深圳二手房交易出现"拐点"

发表于2009-07-25     640人浏览     2人跟帖     总热度:10  

今年前6个月二手房成交一路上涨的势力终于有放缓的迹象了。来自各家中介的反馈显示,7月以来,二手房实际成交已放缓,有中介前三周成交已环比萎缩三成。尽管如此,但深圳二手房成交套数已达一手房的2.5倍。开发商捂盘、新房供应少、炒家青睐等被认为是二手房维持高成交量的主因。
  
  二手房:一手房
  
  年初成交量1:1目前2.5:1
  
  来自各家中介的跟踪数据显示,深圳一手房成交自今年3月开始,呈现出逐渐下降态势,但二手房成交却昂步向前,连续6个月上涨。上周,二手房成交达3610套,创今年以来周度成交最高值。7月1日至19日,二手房成交仍保持不断向上的态势。
  
  另一数据也表明,自6月份开始至7月中旬,一手房、二手房的成交量比例一直在0.4:1左右。但今年1月份同一口径统计的数据,显示为0.9:1.也就是说,短短半年,一手房成交量从与二手房基本持平,到现在二手房成交已达一手房的2.5倍。
  
  “二手房贷收紧风声传出来后,转投二手房的投资性买家会更多。因为过往经验证明,楼市即是政策市,如果政策收紧,投资一手房的买家将很难将房产变现解套。”港置地产总经理陈鹏说。
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中介反馈
  
  买家观望二手房交易萎缩
  
  不过,跟统计层面上的数据不同,记者从中原、美联、港置等多家中介获悉,7月上述中介的实际成交量已出现明显下滑,幅度最高达三成。
  
  港置地产总经理陈鹏告诉记者,国房局数据以递件为准,而中介所言成交以签合同为准,两者会有15天左右时间差。现中介地铺反馈到的成交量萎缩,半个月后才有体现,但中介反馈明显更贴近市场真实。他所管理的港置地产,7月已有超过一成的降幅。“现在市场上观望情绪明显变浓,投资客、自住买家都在观望,他们认为后期市场向下走比向上走的可能性更大,尤其是短线炒家,有不少已经收手。”陈鹏说。
  
  而市场占有率最高的中原地产,则声称7月已经有二至三成的降幅。“从7月份的成交来看,中原的每日成交为60多套,相比6月份的80多套下降了二至三成。”李耀智说。他认为,成交下滑主要原因就是二手房价上半年上涨过快,但房租和经济环境并无好转,买家已经出现了观望气氛,不愿意追价。另一边业主还是比较乐观,报价依然强势,毕竟看到通货膨胀预期及经济形势走好,这就造成了双方的僵持。
  
  江少杰告诉记者,跟6月份相比,该公司录得的成交环比有二成的下降。“业主心态较好,更看好后市,这直接造成三级市场的盘源变少。之前急卖和有心卖的盘源已经被消化,剩余的都是不急着卖和等待着换房的业主,也有部分是正在出租的投资客,没有看到合适价格他们一般不会出手。但如果二套房贷真的严格执行,市场会起变化。”江少杰说。

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■行情解析
  
  二手房交易量为何远大于一手房?
  
  一手房供应少买家转向二手房
  
  接受记者采访的业内人士认为,出现一手房成交萎缩、二手房暴涨的局面,与开发商当下的市场行为相关。“这样的反差在2007年时也出现过。当市场低迷时,开发商主动放低姿态调低价格,同样条件下买家会倾向买一手房;但市场好转时,开发商会捂盘惜货,推货少并卖高价,会分流一部分买家转向二手市场。”港置地产总经理陈鹏分析说。
  
  美联物业三级市场总经理江少杰对此表示认同,他认为“开发商发售的意愿并不强,而且定价较高,以致成交一直缓慢”。
  
  容易变现投资客青睐二手房
  
  另有部分业内人士认为,当前投资客盛行,这部分人倾向购买二手房,这也是拉动二手房成交持续上涨的力量。“正常交易的二手房从买进到过户完毕,只需要40-45天左右。但一手房从签合同到拿到房产证一般需要一年,而且还要中间没有变数。二手房交易周期短、容易变现,对投资客而言的吸引力自然是不一样的。”陈鹏说。
  
  ■趋势预测
  
  开发商再捂盘二手房交易量还会变大
  
  深圳中原地产总经理李耀智则认为,目前一、二手房的成交差距会不会继续拉大,要看下半年开发商怎么做,市场怎么走。“如果市场一直走好,那么开发商的出货欲望就会继续减小,那么一手成交量会进一步减小,而购房者会被迫转向二手,从而导致一二手成交量的差距会拉大。”李耀智说。

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wangzhenwu

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