[分享]2020房地产投资增速仍有望达8%,危中有机!

发表于2020-03-04     38人浏览     0人跟帖     总热度:100  


2019年,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,对稳增长发挥了重要的压舱石作用。

当前,防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制。疫情将如何影响房地产投资?今年房地产投资下行压力如何?房地产还能否发挥好压舱石作用?面对疫情冲击,政策该如何稳定房地产投资?

本文从先行指标、实物和价格因素、成本结构等三个维度入手,研判疫情后的房地产投资形势。


 1 疫情之下的2020年房地产投资展望

2019年全国房地产投资同比增长9.9%,对稳增长发挥了重要的压舱石作用。受疫情影响,预计2020年房地产投资难以高位运行,若无政策应对,全年房地产投资增速将降至5.7%,较2019年回落4.2个百分点。

但我们相信一定会有充分及时的政策以对冲疫情影响,预计全年增速可达8%。

1.1 先行指标法:2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落

土地是房地产投资的原材料,这决定了拿地是房地产投资的先行指标。一方面,获得土地使用权的房企,在取得施工许可证之后,方可开工施工、纳入投资统计。国家统计局《房地产开发统计报表制度》规定,房地产开发“项目指房地产开发企业,按照城市建设规划要求,立项审批(备案)并取得《施工许可证》后,在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。”另一方面,统计局还规定,“土地购置费按实际发生额填报,分期付款的应分期计入。项目分期开发的,只计入于本期项目有关的土地购置费。”因此投资中的土地支出也滞后于实际的土地成交。

全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月,2018年拿地高增长于年中见顶,滞后导致2019年下半年以来投资增速持续回落。2017-2018年,土地市场持续升温,根据中指院数据,全国住宅用地招拍挂成交规划建筑面积累计同比增速在2018年5月达到63%的高点。2018年,全国宅地成交建面19.9亿平,创2015年以来新高。2018年的大量拿地,在2018H2-2019H1集中进入新开工和早期施工阶段。随着2018年下半年以来拿地增速的持续回落,开发投资的高峰也滞后到来,累计增速在2019年4月达到高点以后,也持续回落。

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分城市能级看,由于2018年下半年至2019年一季度各线城市土地市场热度均回落,因此当前各线投资也是下行趋势。一线、二线、三四线城市的投资额占全国的比重,大致为1:4:5的结构,2014-2019年,一线城市平均占比11%、二线城市38%、三四线城市51%。拿地对投资的领先期,一线城市约12-15个月,二线城市约9-12个月,三四线城市约9-12个月。从住宅用地成交规划建筑面积累计增速看,2018年中至2019年初,各线拿地增速均显著回落,由于12个月左右的滞后期,各线城市的房地产开发投资增速在年中以来均为回落趋势。2019年,一线投资累计增速在6月达到13.2%的阶段性高点后持续回落,全年为7.3%;二线城市在2月达到11.2%的阶段性高点后总体回落,全年为8.9%;三四线城市年内在3月达到12.6%的阶段性高点后有所回落,全年为11.2%。

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展望未来,由于2019年拿地增速较2018年大幅回落,同时疫情对今年一季度土地成交的冲击也将影响下半年开工,决定了2020年投资总体将进一步下行。2019年全国住宅用地成交规划建筑面积20亿平、同比微增0.6%,2020年1月同比大降37.9%,而2018年全年为增长26.3%,2018年下半年为增长10.4%。考虑到土地成交领先房地产投资9-12个月,2020年的房地产投资将明显受到拿地减少的滞后影响。

分城市能级预测看,若不做应对,预计2020年一线城市投资增速6.8%、较2019年回落0.5个百分点,占比10.9%、较2019年上升0.1个百分点;二线城市增速5.8%、回落3.1个百分点,占比36.6%、与2019年持平;三四线城市增速5.5%、回落5.7个百分点,占比52.5%、下降0.1个百分点。其中一线城市投资增速回落相对较小,主要由于2019年拿地略有回升;三四线城市投资增速降幅较大,主要由于2019年拿地已现负增长。

若各城市能尽快加大优质土地供应,并简化流程促开工,有效化解一季度土地成交骤降对投资的影响,预计2020年一线城市投资增速8.0%、较2019年提升0.7个百分点,占比10.7%、较2019年回落0.1个百分点;二线城市增速8.5%、回落0.4个百分点,占比36.8%、上升0.2个百分点;三四线城市增速7.7%、回落3.5个百分点,占比52.7%、下降0.1个百分点。

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1.2 实物价格法:施工与价格因素对投资拉动均将有所回落,疫情重点冲击实物因素

房地产投资也可以分为实际投资和价格因素。2019年,房地产累计开发投资同比增速9.9%,较1季度回落1.9个百分点;其中,实际投资增速7.1%,回落0.8个百分点;房地产投资价格因素同比增长2.6%,回落0.9个百分点。

(1)去年4月以来,施工与实际投资的提速趋势同步终结

实际投资与施工面积的增速高度正相关。2003年以来,房地产投资的实际增速与施工面积的增速,趋势吻合且幅度相当。2017年末至2018年初,两个指标几乎同时见底,随后总体上行。2019年1季度,实际投资增速达到7.9%的阶段性高点后回落,全年回落至7.1%;而施工面积累计增速,自4月以来也一直保持在8-9%左右的水平,不再提速。

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从指标统计上看,房屋施工的形势主要看新开工和竣工,特别是新开工。房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积。即,下一期施工面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面积。所以新一期的施工面积,主要取决于新开工和复工。而剔除天气、季节因素,房企复工安排主要有两种原因,一种是根据销售情况进行调整、与新开工相关,一种是前期已销售等待交房、与竣工相关。因此,影响房屋施工边际变动的主要就是新开工和竣工。其中新开工影响显著,如2018年2月,新开工增速率先见底,之后持续走强,而3月,施工增速也随后见底,保持回升趋势;2018年末,新开工增速达到17.2%的阶段性高点,2019年总体回落,特别是4月为年内高点,这也导致施工增速在去年4月以来基本保持在8-9%左右的水平,年初的提速趋势显已终结。

从指标表现上看,当前的施工增速见顶,主要是由于前期拿地和新开工的见顶回落。拿地领先新开工约6个月、领先施工约12个月。从年度增速对比来看,新开工的高低点往往与拿地同一年或延后一年出现,而施工则绝大多数滞后拿地一年而出现。在当前的投资形势中可以依次看到,拿地在2018年5月见顶回落、新开工在2018年12月见顶、施工在2019年4月见顶,正是前期拿地高峰和新开工高增的终结,决定了当下施工和实际投资增速的上行乏力。

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(2)价格因素对投资的拉动稍有减弱
房地产投资的价格因素与PPI高度正相关,特别是加工工业出厂价格。2019年,房地产开发投资价格因素同比增长2.6%,较1季度回落0.9个百分点,主要受PPI见顶后持续回落影响,同期,PPI累计增速回落0.5个百分点、加工工业PPI回落0.6个百分点。

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(3)分实物和价格因素预计,若不做应对,2020年实际投资增速5.0%、较2019年回落2.1个百分点;价格因素同比增长0.7%、回落1.9个百分点。实际增速回落主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响,而疫情直接导致开复工推迟,造成施工增长的放缓;而价格因素走弱,则主要由于全球经济和中国经济总需求不足,因此PPI也有小幅下行压力。

若政策能优先保障房地产项目的安全健康施工条件、促复工促施工,尽快结束施工复工持续推迟的影响,预计2020年实际投资增速6.5%、较2019年回落0.6个百分点,价格因素同比增长1.5%、回落1.1个百分点。

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1.3 成本结构法:土地支出增速回落较多、建安支出增速小幅回落

房地产投资可以分为土地购置费和建安支出。土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,包括:(1)通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等;(2)通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的资金。土地购置费按实际发生额填报,分期付款的应分期计入。项目分期开发的,只计入与本期项目有关的土地购置费。前期支付的土地购置费,项目纳入统计后计入。把土地购置费以外的投资支出归入建安支出,其中最主要的就是建筑、安装工程费用,建安支出由房屋施工面积和单位建安支出共同决定。

从成本结构来看,当前的投资趋势,主要是土地支出增速持续回落,建安支出提速不能完全支撑。2019年,土地购置费同比增长14.5%,较1-4月回落15.2个百分点;剔除土地购置费后的建安支出同比增长7.9%,较1-4月加快2.4个百分点,其中房屋施工面积增速放缓0.1个百分点至8.7%、单位建安支出则从-3.0%收窄至-0.7%。

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(1)土地购置费继续显著回落
土地购置费增速持续回落,主要因为2019年土地成交款增速较2018年显著下降。由于土地出让金或土地收并购款项的分期付款,土地成交价款是土地购置费的先行指标,领先期约9个月。2019年,由于土地出让条件趋于严苛、销售形势趋缓、房地产融资渠道全面收紧等因素,土地市场热度总体持续下降,房地产开发企业的土地成交价款增速自2018年的大幅回落后,进一步由正转负,因此土地购置费增速也在2018年6月的高点过后持续下行。

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(2)施工韧性和单位建安成本企稳共同支撑建安支出小幅提速

建安支出增速小幅提升,一是由于房屋施工面积在2019年4月以来保持8-9%的增速(关于施工在1.2实物价格法中已有分析),二是由于单位建安支出增速见底回升、从1-4月的-3.0%收窄至全年的-0.7%,主要受益于精装修比例提升。2019年行业集中度继续提升,Top10市占率达28.4%,较2018年提高1.5个百分点,而大型房企精装修比例更高,带动建安成本增速改善。

(3)分成本结构预测

若不做应对,预计2020年土地购置费增速4%、较2019年回落10.5个百分点;建安支出增速6.6%、回落1.3个百分点,其中,房屋施工面积增速5.5%、回落3.2个百分点,单位建安支出增速1%、由降转升。

土地支出本身作为投资的一个重要构成项,将是2020年投资增速的主要拖累因素。2019年,土地成交价款同比下降8.7%,由2018年全年的增长18.0%转为大幅回落,且降幅达到与2012年、2015年相当的水平。而疫情又显著冲击年初土地成交,考虑土地成交价款领先土地购置费约9个月,因此2020年土地购置费增速将进一步回落,预计全年增速4%,与2013年、2016年相当。预计2020年土地购置费拉动投资增速1.3个百分点,较2019年减少3.1个百分点。

而建安支出则由于2016年前后销售期房临近交房却受到疫情冲击开工,将体现为施工面积增速的小幅回落和单位建安支出的小幅增长,总体较土地支出更有韧性。

若政策予以充分应对,预计2020年土地购置费增速9%、较2019年回落5.5个百分点;建安支出增速7.6%、回落0.3个百分点,其中,房屋施工面积增速6.5%、回落2.2个百分点,单位建安支出增速1%、由降转升。 

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 2 疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度,但影响将持续全年
2.1 疫情直接影响开发商拿地和开竣工进度,预计影响主要集中在一季度

受疫情影响,多地暂停或延期土地出让。根据克而瑞不完全统计,截至2月17日,明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个,无交易无延期信息城市有84个,部分城市已经延期至3月,如泉州延至3月3日。

短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等因素制约,工期进度也会受到较大影响。预计除个别冬歇在4月初结束的严寒省份外,全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天,2-3月的房地产投资将受到很大影响。

2.2 疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著

总量上看,土地市场成交规模明显下降。根据中指院数据,2020年1月,全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%。根据克而瑞监测,春节后两周(1月31-2月13日)重点城市共成交了108幅土地(不含加油站),总成交量仅674万平方米,同比2019年春节后两周(2月11日-2月24日)重点城市成交量下降62%。

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分区域看,热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲,且呈现金额大、联合体拿地特征,如2月20日,上海徐汇滨江西岸金融港地块以310.5亿元成交价成为内地新总价地王,由香港怡和集团附属香港置地联合体竞得;25日,北京海淀西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块历经72轮竞拍,由华润、中交、北科建联合体以76亿元竞得。

三四线土地市场下行压力更大,出让地块呈现体量减小、总价下降趋势。2020年2月,全国三四线城市推出地块平均单宗规划建面4万平、起拍总价0.33亿元,环比1月均下降20%,其中,住宅用地平均单宗规划建面4.9万平、起拍总价0.67亿元,环比1月分别下降26%和17%。

2.3 疫情全面冲击房地产市场运行,对房地产投资影响将持续至年底

一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观,现金流和财务压力将约束房企投资。根据克而瑞测算,64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元,平均利息成本约为5.71亿元,两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元。

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二是疫情冲击年初土地交易,将影响下半年开工。土地是房地产投资的原材料,一季度土地交易锐减,考虑土地成交领先房地产投资9-12个月,下半年特别是四季度的房地产项目开工将明显受到影响。

三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。



 3 危就是机,期待房地产政策升级

政策应充分发挥逆周期调节,稳定房地产投资,从而稳投资、稳增长,发挥好房地产的压舱石作用。

尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策,但从全局来看,当前房地产政策还需要两方面升级,一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开,二是升级政策组合,针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

一是稳定土地市场。加大加快优质土地供应,适度放宽土地出让条件;降低土地出让竞买保证金比例;调整土地价款缴付方式或期限,允许延期或分期支付。

二是稳定房企现金流。引导银行等金融机构保持房地产信贷合理适度增长,对于房企上半年到期的债务,予以展期或续贷;延缓税费缴纳期限,土地增值税、房产税、城镇土地使用税、部分市政建设配套费等应延期或减免征收;调低预售条件要求;放宽预售资金监管政策,降低受限资金留存比例。

三是稳定房企开复工。优化房地产开发项目审批流程,建立项目审批绿色通道、在线审批通道,推行承诺审批、容缺后补、以函代证等灵活审批方式;减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金等报建费用。

四是稳定竣工。一方面,适度放宽竣工验收条件,如允许交楼后缴齐首期住宅专项维修资金。另一方面,免除房企因疫情造成的延期交楼责任,确保工程质量。针对2020年应交楼项目,可由政府部门协同房企对业主公示说明,结合疫情发展情况据实制定合理的交付时间,免除开发商相应的违约责任。

来源:夏磊地产观察

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