亦庄需重新定位 突围“后开发区时代”

发表于2013-04-23    814人浏览    1人跟帖    总热度:10  

摘要:细数亦庄的发展历程,自94年确立了国家级经济开发区定位到现在,已经在不知不觉中走过了将近20个年头。但在20年前就开始行动的亦庄,并没有显现出过多的优势。突围“后开发区时代” 亦庄需重塑产业定位 。
亦庄需重新定位 突围“后开发区时代”_1
  
  细数亦庄的发展历程,自94年确立了国家级经济开发区定位到现在,已经在不知不觉中走过了将近20个年头。在这20年中,整个北京商务市场格局也同样在发生着变化,近两年中,需求激增,供应稀缺,导致核心区域的租金高涨,郊区化办公逐渐成为一种趋势。大望京、丰台总部基地等区域,借力外延趋势,吸引投资资金及企业落户,但早在20年前就开始行动的亦庄,并没有显现出过多的优势。
  现状:写字楼供应量偏大 市场化存在困境
  据中原地产商务楼宇部总经理徐越分析,目前亦庄商务市场中存在的问题主要有三点。首先,商务产品在供应上存在一定问题,区域内项目间不仅存在竞争,政府层面的招商引资政策也给区域内开发企业带来了一定的压力。“一些有落户意向的企业,并没有在市场中承租或购买写字楼项目,而是直接通过政府渠道获批土地,自建写字楼,刨除自用需求外,再将剩余面积对外出售、出租。但由于这些企业并不是专业开发商,在项目建设初期并没有进行科学的规划研究,导致项目进入市场后需要很长的周期进行消化,往往造成长时间的空置。”
  其次,区域内土地供应仍是工业用地占绝对主导,这样的土地属性在物业出售环节中将受到一定限制,“也就是说,当某个企业购买写字楼的时候,受限于项目为工业立项在交易政策中的限制,导致企业只能以租赁或购买土地的方式拥有写字楼的使用权,而不能进行写字楼的直接购买。”另外,商业、交通、居住功能同样是限制亦庄发展的短板,“区域内现有的配套很难完全解决员工的衣食住行,落户亦庄有可能导致的到员工流失问题,是很多选址企业的顾虑。”
  建言:制定动态产业规划 引入高附加值企业
  针对,亦庄商务市场供应、市场化、配套方面的困境,国际企业房地产资产与设施管理者协会中国区副会长卢志华表示,区域发展需依托产业,产业的发展依赖于政府的政策导向。卢志华认为,“亦庄原来定位为生产型基地是非常正确的,也在一段时间内取得了很大的突破,但所有的行业、产业都有一定的生命周期,亦庄需要确立新的定位,制定动态的产业的结构,确保拉动型的经济的长期存在。”
  “亦庄区域内有很多世界500强,但落户亦庄与落户CBD有很大的差别,亦庄区域内企业多属与生产型企业,并没有在区域内纳税完税,仅仅拉动了地税的增加和区域内的就业机会。亦庄需要引入高产值企业,发展自身的商务市场,而不是一味停留在高端制造业的定位,”第一太平戴维斯董事徐伟成表示。
  前景:借力南城发展第二机场建设 后发制人仍有机会
  “城市功能格局决定了城市规划,南城建设的目标是将北京建设成世界城市,标志着北京城市格局发展进入了一个新的发展阶段,亦庄的发展无疑将受惠于南城的整体规划。此外,第二机场的建设将给亦庄带来新的发展机会,” 中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞分析。
  的确,虽然目前亦庄区域的商务氛围相较于传统区域仍有不小差距,但可以看到近两年力宝广场、朝林广场、大族企业湾等高端、综合性项目的涌现,给区域楼宇经济注入了新的活力。大族企业湾董事总经理盛英泰表示,亦庄作为环渤海经济圈扇形的远点,具有明显的区域及交通优势,轨道交通的开通将成为亦庄区域发展的触媒。此外,受经济环境影响,很多企业的承租能力越来越弱,郊区化办公的趋势将给亦庄的发展带来机会,“现在很多企业把生产部门落户亦庄,未来商务、结算、服务部门设立在亦庄不无可能。”“亦庄的商务楼宇市场正处于萌芽阶段,打造高端写字楼产品的初衷就是希望能在硬件上为区域定位升级的实现提供可能,”刘常玲表示。据力宝广场项目负责人刘婷介绍,“力宝广场的5A级写字楼推出市场后很快售罄,证明区域内的高端商务、商业需求是存在并酝酿已久的,亦庄相较于其他区域仍然属于价值洼地,投资前景还是非常值得期待的。”
  谈及投资前景,汇石投资合伙人张剑认为,未来五年内CBD、金融街、中关村等成熟商圈写字楼新增供应仍十分有限。二三线城市的商务市场,相较于北京商务氛围还需培养数年,亦庄的地理位置、交通条件更有优势。此外,较强的产业基础,让区域升级更具可能性。


新闻来源:筑龙新闻 https://news.zhulong.com/read173467.htm
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