[分享]《民法典》对小区和物业行业产生了哪些影响

发表于2020-09-27     112人浏览     1人跟帖     总热度:382  

《民法典》对小区和物业行业产生了哪些影响-10
十三届全国人民代表大会正式通过了《民法典》,自2021年1月1日起施行。对比过去的法律条例和规范文件,正式通过的《民法典》在和物业服务企业、业主权益等内容上,作出了系列调整和完善。这些调整变动将会给我们的社区生活,以及我国整个物业管理行业带来新的影响和变化。下面,我们就来看看具体有哪些内容上的变化调整,又该如何应对

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业主权利和义务范畴进一步明确
社区生活的法律保障进一步强化


《民法典》中与业主密切相关内容主要有以下几个部分:

一、确定建筑区内业主共有部分,享有合法权利亦需依法承担义务
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业主的建筑物区分所有权是实施物业管理的前提和基础。业主在建筑物内的专有及共有部分有了清楚的界定,过去争议较大的关于停车位和车库的问题也有了明确归属——由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。


占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,且这些规划用于停放汽车的车位和车库应首先满足业主需求。业主对自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条明确指出,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。这就意味着,不论是否使用共有部分的资源,都必须承担该部分对应的义务。比如小区里的草坪,即使可能用不到它,但法律默认你有和其他业主共有和共同管理它的权利,也承担着管理它的义务和责任。

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第二百八十六条在《物权法》基础上作了补充,要求业主的相关行为符合节约资源、保护生态环境的要求,对于相关管理人依法实施的措施也应依法配合。对于不履行相关义务的行为人,有关当事人可以进行报告投诉,有关部门应依法处理。

第二百八十七条为新增设的条款,同样意在保障业主的合法权益在受到侵害时能够得到相应的法律保障。

以上调整虽然一定程度上提高了对业主的要求和限制,但也在最大范围内为业主的权益提供法律保障,对社区的和谐健康发展将发挥里程碑式的推进作用。

二、调整业主大会表决机制,提高业主对小区事务自主决定权

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业主大会和业主委员会的成立得到法律支持,地方政府、居委会对业主大会和业主委员会的设立、选举应当按照法律规定给予指导协助,表现出国家对业主大会和业主委员会存在的肯定和重视。


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业主大会和业委会的决策直接关系业主群体的利益,《民法典》将业主大会的表决机制进行了调整和完善。与旧法对照可见,后者在第二项中删除了建筑物及其附属物的前提,等同于扩大了业主可制定修改的管理规约范围;将筹集和使用维修资金拆分为两个单独项,新增改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的决定权,将社区内过去多由物业进行的多种经营放权给了业主,进一步强化了业主的权利范围。

另外,旧法规定业主表决重大事项和普通事项分别采用“双三分之二”和“双二分之一”的比例,实际操作中存在着表决的门槛过高的问题,影响业主大会的正常运作。

在《民法典》第二百七十八条中,单看数字,从“双三分之二”和“双二分之一”到“双三分之二”和“双四分之三”,门槛好像更高了,但新的表决机制中加入了“参与表决”和“业主同意”两个区分门槛。


在这两个门槛下,第一,业主共同决定事项“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”(即要求“双三分之二”的人参与表决则会议有效);


第二,重要事项“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”(即满足会议有效情况下由“双三分之二”人数要求下降至“双二分之一”);


最后,其他事项“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”(即满足会议有效情况下由“双二分之一”的人数要求下降至“双三分之一”)。

该变化一定程度上缓解了表决门槛过高的问题,也有助于业主委员会的正常运转。


三、明确公共收益及维修金归属,业主依法享有其知情权和处置权

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小区内利用区内资源获取的收益到底归物业还是业主,维修资金到底怎么用等这些和“钱”有关的问题,一直因为没有明确规定成为了社区内物业和业主的矛盾“焦点”。

第二百八十一条在维修资金使用范围上删掉水箱,变为屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分,增加了更新和改造的资金用途,对紧急情况作了补充说明,要求将维修资金的筹集、使用情况定期公布,以保障业主的知情权和处置权。

增设第二百八十二条,明确利用共有部分产生收入在扣除合理成本后为业主共有,将有效减少关于共有收益归属的争端。


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物企的管理和服务范围规范化
行业竞争及经营难度风险提升


除了业主相关的内容,《民法典》在有关物业方面也作出了如下变动:

一、物业服务合同被纳入法典,为解决纠纷提供法律凭据

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第九百三十七条新增对物业服务合同和物业服务人的定义,对物业服务内容、范围和物业服务者定义做了清晰的表述,要求物业服务合同应当采取书面形式。同时赋予物业服务合同对业主的法律约束力,规范化的物业服务合同,将作为物业服务人提供物业服务和实施管理的合法依据和有效凭证。

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第九百四十一条新增规定:物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。进一步提高了对物业服务人的素质和责任要求。

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第九百四十四条规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,且物业服务人按照约定和有关规定提供服务的话,业主不能用没有接受或者不需要接受相关物业服务为理由拒绝支付物业费。给收取物业费提供了法律保护,但条例同时补充说明物业服务人不得以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,限制了催缴物业服务费的方式。

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有关物业服务合同终止的说明也有改动,要求物业服务人自合同终止后在一定期限内退出服务区域并移交相关资料、做好交接和情况告知,但凡没有做到这些规定内容,无法请求业主支付合同终止后的物业费,造成业主损失还应赔偿。

二、物企服务及义务范围扩增,行业经营压力风险加大


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新增第九百四十二条和第九百四十三条条文,分别明确了物业服务人的服务内容和职责,要求物业服务人就服务情况和业主共有部分的经营、收益情况向业主大会和业主委员会进行报告。对业主来说,物业服务中的各个事项将更透明公开,物业和业主间晦暗不明的部分将有效减少,也将促进物业服务人提高服务过程中对服务细节、质量的关注和把控。


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除了服务范围的明确和扩充,物业的服务责任和风险也有提高。《民法典》第七编侵权责任编中,对高空抛物行为追责作出明文规定。首先明令禁止从建筑物中抛掷物品,若该行为造成损害,侵权行为人要依法承担责任,公安等机关应依法及时调查,经调查难以确定具体的侵权行为人的,在可能实施侵权行为的人群范围里,除了有证据能证明自己没有侵权的,其他所有可能侵权的建筑使用人都要进行赔偿,如果补偿后调查出了具体侵权的人,那么其他“无辜”的建筑使用人可以找“元凶”追偿。

此举将促使业主对高空抛物行为进行互相监督,有效减少相关事故的发生,降低追溯具体侵权责任人的难度,也一定程度上减轻了物业服务人在这方面的工作压力。

但这并不代表物业能松一口气。首先,条例还规定,如果物业服务企业等建筑物管理人没有采取必要的安全保障措施,要依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。其次,新增第一千一百七十六条,代表在物业在社区内组织活动时也尽到安全保障义务,否则参与者发生事故也要承担相应的补充责任,物业服务所承担的风险进一步提高。


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社区治理和物业管理现代化清晰化
《民法典》下新物业时代到来
 
《民法典》调整变动内容,让业主和物业的权利、责任和义务都得到了进一步明确和规范,社区内和行业内的混乱纠纷都将逐渐消除,物业将迎接新时代的到来,同时也将面临新的挑战。
 
一、小区各方权利义务及责任归属清晰,尴尬晦涩的旧物业时代宣告终结

广东省物业管理协会当值执行会长杨国贤说,当前物业管理行业缺乏标准规范,比如物业费的开支对业主来说就是一笔“糊涂账”。业主花了钱,但是服务的内容、价格、流程不公开,业主什么都不知道,这不仅导致服务质量难以提升,而且众多业主的权益也得不到保障。

不论物业费开支,停车费、广告位等收入明细,还是哪些事情是物业的责任范围,哪些是开发商和业主责任范围等,业主们之前都没有清晰的认知概念,所以大部分业主几乎有事情都找物业。像外墙渗水、墙壁裂缝、小区内配套设施不完善等问题,其实都属于开发商遗留,业主找不到开发商就只能找物业“背锅”;邻居之间出现矛盾纠纷,如业主觉得邻居饲养大型犬扰民也找物业,但物业最多只能作为第三方调解,没有强制处罚的权利,两边都不好得罪,最后经常落得个里外不是人的处境......

还有很多其他问题,责任都不在物业,但有些业主业主就是认定了:只要物业给不出个让人满意的反馈和处理结果,那就是“不作为”,“只拿钱不办事”。也难怪背着各种“骂名”的物业,经常性地处于“谈业主色变”的状态。业主和物业之间的关系长期紧张,不利于社区和谐,也不利于物业行业健康有序发展。

《民法典》的颁布体现出国家对物业行业的重视,不但对相关条例作出大量修改和新增,还要求政府有关行政部门对物业行业给予指导和协助。当遇到物业相关问题,业主和物业服务人都有了合理合法的依据来寻求有关部门协助,维护自身利益,各方责任、权利、义务等都更为明朗,定位也更清晰,物业“单兵作战”的长久尴尬时代已宣告终结。
 
二、业主权利强化≠物业只能处于被动地位,顺应行业动态趋势才能抓住主动权

部分物业服务人觉得《民法典》让业主各方面的权利都得到了法律的进一步扩大保护,而物业呢,不仅服务范围被明确、扩大,权利被缩减,管理风险还被提高,未来只能处在被动位置,过去的各种收入渠道都被堵上,未来只能老老实实靠收物业费“存活”了。

但其实不然。只要做到以下几点,规范化和规模型的物企仍有向好向上发展的希望。
 
1.以“技术化”趋势为突破口,为企业发展赢得先机。

智慧社区和智能建筑技术的高速发展下,物业不再是传统印象里的“技术洼地”。大量高科技含量的建筑涌现,各类高新技术、系统和设备的应用、维护和管理被投入物业管理使用。不仅单项技术上有了快速迭代,管理模式上也在不断创新。


商业、住宅等各种类型项目大都进入了线下物业服务“线上化”的转型期,先一步实现线上物业服务的项目又将独立应用软件、设施设备管理系统和业主交互信息合并接入统一平台,以实现项目内各业务间全面交互,不仅能大幅提升使用的舒适性、便捷性,赢得业主的认可和满意度,在提高物业管理工作效率的基础上,节省物业服务管理中的各种成本,实现“双赢”局面。

以万科物业的“睿服务”体系为例,从软件系统和硬件设施两个维度搭建了联接社区住户与客服、设施设备与工作人员的“睿平台”,依托该平台,打造出以“FIT模型”为基础的“睿服务”体系,实现设施设备与后台系统、员工端应用连接,现场作业情况、客户声音实时传达,完成信息的即时交互,带来易化的运营管理解决方案,变革传统的物业管理模式。


2013年7月,广东东莞分公司试点“睿服务”体系,将350万平米的管理区域的合同作家委托给10个职业物业管理师组成的两个管理中心进行专业的系统化运营管理。试点在次年与前一年同期相比,客户投诉下降30%,员工投诉下降50%,工单完成率达到99.4%,收缴率也达到了96.6%。
 
2.抓住细分市场需求,打造企业的核心竞争力。

从我国的物业行业现状来看,物企之间的市场规模和行业占比差异巨大,但市场竞争界线却逐渐淡化,中小企业都可能直面国内头部企业的正面竞争尽管中小企业在规模和市场占比上难以对标龙头企业,但服务标准和质量上都应对标全国乃至全球的标杆企业,百强企业更应时刻关注竞争对手的发展策略不断自我完善,结合市场需求痛点和企业自身优势,定位出合适的细分市场和战略目标,形成自身企业的核心竞争力。

绿城所辖的乌镇雅园就是个值得借鉴学习的案例,其主题定位是高端休闲健康养老养生社区,首次倡导并启动“智慧养老2+2新模式”,实现居家和社区养老、医疗服务全覆盖。这种模式下,社区将线上和线下医疗巧妙结合,经由网上医院、线下药店、社区服务站多方联合,为社区内的老年人建立电子档案,运用终端和APP对其身体进行检测和定期追踪;对不同年龄段的老年人量身定做养老方案,完成全方位、多角度提供养老服务。不仅满足了业主生活的各种诉求,无形中也减少了不必要的人员和管理成本,提高了自身管理水平,还为企业建立了“高质量”、“全方位”的服务形象。

虽然中小企业没有头部企业那样雄厚的资源资本做到同样的效果,但也可将其作为参考,考量自身优势领域,打造像养老或其他某一专业的个性化服务,以打造自己在行业的立足之本,否则很可能面临被大型企业并购或边缘化的结局。
 
3.升级服务和产品品质,保障增值服务持续发力 

在过去社区内的多种经营服务基本上都由物业来管理,多种经营为物业带来的收入也相当可观。

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(数据来源:中指研究院)


可以看到2017-2018年,百强企业的多种经营收入均值高达17290.65万元,且同比增长了28.02%,多种经营收入的业绩贡献度也达到了19.51%,同比增加了1.31个百分点,呈持续上升的趋势。


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(数据来源:中指研究院)

2018年数据显示,业主增值服务收入占多种经营收入比重的54.4%,空间运营收入占业主增值服务比例最高,为22.33%。房屋经纪、电商服务等紧随其后,分别为18.35%和13.90%。

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(数据来源:中指研究院)

在2018年,绿城、雅生活、碧桂园、佳兆业等百强企业业主增值服务收入增速都呈大幅上升状态,其中雅生活服务的业主增值服务收入增速甚至达到183.6%,与其他部分百强企业相比业主增值服务收入较低的佳兆业物业,其业主增值服务收入增速也达41.43%。可见在社区内实际经营状况中,业主增值服务发展呈积极趋势。

尽管《民典法》将业主共有部分的收益归属和用于经营部分的决策权划给了业主,但从现实角度来说,这些服务的范围拓宽、产品形式丰富和服务品质的提升等,均源自业主的真实需求。这些服务自带专业性要求和经验需求,并非所有业主有与之匹配的专业、经验、能力和足够的时间精力接手。因此,业主群体对物业服务人存在现实需求。

物业服务人抓住这一点,进行“技术化”注入,利用自身拥有的丰富经验和专业能力,甚至专项外包资源,专人专事,为业主提供“专业化”的服务,以提升业主的认可度和满意度,业主对物业的信任度亦会随之提高,《民法典》第二百八十二条中指明属于业主共有收益的前提中,“扣除合理成本之后”的“合理成本”就有了和业主商讨的空间;

物业想要继续维持小区内其他可用于多种经营的“共有部分”的“代理权”,也不会有太多来自业主的阻碍和限制。不但所谓被《民法典》规定限制收益来源渠道的担忧将不复存在,基础物业服务费用的收缴率也会有所上升,社区增值服务也能持续发力,可谓“一举多得”。
来源:明源地产研究院
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 发表于2020-09-27   |  只看该作者       筑龙币+10

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