从张家口看三线城市写字楼市场的演变与发展

发表于2010-09-10    1416人浏览    1人跟帖    总热度:10  

张家口概况
区位交通:作为河北西北部中心城市,京、冀、晋、蒙四省市交界处,张家口占据了区域交通枢纽地位,同事也是北京市的后勤基地,具有很大发展潜力。
城市发展:受到军事禁区及发展空间的限制,张家口城市一度发展缓慢,目前则进入了快速发展期,向南发展将是其主线,未来目标是成为四省市交界处的特大中心城市。
经济发展:目前经济发展水平落后于其他环京城市群,但在旅游、物流、生态农业等方面具有相当大的发展优势,发展潜力巨大。
房地产市场:正处于由政府主导的快速启动阶段,在政府三年大变样的政策主导下,房地产市场具有很大的发展空间。
发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段
人均GDP(美元) 800-3,000 3,000-4,000 4,000-8,000 8,000以上
需求特征 生存需求 生存 改善
需求兼有 改善需求为主 改善需求为主
发展特征 超速发展
政府主导 快速发展
市场调节增强
政府干预减弱 平稳发展
市场主导
政府宏观调控 缓慢发展
市场主导
(人均GDP与房地产发展阶段关系表)
09年张家口市人均GDP为2700美元,说明张家口市目前房地产市场正处于启动阶段,主要以生存需求为主,发展特征为政府主导、超速发展型。
我们知道,第三产业企业是写字楼的主力最终用户,西方发达国家的发展经验表明,第三产业结构与人均GDP发展水平具有很大相关性,其中人均GDP3000美元是一个关键节点,超过3000美元的国家或者城市,其第三产业结构占比将开始超过其他产业,主见打到50%以上。
由此可见,目前张家口市经济发展正处于一个上升的关键时期,在跨越GDP3000美元之后,未来一段时间内,张家口市第三产业将得到迅速的发展,而与之相应的,张家口市写字楼市场也将迎来新的发展机遇。
张家口写字楼市场发展轨迹:
尽管到现在张家口市写字楼仍处于发展的初级阶段,但其已经经理了几代产品的变迁。
第一代写字楼
形成干上个世纪末本世纪初,以平安大厦为典型代表。
这一阶段产生的写字楼项目,其实是商住两用性质,均为中央通道,两侧房间式布局,房间都不大,但地理位置都较好,但其在硬件配套上较差,公共部分的装修也极为简陋,基本没有物业服务的概念。但由于低廉的租金价榴目前租金水平约1.0元/平方米/天)仍受小企业的青睐,入住率基本保持在95 %以上。
此阶段写字楼基本不售或整售。
第二代写字楼
形成于2005-2008年,以辽海国际、通泰写字城等项目为代表。
此阶段张家口市写字楼市场初现,这一阶段入市的写字楼项目墓本配备了基本写字楼需要的硬件设施,如分体空调安装位、电讯、宽带等,同时开始关注写字楼的建筑设计、外立面的塑造,以及公共空间的装修。
第二代写字楼由于在软硬件方面较第一代写字楼均有较大的提升,因此其租金价格也相应提高,目前第二代写字楼平均租金约在1.2--1.5元/平方米/夭左右,物业费开始单独收取,通泰写字城的物业费达到了5.4元了月平米,基本可以保证一个写字楼的正常运营。
此阶段写字楼开始散售。
第三代写字楼
产生于2008年以后,目前正在本市内诞生。第三代写字楼均按甲级写字楼标准建设。除硬件配套设施进一步提升以外,对于建筑细节、外立面、公共空间、物业管理等方面更加关注,期待塑造城市新的商务形象,典型项目是及财富中心。
张家口市现阶段写字楼市场特征:
从张家口市在运营的写字楼市场来看,目前张家口市写字楼市场可以分为三档,每一档写字楼市场具体特征如下:
中高档写字楼:
a)在本市,目前中高档写字楼项目市场供应量最高,其中仅财富中心就规划为15万平米的写字楼项目,说明开发商对写字楼市场的前景看好,既能在未来几年内顺应市场的发展变化。又能满足很多办公企业的需求。此类写字楼在2008年后兴起,投资型购买、企业自用购买成为此阶段写字楼市场的主要消化群体。随着本市经济的快速发展,写字楼的需求势必进一步扩大,尤其是部分中小企业的需求力有上升的趋势。项目都是以先出售后出租的形式推向市场。
b)在设备设施上,此类写字楼项目从建筑的要求到大厦配套有了进一步的提升。如大厦内配有国际知名品牌电梯、先进的监控设施、门禁系统、电讯、宽带等新型的办公设施设备。
c)在建筑体量上,项目的总建筑面积均在20000
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  •    attilaxwd  奖励于 2010-09-13 02:44:04

 发表于2010-09-10   |  只看该作者      

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  •    attilaxwd  奖励于 2010-09-13 02:44:16

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