[分享]房地产与学区捆绑,还会持续多久?

发表于2020-06-26     10人浏览     1人跟帖     总热度:255  


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作为房地产市场的衍生品,学区房代表着“起跑线”。

多年来,学区房与房地产捆绑得越来越紧密。在一座城市里,但凡与“学区”挂钩,该片区的房价会略高于其他区域,而优质教育资源密集的地方,恰恰也是城市房价高企之地。

近日,深圳因购买“豪宅”却不符合条件,导致积分降级的“深高南”跪求学位事件仍在持续发酵,后续又传出消息称,不同学区房仅一条马路之隔的房价每平相差8万元,至此深圳学区房问题被推上个了舆论高点。

在此之前,北京西城区在4月发布了“多校划片”的学区房新政,因政策7月31日正式实施,尚存在3个月的缓冲期,因此短期内学区房成交火爆。

学区房成交的带动,叠加疫情后的市场恢复,过去几个月,北京、深圳二手房挂牌、成交两旺。与此同时,多地出台教育制度改革政策,淡化学区房,并发布相关通知等严打学区房炒作,使得房地产市场产生了一定的波动性。


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01
北京:学区房短暂
升温,总体价格依旧坚挺

4月30日北京西城区发布学区房新政,自7月31日后正式实施“多校划片”,至此北京城六区均实施“多校划片”,淡化学区房概念。
 
“多校划片入学”新政发布后,恰逢五一小长假。金融街片区经纪人郝寒明显感受到了学区房的升温。他说:“很多家长想抢在7月31日之前拿到房本,而卖房的客户想赶在这之前出手卖个好价钱,所以客户着急买,房主着急卖,成交周期也比较短。”

据CRIC数据显示,新政发布后首周(第18周4.27-5.03)北京二手住房成交面积为26.5万平方米,自16周上扬以来首次处于低位,19周(5.4-5.10)成交面积环比收窄至10%,随后一路上扬,第20周(5.11-5.17)北京二手住宅成交面积达到36.1万平方米,创年内新高,环比增51%,同比增加19%。

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据郝寒介绍,当时仅五一小长假一周时间,他们机构所代理的房源就卖出40多套。以最低成交价1040万元来计算,仅一周西城区二手房成交总价就超过4.2亿元。
 
郝寒所在片区有两所名校,宏庙小学和西单小学,两所小学可直升北师大实验中学和北京八中,直升的最高比例是80%。除此之外,该片区还有4所普通小学。新政以后,意味着即便买了宏庙小学最近的丰汇园小区,也有可能被随机派位到其他小学。
 
实际上,三年前被爆出的天价学区房也是在这里。当时,北京通州一位家长以1200万元买下了丰汇园39平方米的地下室,成交单价超过30万元/平方米。
 
三年过去了,丰汇园小区挂牌房源价格稍微温和了一些,均价约20万元/平方米,一套50平方米左右的一居室总价最低1040万元。三年时间,成交单价下降33%,总价下降幅度至少达到13%,但相比其他二手房,总价依然处于高位。
 
政策发布的第三周,2020年第21周(5.18-5.24)北京二手房成交环比增幅放缓,成交面积在22周(5.25-5.31)达到近期最高点,随后出现回落。

这主要是由于新政后,部分项目市场出现了短期利好,随后又整体开始趋于理性。进入6月第23-24周,北京二手住宅成交面积在连续三周上扬后环比下降13%
 
“目前很多客户他们降价的心理预期在100-200万之间”,郝寒补充表示,目前来看,许多客户连“末班车”也没法赶上了,再加上北京疫情复燃,许多小区实行封闭式管理,看房又出现问题,房价已经开始有了下降的苗头。
 
从目前来看,受优质学区带动,西城区二手房均价依然达到11.8万元/平方米,排在城六区首位,与相邻的东城区二手房均价高出2.8万元/平方米。在经历了政策利好及理性回归之后,当前北京市场成交规模仍处于高位。

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02
深圳:人口与资源不匹配

深圳方面,近期,因购买住房类型的不同划分导致积分降级的“深高南”事件,以及不同学区相隔一条街房价相差8万元/平方米的现象,将深圳学区房问题推向舆论高点。
 
与北京“多校划片”类似,深圳教育局为平衡教育资源和缓解与日俱增的学位短缺压力,早在五年前便试点“大学区制”,实行多校划片的学位申请办法,即:住房在大学区内,家长可以不受地段限制申请大学区内的任意一所或者多所学校。
 
但是深圳的“多校划片”又区别于北京,深圳“大学区”的政策基础是积分入学制度,并非电脑随机派位。在学校报名地段购买商品房的基础分达到80分,也就是说,学区房加深圳户口是进入名校的“双保险”。
 
两个月前,有深圳市民通过本地“民心桥”向深圳市住建局局长张学凡反映:“福田百花片区的学区房现在已经涨到15万、16万一平米了,远远超出了老百姓的承受范围,政府对这种情况有没有管制或应对措施?”
 
数据显示,学区房百花园小区挂牌均价已经达到17.3万元/平方米,挂牌总价最低的一套房源为1420万元,目前该小区在售房源仅有5套。而一条马路之隔的园岭片区园中花园小区均价仅为90741元。由学区房的带动,百花片区二手房整体均价达到14.4万元/平方米,福田区二手房均价达到8.5万元/平方米,在深圳各大区中排在首位。
 
在深圳,学区房的问题之所以变得如此尖锐,很大原因是由于过快上涨的人口与教育资源不匹配造成的。虽然这是普遍现象,但在深圳这一问题更为突出。
 
深圳统计年鉴数据显示,深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人,四十年涨了43倍。与此形成强烈反差的是,深圳教育资源依旧稀缺,据教育部门测算,2020年小一学位缺口超4.95万个,初一学位缺口1.06万个。
 
深圳学区房供不应求直接导致价格上涨。数据显示,去年四月至今年4月,深圳学区房价格大概涨了差不多20%左右,小区单价在10万-20万/平方米。

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03
多地出台政策淡化学区房概念

除了北京、深圳等一线城市学区房火热,二三线城市也不例外。为了给学区房降温,2020年以来至少有10个省市出台相关文件或整顿措施。
 
6月9日,苏州市教育局召开2020年苏州市各级各类中小学幼儿园入学入园招生新闻发布会,涉及免试入学、公民同招、中学指标、集团化办学等内容。招生政策将重新定义学区房,此政策实行之后,公办与民办在生源方面回归同一起跑线,优质公办校的入学竞争将更加激烈,对户籍的要求可能也更为严苛。顶级民办学校的优势被稀释,要求民办学校100%摇号,如苏州外国语学校,所有元和区域内学生都可参加摇号,不可“择优”,学区房则成为兜底选择。
 
同样,在四川天府新区公布的2020年小学学区划分方案中,天府新区一共划分为12个大学区,每个大学区对应一所或者多所学校,新城市区域与旧城市区域相对独立划分学区,确保新、旧城市区域教育协同发展。
 
官方解释称,天府新区单校划片导致好学校的区域生源剧增,学位严重不足,大学区制可以缓解学位不足问题,使得生源分布更为均匀,此外,大学区制将有效缓解单校划片带来的学区房热,减少学区房的炒房行为,让学区房价回归更合理的区间,同时减少广大家长的教育焦虑。
 
与此同时,南京、北京、深圳等地开展房地产市场专项整治。自5月27日起,南京则开展“学区房”专项检查,重点包括严禁散布涨价信息操纵市场价格;发布虚假房源、炒作学区、诱骗消费者交易等行为,并下架学区房价格虚高的房源。
 
学区房问题可以算是各大城市的通病,这在某种程度上主要还是因为资源不匹配的问题。为了让孩子赢在“起跑线”上,许多家长不惜支付高额房价,以获取入学资格,享受重点学校的教育资源。也正是如此,一直以来学区房的价格也是所有二手房类型中价格最为坚挺的。

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04
TOP20房企大部分涉足教育地产

“学区房”从来不缺卖点。
 
去年,孙宏斌曾表示,“未来融创还会增加一些板块,但不会太多,教育是融创中国最有可能投的。”房企也期望通过学区的概念提升产品溢价能力。
 
综合来看,目前入局“教育地产”的房企多以三种方式介入,首先是被动等待政府教育资源配套。第二种是引进学校,开发商负责建房,名校负责运营。第三种则是自建自营学校。
 
但要打造出高溢价的学区房绝非一两年的投入就能够做到,所以大多数的开发企业都选择引进名校或与名校合作的方式,来打造“学区房”,这些企业包括万科、正荣、保利、远洋等等。
 
截至目前,TOP20房企大部分已经涉足教育地产,主要是以引进学校,合作办学的方式布局。虽然大多数的房企都采用合作办学的方式,但是也还是有一部分的房企采用自己办学的模式打造学区房,其中最具有代表的房企包括万科、碧桂园、恒大、阳光城等。

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从长远来看,如果学区房概念一直存在甚至被强化,那未来地产+教育的运作模式,无疑将会成为越来越多的房企的战略方向之一,而学区房的概念一旦淡化,随着产品溢价能力减弱,那么自主办学的一部分房企在“学区房”的探索上个也将变得更艰难。

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过去几年,教育改革不断完善,但学区概念却持续火热。这就间接促使学区房与房地产的捆绑越来越紧密,从此次政策的总体导向来看,在促进教育公平的同时,主要还是在弱化学区房的概念。
 
由于在所有类型的二手房中,不论是一线、二线还是三四线,学区房都是最为抢手的类型,其价格溢价能力也是各种类型中最强的。因此,随着各地的落地执行,可能会出现不少项目的短期波动。
 
我们认为,近期这类政策的出台应该还是延续“住房不炒”的核心思想,通过政策调整,让学生可以在更公平稳定的环境中接受教育和学习,减少学区房的“拼爹”风气,在某种程度上也能够对学区房的炒作有一定的抑制作用,后续影响还需看最终的政策落地情况决定。
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 发表于2020-06-26   |  只看该作者      

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