[分享]第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化

发表于2021-09-28     9人浏览     1人跟帖     总热度:94  

第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_1

截至2021年9月22日,重点城市第二批集中供地进度过半,成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。整体来看,本批集中供地可谓一波三折,为响应中央加快完善“稳地价”要求,多数城市延期挂牌并调整土拍规则,一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛,另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。

从近期完成出让的城市来看,土拍规则优化下稳地价效果明显。重点城市土地市场整体热度较首批出现明显降温,多数城市成交楼面价较首批下跌,无锡、成都和苏州等热点城市竞价达上限价格地块比重有所回落,部分地块出现流拍;近百宗地块在交易前因优化方案或无人报名被临时撤牌。政策调控延续常态化下市场调整压力增加,叠加房地产金融审慎管理严格落实下房企资金端持续承压,部分房企补货意愿有所减弱,市场观望情绪上升,房企拿地回归理性。



第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_2
重点城市第二批集中供地较首批供应节奏放缓
半数城市供应规模增加

表:22个重点城市2021年前两批次集中供地供应规模及挂牌成交时间(市本级)
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注:统计口径:住宅用地和综合用地,青岛按第二次挂牌地块计算,天津、上海未公布2021年具体供地计划;
数据来源:各地方自然资源与规划局,中指数据CREIS

重点城市第二批集中供地节奏普遍放缓,挂牌或出让时间有所延期。第二批次地块原计划在7月份集中挂牌,但受土拍规则调整影响,多数城市在8月份挂牌并于9-10月集中成交。截至目前,22个重点城市中共有20个城市正式发布挂牌公告,其中深圳、青岛和杭州中止后再度挂牌,沈阳、福州等5个城市挂牌后延期出让并调整土拍规则,成都、北京等城市调整土拍规则后延期挂牌,宁波和郑州两城尚未挂牌。

重点城市第二批集中供地供应规模整体增加,但各城市分化明显。目前已发布挂牌公告的20个城市的整体宅地供应进一步增加,第二批推出占地面积达到4951万平方米,较首批增长4%。各城市供应规模分化明显,厦门、深圳、成都、无锡等城市加大供地,杭州、苏州、南京等城市供地规模则有所下滑。从计划供应完成率来看,1-8月沈阳宅地供应规模已超过年初计划,广州和青岛完成率也超过九成,而厦门、北京等城市完成率不足四成,第三批集中供地供应规模或将有所增加。

第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_4
重点城市调整优化第二批次地块土拍规则
较首批呈现四大变化

表:22个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况
第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_5
数据来源:中指研究院整理


变化一:重点城市逐步建立并完善房地价联动机制,实现稳地价、稳房价、稳预期目标


7月22日会议后,住建部表示将进一步落实城市政府主体责任,着力建立房地联动机制,推广北京市的做法。受此影响,北京、上海等城市的第二批次地块继续实施并完善房价和地价联动机制,深圳在下调最高地价的同时也调降了最高销售价格;武汉引入房地价联动机制,广州热点区域南沙和黄埔的地块试点“限房价”。


变化二:严控溢价,多数城市竞价达上限后转为“摇号”并禁马甲,降低房企拿地成本


除长春和厦门外,18个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化,其中多数城市溢价上限被下调至15%,取消“竞配建”或“竞自持”,竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。其中,无锡、福州等11个城市采取“摇号”出让,上海和苏州采取“一次报价”,北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”。

部分城市遵循“因城施策”原则,竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入最终环节前仍保留竞自持租赁面积,其中深圳竞全年期自持租赁面积,而武汉则还需参与竞一次性付款、竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”,合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。

表:重点城市第二批集中供地对“同一竞买人”定义标准
第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_6
数据来源:中指研究院整理

多数城市引入摇号等方式作为最终竞价环节,禁马甲也成为第二批次地块出让要求的标配之一,但城市间限制程度各异。除天津、长春、厦门外,17个城市均明确“同一竞买人”定义并严禁参拍同一宗地,但定义标准有所不同。其中,上海、广州、合肥、无锡和杭州限制要求相对较严,深圳、苏州等9个城市禁止控股子公司共同参拍。

此外,部分城市对房企同一批次报名或竞得地块宗数设限,推动土拍回归理性和公平,其中杭州和南京同批次地块分别限制报名5宗和13宗(三分之一),深圳同批次地块限竞得3宗。


变化三:重点城市从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限


表:重点城市第二批次地块出让规则中对参拍门槛的详细要求
第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_7
数据来源:中指研究院整理

为响应中央在7月22日会议上所提出的“建立购地企业资格和资金审查”要求,重点城市第二批次地块的出让规则普遍增加竞买人开发资质要求,其中南京、杭州、重庆等热点城市对资质的级别、年限、联合多主体等要求相对较严。除天津外,后续调整土拍规则的重点城市均加强房企购地自有资金审查,明确房企股东和购地资金来源“五不得”,上海、南京等8个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。多数城市对房企违规参拍加大处罚力度,除扣除保证金外设置1-3年的禁拍时间。此外,杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例,其中杭州取消首批5000万保证金托底机制,保证金比例恢复至20%。


变化四:近半重点城市引入“定品质”或“竞品质”,对房企提出更高要求


杭州、苏州等10个城市第二批集中供地引入品质相关要求,其中北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式,苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。品质相关要求的增加,对房企产品设计和工程质量提出更高要求,或将增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿。其中,杭州第二批次有10宗地块试点“竞品质,竞地价”并要求现房销售,但仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。

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土拍规则优化下
重点城市二批次市场热度较首批整体下降,市场明显降温

表:22个重点城市第二批集中供地(住宅用地)成交情况
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注:截至2021年9月22日,第二批集中供地成交指标较首批增加标红,否则标绿; 
数据来源:中指数据CREIS

已完成第二批次地块出让的城市稳地价效应显现,土地市场整体出现降温,流拍撤牌率上行。截至9月18日,成都、沈阳和苏州等10个城市完成第二批地块集中出让,其中热点城市厦门、无锡、成都等城市宅地加大供应下成交规模进一步走高,但土地市场降温明显,竞价达上限地块比重较首批有所下降。而长春、天津等市场较冷城市上限地比重保持低位。成交楼面价方面,土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌,而青岛和成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。

图:10个已完成第二批集中供地城市的二批次地块成交、流拍和撤牌结构情况
第二批集中供地过半!土拍规则出现4大变化_10
数据来源:中指数据CREIS

重点城市土地市场整体降温,但城市间和城市内的市场热度分化进一步加剧。济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交;成都、天津等城市内部热度延续分化,对少量优质地块房企竞争积极性仍较高,而多数地块以底价成交;福州、无锡和厦门溢价地块比重相对较高,部分优质地块吸引力仍在,多宗地块竞价达到上限后转为摇号等方式。

此外,第二批集中供地另一大特点就是重点城市流拍和撤牌率大幅上行,主要原因有三点:

其一,政策调控频繁加码和房企资金持续承压下拿地节奏放缓。年内重点城市政策调控延续常态化,近期杭州、北京和上海等城市陆续加码限购,合肥、无锡和广州等城市引入二手房价格参考机制,叠加房地产贷款集中管理制度落地下,6月以来银行贷款额度持续吃紧,按揭放款明显放慢,部分城市市场调整压力增加,市场活跃度有所下降,房企回款压力增加,企业资金压力进一步提升。此外,今年以来,中央持续加强房地产金融审慎管理,“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力,商票和拿地销售比被纳入监管,与此同时二批次地块严格房企购地自有资金来源审查,房企拿地意愿受到抑制。

其二,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限,特别是竞自持、竞高品质方案地块。客观上来看,下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本,从而增厚房企利润空间。但从出让结果上看,多数城市二批次地块成交楼面价较首批有所下降,稳地价效果显现,但仍高于2020年全年地价。同时,天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求,成都、苏州等城市增加品质相关要求。房企拿地成本有所下降,但配建、自持及施工成本增加下,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限。

其三,房企对二批次地块的拿地紧迫性下降。前两批次供地的背景有所不同,首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地,而集中在二季度出让的首批地块可年内入市,对房企业绩形成贡献,房企补货意愿强烈,市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块,房企观望情绪上升,拿地趋于理性。

总结

综上所述,首批集中供地市场热度较高,中央提出加快完善“稳地价”工作机制,重点城市陆续调整第二批次地块出让要求,主要从完善房地价联动、降低拿地成本、提升土拍门槛、引入品质相关要求四个方面优化土拍规则。但内外部环境变化下房企拿地紧迫性下降,政策调控和房地产金融审慎管理延续常态化,房企资金承压下拿地意愿受抑制。此外,部分城市二批次地块延续“竞自持”出让方式或增加品质要求,房企自持和施工成本提升,土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限,房企投资观望情绪上升,市场回归理性。重点城市土地市场整体降温,但城市之间和城市内部市场分化加剧,热点城市优质地块吸引力不减,多宗地块竞价达到上限价格,而部分利润空间小、位置较偏远、配建要求高的地块多以底价成交,或出现流拍和撤牌情况。

预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温,部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点,进入竞价最终环节的概率较高,利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。此外,为响应中央加强住房保障体系建设的要求,部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁住房用地供应,其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁住房用地为主,原则上不再供应住宅用地。

对房企而言,受热点城市政策调控密集发布和房地产金融审慎管理持续显效影响,第二批集中供地市场明显降温,房企拿地窗口期已开,资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。另外,部分房企资金端持续承压,现金流安全性迎来考验,加快回款仍旧是短期内房企工作重心。但下半年部分城市市场调整压力有所增加,叠加首批集中供地项目将在四季度集中入市,预计房企营销端将面临较大压力。


文章来源:中指研究院


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