风光“地王”们何时上演王者归来?

发表于2013-04-27    712人浏览    1人跟帖    总热度:12  

摘要:有楼盘拿地半年就可以上市,有些楼盘拿地超过两年却还没开盘,杭州楼市各个开发商之间的行事风格,正出现越来越明显的差异。杭州近20个楼盘拿地逾两年未面市,其中一半是高价地。地价高企、规划调整、市场环境变化等,成为这些楼盘迟迟上不了市最重要的一些原因。


风光“地王”们何时上演王者归来?_1

风光“地王”们为何迟迟不露面?


有楼盘拿地半年就可以上市,有些楼盘拿地超过两年却还没开盘,杭州楼市各个开发商之间的行事风格,正出现越来越明显的差异。
根据杭州市国土资源局公开资料显示,主城区出让宅地中,至少有70个项目还没有开盘。而其中,距离出让时间超过两年的项目有近20个。记者在采访过程中了解到,地价高企、规划调整、市场环境变化等,成为这些楼盘迟迟上不了市最重要的一些原因。
拿地已有6年多
钱塘艺墅至今不开盘
从拿地到最终面向市场销售,杭州一般的开发商会把时间控制在两年之内。但是,有楼盘却在拿地6年之后,还迟迟未开。
这个楼盘叫钱塘艺墅。根据杭州市国土资源局出让信息,该项目地块于2006年12月18日正式出让,出让面积13375平方米,容积率仅1.5,由开发商浙江华成投资以10977元/平方米楼面地价收入囊中。这个时间,距离现在已经超过6年。
这个楼盘到底是个什么样的项目?为何迟迟不开?最终确定的开盘时间又是什么时候?记者为此致电该楼盘售楼处,得到的回答是:暂时还不开,要到明年才开盘。至于为什么迟迟不开,销售人员则表示:具体不清楚。
根据这个楼盘公开信息,该项目位于钱江一桥北岸,主要功能规划为18幢方盒子住宅公寓,7种公寓及住宅形式的组合,包括单身公寓,水平组合公寓,南北两种复式公寓,南北两种屋顶公寓及花园洋房,主力户型200—400平方米,其中小部分为90平方米户型,楼盘定位为叠排高档住宅小区,由华成集团子公司浙江亚飞置业有限公司投资开发。从楼盘提供的图片来看,比较有个性和创意,不过杭州的购房者想要一睹其庐山真面目,恐怕还要再等上一段时间。
为何迟迟不面市
规划调整方案多变是主因
虽然不如钱塘艺墅那么“淡定”,但“几年磨一剑”的楼盘,显然并不只这样一个。比如,2008年拿地至今还没开盘的银杏汇项目。
银杏汇,即杭政储出2008年23号滨江西环闻涛地块,该地块算得上是非常稀缺的一线江景地块,为商业、住宅综合用地。这一地块位置不错,位于钱塘江入海前最壮美一段,与六和塔、九溪、西湖风景区隔江相望,原址为中国美院之江校区,按理说这样的项目比较容易打造,但为何也迟迟不能出炉?
对此,开发商杭州德城置业有限公司副总经理廖书杰解释,这是受到地块所处区域大规模的调整影响,这也使得银杏汇的方案也一调再调。她说,不过现在项目的规划已经基本敲定,楼盘定位比较高端,主力户型300-400平方米,是否精装修则还没有最后定。项目共有9幢楼,除了住宅部分,商业部分将整体自己持有,为项目作配套,目前已经引入一家瑞士酒店。
廖书杰说,项目的建筑立面非常现代大气,视觉冲击力非常大,建成后应该会成为滨江的标杆性项目。她说,项目预计今年年底能具备开盘条件,但到时候是否开盘,还要看市场情况。
银杏汇当年拿下的4782元/平方米的楼面地价,从现在来看偏低,不过廖书杰坦言,多年过去加上财务成本,这块地的土地成本,也已经不低了,应该已经超过1万元/平方米。对于开发商来说,项目迟迟不推,除了耗费了大量时间,对于其资金实力,显然也是一个巨大的考验。
同样规划几经调整的,还有武林外滩项目。因为地处绝对市中心,以及与周边小区比较靠近的原因,武林外滩的规划也调整了几次,最终将它变成了一个“六年磨一剑”的项目。该项目目前规划已定,总建筑面积约7万平方米,由6幢高层和1幢小高层组成,主力户型为200、250、300平方米,将被打造成市中心的高端宜居楼盘。预计今年开盘。
高端项目占多数
能否消化市场说了算
值得一提的是,这些距离拿地时间超过两年的项目,很多都是堪称“压箱底”宝地,本就定价不低。并且两年之前,特别是2009年、2010年,恰好是属于土地市场行情火爆,地价也处于历史高位的时期。这些当年铁定要定位成高端豪宅的项目,却因为限购限贷等一些对高端楼盘影响最为明显的政策,遭受销售滑铁卢,而这些当年的地王项目们,只能暗自嗟叹,纠结不已。
据了解,这些地块中,楼面地价在2万元/平方米以上的项目,就包括了西溪明珠、九龙仓君玺、钱塘印象、御园等多个项目,占到1/4左右。这些项目如果想要实现保本价,基本上最终的售价需要在35000元/平方米以上;而楼面地价在15000-20000元/平方米的地块,则包括佑康紫金府、中企御品湾、雅戈尔申花两地块,又占据了1/4左右。
在申花板块,最为有名的高价地,当数雅戈尔拿下的两宗楼面价分别达到17751元/平方米和18114元/平方米的地块,该地块的地价,曾经一度“面粉”贵过“面包”,由此也频频传出开发商退地的消息。地价高企,而不知如何操盘,显然是最大的原因。到目前为止,关于这一地块的开发进度、项目规划,都还没有确切信息。
在钱江新城,钱塘印象项目算是该区域比较稀缺的未开新盘之一。2009年,实力强劲的义乌中国小商品城房地产开发有限公司,以横空出世的黑马之势,斥资18.9亿元总价拍得该地块,楼面地价20650元/平方米。不过该公司竞得地块之后,一直非常低调,久久不见有产品方面的信息传出。据开发商浙江商博置业营销部经理鲍海峰介绍,该地块主力户型200多平方米。至于具体开盘时间,则还未定。
同样不能确定开盘时间的,还有九龙仓君玺项目。该楼盘是2010年杭州的地王项目,位于文晖路和建国北路交叉口。据销售人员说,开盘时间未定,具体规划也还没敲定,一切都似乎还在酝酿中。
很明显,这些盘迟迟不推的重要原因,也是基于对市场前景不甚乐观的担忧。“限购限贷政策还没有取消,加上目前传言的房产税,高端房产销售状况不会太乐观。”一位开发商如是表示。

新闻来源:筑龙新闻 https://news.zhulong.com/read173693.htm

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 发表于2013-04-27   |  只看该作者      

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