[分享]一文看懂2020商业地产格局!

发表于2020-09-27     263人浏览     1人跟帖     总热度:576  


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每一场危机带来的都是行业的变革,“好的可能更好了,差的可能更差了。”

商业地产的上半年,大部分房企在挣扎求存,“黑天鹅”事件延续并加剧了2019年以来商业不动产行业的“难”,呈现了“外资商场撤退,百货加速闭店的现象。但“危”“机”并存,部分房企趁势扩张地盘,拉大优势:

  • 2020年截至5月,世茂完成两度配股融资,合计进账了约69.5亿港元;

  • 5月奥园以11.6亿元收购京汉股份29%股份;

  • 6月,大悦城地产5.78亿元收购苏州相城项目公司50.1%股权;华润置地25.57亿元收购北京、深圳、沈阳、宁波四个购物中心;

  • 7月,宝龙商业收购浙江星汇60%股权,交易总价约4055万元;

  • 8月,王府井集团股份有限公司拟以8亿元收购陕西荣奥房地产开发有限公司100%股权;

  • 9月,中国金茂拟以1800万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目公司的60%股权。
    ……

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◎图片来源:摄图网

步入存量时代的商业不动产,面临高强度的竞争格局。赢商大数据选取商业不动产行业内30家标杆企业(以下简称“标杆30”)以存量与增量、发展战略分析头部企业的发展轨迹,预判接下来市场可能的动向。
注:30家标杆企业包括凯德中国、恒隆地产、九龙仓、太古地产、新鸿基地产、嘉里建设、新世界中国、万达集团、华润置地、万科印力、爱琴海商业、龙湖集团、大悦城地产、新城控股、王府井、上海百联、世纪金源、苏宁置业、保利地产、瑞安房地产、合生创展、绿地集团、世茂集团、星河控股集团、协信集团、银泰集团、永旺梦乐城、远洋地产、招商蛇口、国贸集团。



01
强者愈强,
商业地产市场集中度越来越高

▌项目持有集中度:总体提高但增幅减缓,预期再升高

据赢商大数据统计,2015-2019年,全国已开业购物中心(商业建筑面积在3万㎡及以上,下同)虽然在存量上仍保持两位数增长,但增速自2015年起,已连续5年出现下滑。与此同时,近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升,体量存量占比微幅下滑,基本变化不大。

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从增量市场来看,自2017年起,全国新开业购物中心,增速连续三年出现下滑,尤其在2018、2019两年更是陷入负增长。综合存、增量数据来看,行业整体市场自2018年已正式进入存量时代。

值得一提的是,近三年“标杆30新增项目持有数量及体量占比持续上升,持有集中度不断提高。

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随着购物中心市场温和回暖,在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后,市场竞争将更加激烈,而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划,以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位。而在短期市场仍难复原的情况下,行业下行压力不减,预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高。
 
▌区域分布:标杆企业存量集中华东,西北集中度提升较快

从2016-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看,全国7大区域之中,无论是数量上还是体量上,皆以华东地区的存量占比最高,项目集中度整体呈现稳定增长态势,是各标杆企业的必争之地。

而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比,呈现出逐年下滑的态势。其中,随着零售物业的迅猛增加,“商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语;华南地区商业市场渐趋饱和,成熟产品线向低线级城市下沉。

西北地区标杆企业集中度增速较快,但从绝对值上看,仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区。

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▌城市线级分布:高线级布局基本成熟,低线级加速沉淀

近几年,“标杆30企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定,并采取持续下沉策略,开始在低线级城市布局购物中心,以抢占市场。但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力,高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地,低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心。

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近4年,标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市,作为标杆企业战略布局的头部城市。可以看出,份额总额整体呈现逐年下降的态势。这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识,避免投资单一区域。

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▌商圈分布:新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升

从商圈分布来看,近4年来,标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比,整体呈现出下降趋势;而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势。“标杆30的整体布局,呈现出由传统核心商圈,向新兴非核心商圈延伸的现象。

一方面,随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升,区域型购物中心的优势逐步凸显;另一方面,新兴商圈基础设施的完善性、先进性,对标杆企业的吸引力也在逐渐提升。

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02
“大资管”时代,
凯德、万达、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”

进入存量时代的商业地产市场,不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式,转而开始探索轻资产模式。如何有效的进行资产管理,在保持较低风险水平的同时实现效益最大化,成为标杆房企未来发展战略的核心。

▌凯德中国:亚洲资管行业的先行者

至今,凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验,其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作+互联网+”的形式。

通过将投资开发或收购的项目,打包进自身持有部分股权的私募或信托基金,待项目发展进成熟阶段,并实现资产增值后,再将项目打包通过REITs方式退出,最终实现循环投资。

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◎如2018年初,凯德卖出在中国拥有的 20 家购物中心项目公司100%股权及相应负债,通过逐步抽离中国非核心城市的资产,强化自身在核心大城市的业务布局。同时也是对原有“PE+REITs”战略的补充,主要表现在拓展资金补充渠道与退出渠道上

另外,凯德中国与时俱进的将轻资产融合“互联网+”,进一步提升创新能力和产品的吸引力,以此改进略显疲软的传统轻资产战略,增强运营能力,将核心竞争力再推进一个台阶。

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◎如北京天宫院凯德mall将引进凯德星会员系统、利用大数据精准进行消费者画像,打造为融入“互联网+”概念的智慧商场

▌大连万达商管集团:国内轻资产模式的践行者

作为国内商业地产行业中的佼佼者,万达上市过程一波三折,轻资产化成其最终选择。

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目前万达有“投资+合作开发”两种轻资产模式:

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历经5年多沉淀,现在万达的“轻资产”兵团规模渐显。至2019年,轻资产项目比重已达到67%;2020年拟开业及在建万达广场,轻资产项目占比均过半。值得一提的是,面对不同线级城市,万达采用“高线级城市持有+改造比重高,低线级城市轻资产化程度高”的策略:

  • 因“一线地贵”,万达项目以重资产持有为主,同时倚重“存量改造”或“轻资产”,触达一线城市的核心地段。

  • 而在新一线及二线城市,万达则呈现出“自建自营自持+与当地开发商抱团”的开发特征。

  • 三线及以下线级的城市则成为万达的主战场。

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▌爱琴海商管集团:国内轻资产模式的超越者

爱琴海商业集团自2012年抓住国内轻资产兴起的时机,找准定位,快速步入轻资产扩张期。截至2020年8月,爱琴海运营购物中心项目26座,累计签约管理项目超过100座,在营商业面积已达400万㎡,为业主创造的年租赁收益近30亿元。

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爱琴海的轻资产模式主要有两种,一是以资产端为主,一是以运营端(爱琴海)为主。

以资产端为主:爱琴海派出管理人员为合作方提供全面的咨询和委管服务,相应的在不同参与阶段收取不同费用;对后期涉及融资资本运作、资产退出,提供整合介入式管理。当前爱琴海运营的轻资产购物中心项目,多以此模式运转。

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以运营端(爱琴海)为主:通过与金融资本的合作,双方或多方共同出资,在爱琴海主导下进行项目的选址定位、设计规划、招商推广和运营管理。

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另外,凭借高知名度的品牌、成熟的业务流程及庞大的商户资源,爱琴海的轻资产战略,主要通过介入式管理模式,在三线及以下城市迅速扩展版图。

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▌万科印力:国内轻资产模式的融合开拓者

2013年,万科在成功尝试与擅长“小股操盘”的轻资产运营高手美国铁狮门合作之后,开始走上“小股操盘”轻资产模式探索之路。

而印力借鉴凯德的轻资产模式,通过引入基金来补充自身资金,将金融和商业地产融合起来。2012年开业的宁波印象城、2013年的西溪印象城等,都是印力初期与汉威基金合作共同开发的商业项目。

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值得一提的是,在万科以128.7亿元收购印力集团96.55%股权之后,印力成为万科唯一的商业地产平台。重组后的万科印力,融合了双方的资管模式,开启“小股操盘”+“凯德模式”的轻资产之路。

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03
高端商场、社区商业
成为上半年商场租金收入亮点

2020上半年,新冠疫情“黑天鹅”影响,商业地产遭受巨大冲击。从近期各大房企晒出的上半年业绩来看,虽然大部分房企增速减缓,却也出现了一些逆势增长的“高分”房企。

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龙湖集团:上半年,龙湖“年轻”商场扛大旗,运营期在1-3年(含1年内)的商场租金收入大增67.1%,占商场总租金收入比重由去年同期的35%提升至48%;定位社区商业的星悦荟系列上半年租金逆势增长,同比上涨2.4%。

大悦城地产:因疫情期间实施租金减免策略,致使上半年内地8个商场租金收入产生较大幅度下降,仅北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城租金收入过亿。

恒隆地产:上半年,上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场收入达到13.14亿元,占内地物业租赁组合总收入的63.72%,依旧构成恒隆地产租金收入的“大头”;无锡和昆明的恒隆广场均表现了良好势头,反映出高端路线的强劲实力。

瑞安房地产:上半年,瑞安房地产旗下内地项目里,租金收入最高的是上海虹桥天地,租金收入2.16亿,同比下降6%,出租率89%。

世茂集团:上海世茂广场上半年租金收入1.12亿元人民币,成为了世茂股份收租最多的商场;济南世茂广场上半年度新租及续租面积逾8500平方米,新引进品牌和重装升级品牌达到44家,实现提升区域的整体租金坪效和销售额。
来源于赢商云智库
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 发表于2020-09-27   |  只看该作者       筑龙币+10

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