[分享]土拍市场迎来小阳春,最佳拿地时机来了吗?

发表于2020-04-08     79人浏览     1人跟帖     总热度:375  


近期土地市场迎来它的“小阳春”,从北京、上海、杭州、成都、厦门,到徐州、洛阳,甚至是驻马店、金华等城市,溢价率持续攀高。
 
疫情之下,土地市场的火爆,是利好还是利空呢?


土地市场:现在正是开发商补库存的周期节点,今年最好的拿地机会,或将在9月以后
 
首先,客观上来看,现在正是开发商补库存的周期节点,2018年,地产施工面积同比稳中有涨,开发商有货在手,地产市场中期供应相对充裕,但同年四季度,房企土地购置面积累计同比断崖式下跌,持续到2019年四季度都是负增长,过去一年多的时间里,大部分开发商土地储备是呈消耗状态。
 

开工销售比可以看到,新开工的速度跟不上销售的速度,库存处于历史低位水平,市场整体是严重的供不应求,即便在2019年销售回落的情况下,目前这个比值仍然处于历史低位

根据我们的草根调研,第一梯队房企的取证库存,按今年一季度的销售速度,也只够卖6-9个月。

数据来源:国家统计局

即便2020年销售进一步回落,市场的可售资源仍然还是不足的,新供应的土地又远远赶不上新开工的速度。

在这种背景下,政策面完全不需要对房地产行业的需求端进行松绑,而是应该积极加大供应端的调控,一是多卖地,二是灵活降低预售条件

数据来源:国家统计局

将开发商土地购置面积同比做一个滤波周期的计算分析,在2020年一季度,开发商拿地热情开始回温,三季度拿地热情有所回落,预计到今年9月之前地价偏贵,今年最好的拿地机会,或将在9月以后

 
其次,主观上来讲,开发商对于市场复苏有点过于乐观。禾略从21家龙头房企董秘释放出来的公司信号来看,大家对政策比较乐观,9家房企认为存在放松的可能性,但幅度不会很大,仅1家西南房企预计不会放松,其余表示不确定或未知。

 
但正如中国外汇投资研究院院长谭雅玲所说的:“尽管一些地方政府出台了短期的消费刺激政策如消费券等,但某种程度上,人们的心态和情绪也因疫情发生变化,这次疫情带来了明显的收入不足等情况,因此所谓的报复性消费也并没有那么容易实现。”
 
数据来源:南方plus
 
 
(二)
 
政策:不同于美国大放水狂撒钱,中国政府将以财政政策为主,大概率不会松绑
 
新冠肺炎席卷全球,面对疫情对经济的冲击,中美政府选择的却是不同的做法——
 
美国,货币政策与财政政策双管齐下,美联储“无底线”量化宽松,国会2万亿财政刺激救底层民众和困难企业,一边大放水,一边大撒钱。国内的乐观派等的就是这种“全民狂欢”的政策,但任何刺激政策都是有代价
 
美国大放水狂撒钱背后的代价,或是贫富差距的拉大,或是通胀的大幅提高,如果两者都没有出现,可能是因为美元作为国际货币的特殊性,作为全世界最避险的货币,美股暴涨暴跌之后,都有“好心人”给美国买单,但中国没有
 
 
要研究中国政策的可能,首先要看中国政策的制约因素——财政,实体,货币三者无法共同繁荣,所以必须从中选择一项使它繁荣,其他的内容就无法兼顾到。
 
历史上,我国从宋朝发行纸币开始,每个朝代都会面临通胀,需要通过改革去释放实体经济的活力,同时相对减少货币发行量来解决这个问题。
 
放眼世界通货膨胀史,都离不开入不敷出的政府财政+低效率的实体经济+无节制的货币超发,无论是古代王朝最终的覆灭,还是现代金融危机的爆发,都是前期自身积累的问题,借助适当时机而释放压力的结果。
 
通胀的解决方案:解决无序的财政扩张、改革释放经济活力、放弃货币超发权利。

 
面对这次疫情带来的经济冲击,我们要刺激政策,但也要考虑到我们本身已有的问题——货币超发、宏观杠杆率、贫富差距,要提振信心也要客观理性。
 
所以,和美国相比,国内似乎更偏重于财政政策
 
中共中央政治局会议指出,要加大宏观政策调节和实施力度。其中有一句话是这样说的:积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度
 
具体看政策可以“积极有为”的几方面——基建、地产、制造业、消费
1、大搞老基建,会显著提高杠杆率,新基建体量又不大
2、大搞房地产,会提高杠杆率并拉大贫富差距
3、制造业投资周期不顺,外需也受疫情影响
 
基建、地产、制造业都“难以放水”,政策只能致力于“支持消费”和“扶贫帮困”,稳定国家经济发展,同时解决区域发展不平衡的问题,地产行业大概率不会松绑,各位开发商还是要管好自己的现金流,冬天或许比我们想的更漫长。
 
 
(三)
 
周期:我们正处于从衰退到萧条的转换点,存在结构化的机会,未来10年的投资选对城市,踏准周期是必修课。
 
世界经济运行轨迹,可以看作是一次次的康波周期,40-60年一个轮回,分为繁荣、衰退、萧条、回升四个阶段。每一轮的康波周期都始于一项新技术的诞生,提高了人类社会的生产效率,从而开启了一轮经济波动。
 
从1782年以来,蒸汽机技术用于生产开始,至今为止,全人类已经经历了五轮康波,我们现在正处于第五轮康波,从衰退到萧条的转换点

 
我们所处的这一轮康波周期,始于1991年美国信息技术的兴起,在2008年之前,全球经济蓬勃发展,随着技术的成熟,主导国和追赶国(可以理解为美国和中国)的生产关系日趋紧张。
 
技术的发展带来效率的增长,到某个临界点增速就会放缓,但主导国仍想保持原有增速,于是增加资本投资,同时追赶国开始工业化,资源价格上升,供需边际变化短期内不平衡,资源约束启动,价格上升,资本收益率下降,由此发生经济冲击(中美贸易战)。
 
这就带来了衰退,在这个阶段里,前半期,由于经济的高增长会带来高通胀,而后半期则会陷入滞胀。
 
随着这项技术在追赶国渗透到无孔不入(信息技术在中国发展得如火如荼),意味着这个技术成熟并衰退,供给侧改革是全球进入萧条的标志(中国2015年11月10号正式提出供给侧改革)。
 
值得注意的是,在衰退阶段,经济增速下降,但我们还是能从资产价格中获得很大的收益,比如股市、债市、楼市,但进入萧条期,反复通缩和滞胀,经济从规模增长转为结构增长
 
结构化的机会存在于不同国家之间,也存在于不同城市之间——

1、全球经济周期阶段,在不同国家会有不同,主导国先行,追赶国延后
2、中国未来10年的投资机会在于,选对城市、踏准周期

 
如何去洞察城市的结构性机会——要看地产未来5年的变与不变。
 
3个行业不变
1、强需求:中国大部分城市仍处于住宅需求快速发展周期;
2、高增长:2030年,行业规模中位值预判在44万亿;
3、高配置:2020年全国整体资金总量流动性不足,但住房仍具有相对高的吸引力。
 
4个行业变化
1、从沿海到内陆:全国来看,广东、河北、河南、山西、云南等省域历史住房总缺口总量大;
2、从整体到局部:江淮城市群、粤东、粤西城市群、成渝和滇中城市群等将成为主要的人口红利区;
3、从大到小:未来5-10年,河南、河北、湖南、四川、安徽、云南、广西等地区将成为主要的土地红利区;
4、从涨到跌:2020年,全国居民首付及月供压力处于历史高位,短期房价有下调回归风险。
 
4个企业启示
1、大可能小:行业集中度将面临拐点,头部企业市场份额减小,并非寡头垄断;
2、大并非强:很多房企过去的成功来自胆量,即杠杆越高,规模越大,而非能力;
3、持续分化:未来的选城能力,将超越周转能力,城市间人口流动成为重点;
4、百花齐放:未来10年,大中小城市将迎来百花齐放的格局,而非单一发展核心城市。
 
3个策略建议
1、准+快:大部分中小房企需聚焦乡土中国以“住房”为主的城市化机会;
2、居住+场景:腰部房企可聚焦中国城市以“产业+消费”为主的城市化的机会;
3、耐心+能力:头部房企需关注全球城市以“建筑+运营”为主的城市化的机会。
 
来源:禾略
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 发表于2020-04-08   |  只看该作者      

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近期土地市场迎来它的“小阳春”,从北京、上海、杭州、成都、厦门,到徐州、洛阳,甚至是驻马店、金华等城市,溢价率持续攀高。

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