[分享]房企都抢着做的TOD,现在究竟发展到什么程度了?

发表于2019-07-19    1432人浏览    2人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

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TOD早就不是一个新鲜词了,不过热度一直在持续上升中。


概括起来就是很大!很新潮!


现在很多项目都打着TOD的概念在对外宣传。


这里要说的是,不是所有近地铁的楼盘都叫TOD,严格定义为:以公共交通为导向的城市发展模式。


那不还是地铁房?错!


地铁房意思为,把项目位置看作是一个坐标点,距离地铁不超过15分钟的步行距离。



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到底什么样的项目才能称之为TOD?


TOD步行5-10分钟的概念是从家门口到公交站点,主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及公交线路,和地铁房完全是两个不同的概念。


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TOD(transit-oriented development)是源于美国的一种城市发展模式,这种策略是为了解决二战之后美国城市的无限制蔓延和过分依赖私家车出行的问题。


它的特点是在邻近公交站点特别是轨交站的周围,把办公、商业、居住及其它公共建筑和景观环境等融合进一个项目里并且有适宜的街道网络格局和工作生活空间。


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可以想象,你的大部分时间都不必离开TOD区域,大大减少在路途上耗费的时间,实现紧凑型城市生活方式。


显然,TOD不仅仅是地铁上盖项目,没有上百万方的城市综合体,根本谈不上TOD。



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TOD到底有什么样的魔力


其实早在TOD出来之前,因为地铁线路不断的网状化在上海各区蔓延开来。


1号线带动了莘庄,9号线带动了松江,11号线带动了嘉定……


上海最早的发展路径就是沿线轨道,轨道造到哪里,楼盘就开发到哪里。


这种开发方式对于用地空间日渐不足、城市拥堵的情况日益加剧的上海来说明显不是长久之计。


采取什么样的扩张方式才能满足城市可持续发展模式是每个开发商需要探究的问题。


当前发展重点区域,然后通过交通枢纽进行连接,这就是城市TOD开发模式。


TOD所具备的“多功能有机协调”、“对城市格局进行引导”的条件,让它成为了未来“大城市的最佳解药”。它能有效提升项目容积率,在有限的土地上增加建筑面积,最大化城市资源利用率,缓解大城市住房供求矛盾,实现节约型城市。



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TOD模式在国际化都市圈中随处可见


新加坡在紧张的用地限制内,建立了更紧凑高效的城市群及交通系统,以每个系统站点为中心规划新市镇,每个新市镇的规模大约为2.5km*2.5km,5万户,约20万人口的规模。其中包括商业、办公、文化、娱乐、运动等功能。站点设置公交枢纽,乘客下地铁就能换乘公交到达各个小区,非常方便。这样既能避免城市蔓延式的发展,保证居住与工作的平衡,也就是通常所说的职住平衡。


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ION横切面效果图


ION整个项目由一栋56层高的住宅塔楼(The Orchard Residences)和一座商业群房(ION Orchard)组成。lon Orchard商业空间总面积达90,000平方米,包括入口处3,000平方米的市民广场(ION Square),地下四层和地上四层共8层零售商业。lon Orchard地下连接乌节路地铁站,乌节路是新加坡的顶级购物街,以线性方式打造了全新的都市商业区。


lon Orchard充分利用地铁站周边的人流。lon Orchard一开始就围绕地下1层和2层设计了一套灵活多变的规划,以适应未来连接该开发项目的需求。为应对项目周边日益增多的车流,在平台上方设计了一个高空停车场,为下方零售购物中心和地铁站腾出了高价值空间。另外建造了一系列走廊桁架为地铁站上方新建的五个楼层提供支撑,并在其中部署停车场,同时建有多条通往街道的螺旋式坡道。



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中国香港TOD发展现状


中国香港的TOD模式主要是“轨道+物业”的开发方式,一般分为物业开发、商业经营和物业管理三类。


物业开发:

在已经开通的93个轨道站点中,47个站点有上盖物业开发,已完成的总建筑面积约1300万平方米,未来六年将开发约20000套住宅,总建筑面积超过122万平方米。


商业经营:

在47个项目中,现持有其中13个项目的商场作为长期经营,目前市值约700亿港元,并将继续推进3个商场项目。


物业管理:

作为物业管理者,管理约99000个住宅单位及约77200平方米的商用面积(商场、写字楼、停车场等),其中住宅管理的物业收入约占70%,成为物业管理收入的主要来源。


青衣站的开发是香港“轨道+物业”模式的代表项目之一。该项目位于港岛西部,是东涌线与机场线换乘的主要站点。港铁公司联同长江实业、和记黄埔、中信泰富等地产发展商,一同开发车站上盖商场及物业,占地约5.4公顷,开发量约29万平方米,1999年正式运行。业态以商业和居住为主,其中居住占84%,商业占16%。主要的住宅开发为盈翠半岛的12栋住宅楼,约3500户住宅单元。


青衣站总共有6层,地面是私家车上客区、1F是东涌线票务大堂、2F是往香港站方向的月台、3F是阁楼层、4F是往东涌及机场/博览馆方向的月台。轨道站台位于地上3层和4层,公交车换乘枢纽位于地上2层和地面层,出租车站位于地面层,轨道出站客流从二层大厅可以直接到达位于同一楼层的公交枢纽,也可通过人行天桥和楼梯到达一层的公交站,全过程实现人车分行。



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中国大陆TOD发展现状


在2016年的时候,中国大陆已经有30个城市建成轨道交通并投入运营,里程位居世界第一。在轨道交通车站周围,房地产开发密度过高,经常造成轨道交通过于拥挤的情况。


TOD模式的出现,能够缓解大城市交通出行的压力,居住在这里的人,在步行5-10分钟的范围内就可以满足衣食住行。


中国的TOD可以分为区域型TOD和城市型TOD两类。


区域型TOD是指以高速铁路、城际铁路车站为中心,以商业、商务功能为主导的高强度混合开发区域。这类TOD常常最终形成城市副中心或城市商务中心区。


城市型TOD是指以地铁、轻轨等大运量公共交通车站为中心,以居住、公共服务、商业功能为主导的混合开发区域。


上海莘庄TODTOWN 天荟

由上海莘天置业打造的TOD项目。TODTOWN天荟南北总长达655米,集住宅、公寓式办公、酒店、办公、商场、公建配套以及交通枢纽等多个功能于一体。


在北端、南端和中间设置了三个活动空间。在铁路上方营造出一片都市绿洲,是实现交通枢纽和发展项目较为典型的案例。


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莘庄天荟效果图


TODTOWN天荟整体近70万平方米的建筑都建造于运营中的地铁与铁路上盖。


这里的综合体不是密集型的纯消费空间,是分散布局于各处的庭院、花园、中庭、广场等区域。


覆盖在铁路和地铁上方的大平台可以有效阻隔噪声,为使用者提供24小时的换乘体验。


该项目连通了原本被割裂的南北城区脉络,有效提升土地使用率。


但是,莘庄乃至整个闵行,虽然人口密度非常大,但无法孕育出成形的工作商务区。若要成为真正的上海副中心,还需要一定的时间。


上海大虹桥之万科·天空之城

上海最大的交通枢纽一定是大虹桥。


有高铁,有机场,有轨道,有高速,不仅形成了上海自循环的交通网络,而且还是面向长三角的交通网络。


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UNI-CITY万科·天空之城联合上海申通资产、日建、朗道景观等合作伙伴,借鉴了东京TOD模式。


二子玉川,是个站名。


该项目就是依托站点开发的,包含了公园、住宅、商业和办公的超级微缩城市。这里高层住宅的单价,已经可以与涩谷齐平。


万科·天空之城的特别,也是在于与地铁的关系。


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在地铁周边的土地,万科都参与建设,真正形成了一体化建设。规划的时候,已经开始思考,住宅放在哪里,公园放在哪里,购物中心放在哪里,四期的开发,围绕的是17号线徐盈路站。


天空之城内部规划非常复杂,项目动线繁杂到无法想象的程度,整个地下结构规划了四层以上的立体交通。


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天空之城效果图


TOD概念的项目,不是业态的组合,而是生活场景的融合,给到用户都是一种新的生活空间体验。


就是住宅与地铁之间,以10万方复合型Shopping Mall作为基础。


在户型设计和空间利用率也有独到之处。天空之城推出的是90-155平方2-4房户型,装修交付,户型方正、室内动线合理、卫生间均为三分离设计还配有储物空间,提升房屋的利用率。


准确来说,万科·天空之城,将17号线徐盈路站本身,都变成了生活,是在微缩城市中配置住宅,而不是因为住宅发展起来各种配套。



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TOD中国化之路还很漫长


大家要知道,协调城市用地规划和城市交通规划一直是中国各城市急需解决研究的问题和难点。


从城市发展规律来看,TOD模式无疑是先进的,但当前TOD的中国化实践中仍存在不少局限,究其原因该模式牵涉多方利益且设计方案复杂。


在政策层面上,由于从拿地规划到建造实施是一个长期的过程,TOD在全国各地的实践还没有形成一套成熟的应用体系。


在实际层面上,目前TOD中国化还处于初级起步阶段。


若过分追求商业利益,缺乏对站点附近土地开发的整体考虑,就会导致无法促进公共交通使用或提升站点附近开发的价值,最终只能成为TAD(Transit Adjacent Development)。TAD的开发模式仅仅是利用了轨交站点和区域优势所带来的经济效益。


TOD概念的中国化必须置于中国发展环境和制度背景之下,依赖区域及地方各层次的配合,以协调交通运输与城市发展的各项政策。


来源:同策房产咨询股份有限公司

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 发表于2019-07-19   |  只看该作者       筑龙币+20

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房企都抢着做的TOD,现在究竟发展到什么程度了?

 发表于2019-08-03   |  只看该作者       筑龙币+20

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之前有学区房,但是人们的生活却还是围绕交通、商业圈

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