准备等。

  建设阶段:规划、方案报批报建(含水务、环评、水保等);施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标;编制建设施工计划;地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。

  营销阶段:营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售(该环节复杂且重要,对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高的要求。)、销售服务(包括按揭办理、产权办理等)、品牌建立(项目与企业双品牌)。

  售后服务:交付、物业管理(品牌维护的有力表现,为分期开发传播口碑效应。)。

  

项目定位

  项目定位工作是房地产开发过程中的关键环节,产品能否为市场所接受、能否实现土地的最大价值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发风险,这些问题都将在项目定位阶段完成。

  项目定位工作的重点在于:对未来市场具备前瞻性,对城市发展有深入的研究,对城市文化的研究,对项目盈利模式有清醒的认识,确定企业的发展战略(赚笔钱就走,还是依托品牌长期发展。)。

  为求项目成功,项目定位工作是需要时间与资金投入的,通过专业性的对市场与项目进行研究,发掘项目潜在风险并研判其程度。在这个过程中有一些应该注意的问题:

  当代经济社会的发展是一个资讯的时代、专业化的时代,各种咨询公司、调研公司和营销公司的存在,在投资活动中起着不可忽视的作用。在聘请专业服务公司的同时,发展商应全程对其工作进行监督与配合,利用其专业的方式与较强的调研执行力,完成项目的前期调研工作。发展商应该对调研成果的分析应理性,不是通过“市场调研报告+项目SWOT分析+华丽的形容词”进行渲染就可以将投资可行性描述清楚的。

  项目定位时期的调研工作,大量的具体工作集中在“调”方面,而“研”却是核心成果。为了给后面规划设计工作铺平道路,在调研阶段应该从市场研究(专业公司或自有部门)、可行性研究(综合性的开发部门)、财务分析(概预算部门)等三个方面进行。

  项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少,却是项目开发的根本,是项目投资盈利的保障。项目定位阶段应完成项目档次、品质定位;项目核心竞争力定位(概念、配套、细节、卖点、价格);项目目标客户群定位;项目盈利状况与可控风险程度分析等重要工作。

  为了减少项目的不可预见性,在调研工作中还应注意了解城市的气候、温差(是否需要采暖);地理、地质(通常承载力、湿陷性黄土、中、强风化层状况等基础问题);建材、劳务成本;市政配套情况与可能性;以及地块自身的不利因素等。

  在完成项目定位工作后,规划设计作为实现项目定位的最重要表现显得尤为重要,规划设计的好坏直接关系到市场的认可程度、营销推广的卖点、项目核心竞争力的表现以及能否实现投资效益的最大化。那么,在规划设计过程中有哪些是最值得注意的问题呢?

  首先,将规划设计的内容按顺序加以区分,对各阶段的工作重点加以明确。规划设计主要可以分为以下四项重点工作:概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。

  

概念设计

  概念设计工作最重要的就是如何理解和把握政府针对城市整体规划需要,对地块开发设定的各种限制性文件,如何针对《规划意见书》或者《设计要点》等所提出的要求,实现项目定位的表现方案。同时,也是对项目投资及盈利情况的初步体现。

  在项目概念设计阶段能否清晰、透彻的分析地块特点如:形状、高差等地块自身条件,以及地块周边道路交通体系、市政配套设施、商业人流环境以及山、湖、林、海等自然资源。同时,应把握好空间关系的处理、用地平衡与竖向分析以及经济效益等关键的细部问题。这些因素都将是决定能否体现项目自身价值的重点。

  另外,在概念设计过程中应该把握与研究项目所在城市的文化,对其文化内涵加以分析与延展,从情感上征服或者说是能够为当地消费者所接受。

  只有对上述工作进行了全面细致的了解和研究后,才可以着手概念设计工作。而这些工作应该由发展商与招标过程中的设计单位共同完成,通过紧密的沟通,在设计单位清楚的明白发展商开发意图的前提下,才不至于使该过程的工作出现反复与难度。


  概念设计阶段还有一项重要的工作就是设计单位的选择,可以说设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题。每一家设计单位都有自己独特的设计风格,根据项目地块情况、人文地理环境的不同而设计出不同的产品。但还是会体现出设计单位最精髓的设计理念,而这些理念却是相同的。因此,这个阶段对于设计单位的确定应当非常谨慎,在下发的《设计任务书》或者《招标文件》中,应尽量减少对设计思路的限制,为设计单位留出更多的设计空间。

  设计单位在概念设计过程中,往往更多的从建筑艺术、空间合理、主题思维的角度出发进行表现。而有些表现为了达到效果可能会牺牲掉发展商的商业利益,在这时发展商与设计单位的沟通与协调就相当重要。同时,开发商应从专业的角度理性的分析设计单位的设计意图,发现其中不利于商业运作与推广的部分加以沟通。

  与概念设计同时进行的还有一项重要工作就是“设计收资”工作,这项以设计单位为主的工作,发展商应该全程协助与参与。这项工作为日后方案设计与施工图设计是在成本控制方面为发展商减少了麻烦。

  

方案设计、初步设计与施工图设计

  方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解,对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

  方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例,面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时,还应注意结合当地气候、地质条件,合理运用规范与地方标准,对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通,研究当地习惯做法,提出较为合理的解决方案,以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》,为设计单位提供设计指引。

  通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇,既要保证项目品质,又要保证容积率,提高项目效益,如何取舍?我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析:

  对于大盘、分期开发的项目,在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要,大盘的利润主要是在后期实现,如果不能在前期被市场认同,将对后期造成较大的压力。

  对于短、平、快项目,如何创造效益最大化,提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒作,准确的户型定位、合理的价格,快速消化市场。

  不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析,在开发前期阶段,发展商应对项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下,心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而延误了项目的开发时机,失去市场。

  方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要,为确保设计工作不至于出现反复,或不能通过审批,而影响整个项目的开发进度,前期应针对设计内容,汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定:

  1、地方规范,如:建筑节能标准,(由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定,在成本上有一定的变化。);建筑等级分类,(各地根据不同的标准对建筑等级进行分类,应在设计过程中灵活运用,减少不必要的成本投入。);抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范;

  建筑材料推广,(各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本,有些却不可取,这些问题需要开发商认真分析。);

  2、地方习惯做法,如:掌握地质情况,合理选用基础形式(南北方由于地质情况不同,采用的桩基础形式也各不相同,如:预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的,选择适合的基础形式将有利于节省造价。);采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料(粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料的本地化情况);

  3、可利用的擦边球,根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同,根据企业的公关能力与公关力度不同,所产生的效果也不同,还需要根据实际情况判断;初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样,为下一步施工图设计做好准备,这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。

  在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位,对相关材料、设备进行初步选定,尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。

  在方案设计与初步设计阶段应该对项目的成本进行核算,通过开发商的概预算部门对图纸的审核、计算,提出初步的土建工程预算,结合项目定位与成本控制计划,提出对图纸的修改意见。(这个工作一定要在这个阶段完成,如果拖到施工图阶段再改变,将对施工进度产生影响,也不利于降低成本。)

  施工图设计阶段,对于如何优化结构,合理计算荷载、配置含钢量,提高住宅与商业的空间实用率,向设计单位提出了更高要求。施工图设计所采用的标准与设计时间对于工程造价的影响是很大的,对施工图设计过程应聘请相关专业的专家进行充分论证,同时应加强企业概预算方面的力量,主要从结构优化方面为成本控制提出合理的意见。

  对于施工图设计单位的选择,应该慎重,由于房地产行业的特殊性,会选择不同的设计单位来完成。根据经验品质较高的项目,从概念设计到扩初设计通常选择名气大、业务多的公司完成,而且多是国外公司或在中国的分公司。

  而施工图设计应尽量本土化,如果是在较为成熟的地区开发项目,尽量选择当地设计单位,这些单位对当地情况、习惯做法、地方规范都相当了解,对缩短设计周期与节约成本都是有利的。

  如不能选择当地的设计单位,则对于施工图设计深度应该按照国家相关规范设计完成,但有些地方由于多年来形成的行业习惯,施工图审查单位习惯了一种标准。在设计前期设计单位应该通过渠道取得当地已通过审查的施工图样本,加以研究,避免出现返工或通不过的情况(我的切身体会)。

  施工图设计过程中,开发商还应注意制定严格的施工图审查程序,避免政府审图部门和施工单位拿到的图纸“错、漏、碰、缺”过多,为图纸的审查和施工带来麻烦。

  

报批报建

  该项工作是整个开发过程中较为繁琐的工作,涉及面广,外联单位多,对实现项目定位与保证开发品质以及项目开发成本的控制起到关键作用。


  报批报建主要的工作内容分为以下几个方面:

  1、土地方面:

  在取得土地使用权后应首先在当地计委立项,然后由规划部门提出地块的规划建设要求。同时,规划部门将汇同消防、人防、交通、园林、教育、自来水公司、电信公司、燃气公司、排污公司等单位对项目规划提出要求。对于这些要求有些对于开发商的限制较多,严重影响了项目的效益。这时前期开发部应与设计单位、开发部门共同研究后,分别与上述单位进行沟通,寻求双方都能接受的最佳方案。

  2、图纸方面:

  前期开发部门在设计单位与施工单位的配合下,完成规划方案与施工图的审批,审查工作,并分阶段领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目施工许可证》,以及协助施工单位取得《开工证》(有些地方无此程序)。

  3、其他方面:

  除了上述报批报建工作外,在开发过程中还包括地界界桩放线,基础工程验线,缴纳土地使用费,缴纳档案保证金,协调垄断行业的进场施工,预售面积查丈,竣工面积查丈,工程规划、施工验收以及产权登记与企业年审等工作。

  报批报建工作体现了一个开发企业的综合能力,需要各部门、各专业在整个过程中密切的配合与沟通。在圆满完成这些工作后,项目开发就向成功迈进了一大步。

  在完成了项目开发的所有前期工作后,项目进入到最为关键的几个环节:融资、施工与营销。


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