土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。(房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发)。
土地一级开发的主要盈利模式有:
1、工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)
2 利润分成模式
重庆市的土地一级开发采用的是这种方式,土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发,生地变成熟地之后,土地储备中心进行招拍挂出让,出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
3、土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。此种方式的利润率会高于第一种模式,但是对于企业的现金流压力会比较大。
土地二级开发是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。一级土地市场是指从立项到实现土地“三通一平”,达到建设条件之前的房地产市场形态,目前通常由各级政府垄断,或授权有资质的开发主体进入市场;而二级土地市场是指经过一级市场开发之后,通过招拍挂上市交易或协议出让的土地市场的统称。开发商一般从一级市场开始跟进,二级市场摘牌,做好完善的土地一级开发策划,方可着手开发建设。其间需经历市场调研、投资分析、进场竞价、修改修建性规划、工程建设、商品房销售、竣工验收、房屋交用、物业管理等繁复过程。
湖北 平顶山 | 房地产
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