“新国五条”雷声大雨点小 买房卖房白折腾

发表于2013-05-15    606人浏览    1人跟帖    总热度:10  

摘要:“新国五条”引发楼市买气膨胀,如今时过境迁,有人在抱怨,3月不“购房”,4月徒感伤。经历多次调控后,买卖双方越来越不相信“狼来了”,当下部分买家正由观望开始转为入市。
“新国五条”雷声大雨点小 买房卖房白折腾_1


  “新国五条”引发楼市买气膨胀,如今时过境迁,有人在抱怨,3月不“购房”,4月徒感伤。也有人在感慨,最厉害的20%个税政策雷声大雨点小,着急买房卖房,白折腾一回。
  总之,对买卖双方来说,各种情绪蔓延,估计税收部门、中介公司、开发商,只有一种情绪:狂喜,一月收了或挣了一年的钱,对政策,焉能不欢喜?
  ■买房囧事:
  仓促下手有点后悔
  段小姐是今年3月“购房一族”。她对记者说,本来打算花大半年时间慢慢看房、挑房,可是“新国五条”及细则出台后,她看着买气“嗖嗖”地上去,担心房价会大涨,就匆匆忙忙地签了购房合同,买了套朝东的房子。房子其他方面倒还满意,户型方正,交通便利,周边也有不错的教育资源,但就是朝向不太满意。
  买完房子后,段小姐经常跟亲戚朋友唠叨,下手有点仓促,现在有点后悔,这套房子最大的缺点就是不朝南,采光有点受影响。亲戚朋友劝慰她说,世上哪有十全十美的房子,如果房子啥缺点都没有,人家为啥要卖掉呢?
  ■买房贷款:
  单子已批款项难放
  今年3月,赶在“新国五条”上海细则出台后第二天,万女士买了一套二手房,用了商业和公积金组合贷款。因为公积金贷款利率低,还可以每月用公积金账户余额还贷,万女士感到比商业贷款更加划算,于是贷足了40万元的公积金额度。没想到,今年五一节过后,万女士收到卖家催款函,说公积金贷款没到账,万女士一下慌了神儿。
  一查才知道,原来是公积金中心的房屋贷款余额不足,批下来的贷款没钱支付,需要等待。等多少天呢,不知道。这又让万女士一家上火了。万女士咨询了中介公司,得到的结论是:“根据购房合同,万女士并未违约,因为合同签订的最后付款日期是银行放款日期,所以卖家的催款函可以不用理会。 ”
  但也有朋友给万女士建议:“也不能拖卖家太长时间,在房屋贷款不到位的情况下,买家有义务另筹资金,补足缺口。 ”万女士表示:“现在只好跟商家协商,拖延时间,希望公积金贷款能尽快到位。早放款、早交房,耽误一个月,就少了1万元租金。 ”
  ■先卖后买:
  卖房容易买进困难
  21世纪不动产上海区域市场研究部对4月置换性需求集中的普陀大华、宝山杨行、浦东张江各家门店抽样统计显示,各板块都存在一部分客户3月高价卖出旧房后,4月未买到合适房源的情况。
  21世纪不动产上海锐丰杨行分行经理曹金丽介绍,4月,置换型成交量占到整个板块的四成以上,他们大多选择天馨花园、康桥水都等次新公寓,面积集中在80平方米—150平方米的两房和三房,置换需求中,大部分都是来自杨浦、闸北等区域的客户。从调查结果来看,目前该区域未置换到心仪房源的客户还有很多,占总量的30%左右。这类卖出老房、尚未买进新房的客户,一般对房源的要求较高,比如房型设计是否合理,日照是否充足,楼层是否合适等,选房标准多样。其中很多客户都要求主卧或者客厅必须朝南,朝西或者朝东的房源不予考虑。
  3月,为了给儿子结婚,叶先生以略高于市场的价格,129万元,卖掉自己位于杨行板块杨泰小区的一套65平方米两房。随后经过一个多月的看房,他发现看中的三房有5%左右的价格上涨,总价已高于240万元,超出原先的220万元预算。曹金丽说:“其实板块内有多套房源,各方面都非常符合叶先生一家的需求,迟迟未成交的关键,是3月房价上涨超出他们家庭预算。 ”
  21世纪不动产上海锐丰大华分行经理张军立介绍,目前大华板块未置换到心仪房源的占到置换型客户总量的10%左右,政策主导下的观望情绪是导致其未实现成交的根本原因。
  ■离婚买房:
  “假戏真做”欲哭无泪
  “新国五条”引发的“假离婚后遗症”正逐渐浮现。疯狂离婚潮在3月中旬、4月初达到顶峰后开始回落,4月全市离婚数很快恢复到往常水平。市民政局提供的数据也显示这样的轨迹:2月全市办理离婚3277对,3月7080对,4月4364对。
  为了房子假离婚,不少夫妇最后却“假戏真做”。中国社工协会婚姻家庭工作委员会“家和工程”婚姻咨询热线从3月初开通至今2个月来,已接到来电、上门咨询“假离婚如何复婚”的案例120余件。
  “说好假离婚的,现在丈夫真的和我分手了,两套房也都已经过户到他名下,我该怎么办? ”前几天,“家和工程”婚姻咨询热线专家明丽接到吴女士的求助。像吴女士这样的求助,最近一段时间,婚姻热线每天都要接到两三例:有在丈夫哄骗下“真离婚”的,也有离婚后放纵自己出轨的,还有出现财产纠纷闹矛盾的……尝到“假戏真做”苦果的往往是女性。
  七莘路上的闵行区婚姻登记中心为劝解汹涌而来的离婚潮,曾经专门设立警示牌,上写:“楼市有风险,离婚需谨慎”。
  ■父子交易:
  为避税亲属之间买卖
  在3月的交易狂潮中,有这样一类群体,他们没有买卖房产需求,只是担心高额的20%个税,匆匆忙忙卖给亲属,老王就是这样一个代表。
  上世纪90年代,老王用两万元的价格,买下单位一套售后公房,由于担心将来开征遗产税,房产证直接写成成年儿子的名字。之后,儿子结婚,又买了一套婚房。
  让老王想不到的是,遗产税未征收,如今20%个税要来了。儿子有两套房,这套售后公房已经升值到400万元,以后卖房如果按照差额20%征收,几乎要征收80万元。吓坏了的一家人,赶紧加入3月汹涌的交易潮,儿子将房子卖给了父亲。 “缴了8万元的个税,这个数目还可以承受。 ”
  至于为什么不直接卖给别人?老王说,这套房已经习惯了,还是套不错的学区房,家人一直不打算卖出去,如今儿子卖给父亲,纯粹就是担心将来征收高额的20%个税。
  上海锦天城律师事务所资深律师杜鸿亮表示,在3月的交易潮中,据他观察,至少有10%是属于这样的自家人之间交易,这类群体当下普遍后悔两点:一是后悔,为了不见踪影的遗产税,将房产写在子女名下;二是跟风在3月实现自家交易,缴完税后,却发现20%个税尚未执行,感觉税费白缴了。
  ■买房习惯:
  再吃力也要买大房
  为避免20%个税政策执行后,交易成本过高,现在越来越多的买房者就算非常吃力,也倾向于一步到位买大房。
  信义房屋黄浦店经理黄盈嘉介绍,近期接待了一名黄浦老西门板块的客户,原本打算替父母购房,入手一套200万元左右的房产。由于担心未来置换房屋时遭遇20%个税,故改变买房策略,选择一步到位,先将自家100平方米两房以400万元卖出,然后打算购买一套180平方米四房,控制在680万元左右,未来与父母共同居住。
  现在越来越多的买房者认为,随着房地产调控的深入,首次买房所占的优势进一步显现。如果经济条件允许的话,尽量一步到位。因为如果先买小房,未来再买大房的话,置换成本过高。所谓一步到位买大房,免去高额税费是“王道”。
  ■政策感悟:
  不再相信“狼来了”
  3月赶“末班车”行情过后,4月沪二手房成交回归理性。信义房屋企划部最新统计数据显示,2013年4月期间,上海全市共成交约2万套二手房,环比大幅回落71.61%。
  信义房屋企划部分析师邱丹认为,4月间上海二手房成交比3月期间大幅回落,主要有三方面因素影响:一是上海版调控细则虽已落地,但20%个税执行期限仍存在未知,买家对政策预期不明或者对政策信任度下降,不愿再盲目入市。二是经过前期大量去化后,存量可售房源不多,业主新增挂牌意愿不高。三是目前市场上买卖双方存在心理价差,买家认为房价会跌,卖家认为房价会涨,导致两者间的价格策略出现分化、交投达成难度上升。
  但这种情况正在悄然改变,邱丹认为,经历多次调控后,买卖双方越来越不相信“狼来了”,当下部分买家正由观望开始转为入市。
  信义房屋徐汇店主任业务陆骁歆介绍,目前在徐汇中心板块,有部分高端刚需买家已由观望转为入市。此类买家目前占比为三到四成,多为首次置业人群,打算在半年内置业,欲购买面积90平方米左右的两房,总价400万元左右。 4月初,适逢沪版调控细则出台不久,因政策前景不明暂时转为观望。4月末,由于20%个税政策迟迟未在上海执行,入市态度从消极变为积极,如有合适房源愿意主动出来看房。

新闻来源:筑龙新闻 https://news.zhulong.com/read174342.htm
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  •    attilaxwd  奖励于 2013-05-15 11:24:02

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