[分享]拿地买房新判断标准！越能生的城市越有潜力？

发表于2018-12-07 1084人浏览 2人跟帖总热度:189

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标签：拿地买房新判断标准二孩政策住房成本和生育成本城镇化率

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引言

自20世纪70年代以来，我国政府大力推行计划生育政策，1982年9月将其定为基本国策，同年12月列入宪法。随着计划生育的实施，我国人口出生率逐步下降，人口增长率得到明显的遏制。出生率和自然增长率分别从1982年的22.28‰和15.68‰，下降到2017年的12.43‰和5.32‰。在这过程中，人口老龄化、人口红利的消失和社会抚养比升高等问题逐步显现。面对一系列计划生育带来的“后遗症”，政府试图通过逐步放开二孩来缓解人口老龄化等带来的人口压力。

2011年开始，政府实行“双独二孩”政策；2013年，实行“单独二孩”政策；直到2015年末，开始全面放开二孩。但从全国逐步放开二孩的效果来看，政策的有效性似乎不高，2012年、2014年和2016年生育率分别为12.10‰、12.37‰和12.95‰，分别较上一年增长0.17‰、0.29‰和0.88‰，并且仅在全面二孩政策放开的第二年，2017年全国出生率又重新回落。从生育结构上看，2017年出生人口中一孩人数较2016年下降了225万人，二孩数量则增加了162万人，说明我国的全面二孩政策效果实际上已经减缓了人口出生率下降的幅度。

虽然全国的出生率水平略有改善，但全面二孩政策的影响也不如之前预期明显，主要原因是适龄人群的减少和生活压力的增大，迫使多数家庭放弃生育二孩。

对于不同城市来说，适龄人群的变化和生活压力的大小是存在差异化的，因此，二孩政策对不同城市带来的效果也有所差异。同时，城市的生育率与房地产市场息息相关，生育率高且具有增长潜力的城市未来房地产市场发展将具有更多机遇。尤其是三四线城市，外生性的人口流入和投资性需求较弱，对于内生性的人口增长带来的需求更为依赖。因此本文试图通过分析各省市的适龄人群的变化和生活压力研究各省市的出生率及其变化，最终将从出生率的角度为企业提供投资参考。

一、从各省生育率数据看各省份内生性需求

一般情况下，影响城市的生育率主要包括两个方面：一是城市的生育意愿，主要由生活成本、人们的思维意识等因素决定；二是城市的生育能力，主要体现在适龄人群的比例以及政策的允许程度。

为了独立衡量两方面的影响情况，我们按照平均出生率及出生率的变化将全国31个省及直辖市分为四类，其中平均出生率为2017年全国平均出生率，出生率的变化为放开二孩前的2010年至全面放开二孩后的2017年出生率的变化值。

我们发现，第一和第四象限的城市为生育率较高的城市，而第二和第三象限的城市为生育率较低的城市。对比两类城市，其中出生率较高的城市多为中西部经济不发达的城市，而出生率较低的城市多为经济较为发达的长三角、珠三角和环渤海等城市，和城镇化率较高、工业较发达的东三省等城市。因此我们认为，不同城市的出生率一定程度上反映该城市人口的生育意愿，即经济发达的城市生活成本高，城镇化率高，受教育程度高，生育意愿低，从而生育率处于较低水平；而经济不发达城市生活成本低，城镇化率低，受教育程度低，生育意愿强，生育率处于较高水平。

同样，第一和第二象限的省份及直辖市在放开二孩后，出生率增长较为明显，而第三和第四象限的城市出生率变化不大，甚至下降，二孩政策影响不大。对比两类城市发现，第一和第二象限的城市多为户籍人口流入的城市，而第三和第四象限的城市多为户籍人口流出的城市，这类流动的人口多数具有生育能力的群体。据中国社会科学院人口与劳动经济研究所发布的调查报告和人口抽样调查显示，流动人口年龄主要集中在15至45岁之间，占流动人口的80%以上，甚至超过90%。因此，户籍人口流入或流出能够有效提升或降低城市的生育能力。

在这种背景下，有户籍人口流入城市的适育人群得到有效积累，放开二孩后，生育率得到明显提升，而无人口流入的城市生育率仍持续下降。因此我们认为城市生育能力的提升是生育率上升的重要动力。例如，二孩政策放开后，上海、北京、山东、浙江、广东等地区陆续由于生育能力的提升带动城市出生率提升，而贵州、青海、江西等地区虽然拥有较强的生育意愿，但青年户籍人口的流出使其适育人群加速减少，出生率也持续下降。

综上，2017年的出生率高低与该城市的生育意愿相关性更强，而生育率变化情况与城市的生育能力变化的相关性更强。即山东、福建、河南等省份适龄人群比例较高、生育意愿比较强；上海、北京等城市适龄人群比例也较多，但是生育意愿不强；西藏、新疆、贵州则是适龄人群逐步降低，但生育意愿强；东三省城市则是人口流出严重导致适龄人群占比下降，同时生育意愿低。

以下将从各城市生育意愿和生育能力与生育率高低和生育率变化之间的关系证明我们的观点。

二、从年龄结构和二孩政策看生育能力

影响城市生育能力的主要因素有该城市适育人群数量的变化以及政策允许的家庭生育数量等。由于生育意愿具有稳定性，因此生育能力对出生率的变化产生直接的影响。因此，年龄结构的变化和2014年、2016年两次生育政策调整是影响近年生育率变化的主要原因。

1、年龄结构：

年轻人群迁入补充适婚适育人口

1995年至今，全国的出生人口几乎是经历了断崖式下跌，多数省份包括全国层面的出生率水平也是持续明显地下降，但是北京、上海、浙江、福建、山东、湖南、重庆地区的出生率却没有出现明显的下滑，甚至北京、上海还出现了生育率的反弹。

我们认为维持这些地区出生率水平的一个原因就是人口流入，即人口流动会带来适婚适育人口的结构性变动。外出求学、就业等因素使得很多人会迁出原户籍所在地，并在新的城市安家。而我们认为这部分迁出人口大多是当地的年轻群体，很有可能是未婚青壮年劳动力，或者是带着孩子举家迁移的家庭，所以这部分年轻群体的迁入迁出会影响城市的年龄结构。对于迁入的城市来说，其适婚适育人口、幼年人口占比提升，从而使城市生育能力提升，出生率水平得到改善。

北京、上海、浙江、福建等地区是这些因素的受益者，从近20年的人口数量变化来看，北京、上海地区的户籍人口增加数远远超过其平均自然增长率水平，我们将人口增长率超过其自然增长率的城市视为有人口净流入，同理人口增长率小于其自然增长率的城市视为有人口净流出。从人口净流入较多的城市来看，广东、浙江、福建排名较为靠前，并且这类城市生育率经历过严格的计划生育之后，一直处于较为稳定的水平，在逐步放开后有不同程度的提升。

2、二孩政策：对各城市影响差异化

（1）全面二孩政策在三四线城市影响较大

我们将二孩政策的效应视为两段，第一阶段是2011-2015年的双独二孩和单独二孩政策效应，第二阶段则是2016-2017的全面二孩政策效应。虽然2016年是二孩政策全面放开的分界年，但是由于部分省份由于风俗习惯有规避在羊年生孩子的习惯，为了剔除这个习惯对2015年生育率波动产生的影响，我们选择将2014出生率作为参照标准。使用2014年出生率与2010年出生率的比较值作为对于第一阶段二孩政策效果的衡量；将2016、2017年各省份的人口出生率与2014年出生率进行比较作为对第二阶段二孩政策效果的衡量。同时考虑到2014年与2010年、2016、2017年年份相隔较接近，各省市的年龄结构不会出现明显的变化且具有连贯性，所以可以认为年龄结构变化对出生率的影响较小。

二孩政策带来的影响在不同的省市之间也有差别，其中北京和上海地区在二孩政策第一阶段的出生率提升比较明显，进入第二阶段出生率在短暂反弹之后就有所回落。我们认为在北京、上海，80、90年代独生子女的比例比较高，所以双独二孩、单独二孩政策的放开会直接对出生率的回暖产生影响。而根据CFPS 的家庭统计数据, 2012年夫妻双方都不是独生子女的家庭数量占比要远高于夫妻双方都是或者有一方是独生子女的概率，所以我们认为全面二孩政策的放开带来的影响要比双独二孩、单独二孩政策带来的影响大很多，尤其在三四线城市中，双方都是独生子女或者单方是独生子女的的家庭占比小于一二线城市，所以全面二孩政策放开将对三四线城市产生更大的影响。

从全面二孩政策的影响来看， 2017年较2014年出生率提升明显的省份有山东、广东、浙江、安徽、福建、广西、贵州地区，而2016年较2014年出生率提升明显的省份有山东、广东、浙江、上海、重庆、福建地区。我们注意到上海、重庆地区出现了2016年生育率的短暂反弹，一部分可能是受羊年生育推迟的影响，另一部分原因则可能是二孩政策放开带来的生育率的一次性反弹，但是出生率回暖并没有得到持续，而之后二孩政策是否能够持续地影响当地的生育率，还是更多依赖于新增的进入适婚适育人群的生育二孩的意愿。

（2）国有制经济占比高的城市对“全面二孩”政策更为受益

山东、广东、浙江、福建、安徽、四川、贵州、陕西区域都出现了持续两年的生育率的回升，也可以认为全面二孩政策的放开对这几个省市生育率的回升有较明显且持续的作用。我们认为有两个原因会导致二孩政策生育率反弹明显，一是部分城市城镇居民占比较高、计划生育执行较为严格，由于我国并不是执行完全的独生子女政策，双方都是农村户口的家庭在第一胎是女孩的情况下可以生育二孩，而城镇居民占比较高的城市满足双方都是农村户口的家庭较少；第二是该省市国有制经济占比较高的城市，体制内员工违反计划生育会直接面临失业的风险，付出的代价更大。所以存在以上两种情况的省市在政策放开前独生子女家庭占比会比较大，而政策放开会明显增加原先这部分家庭的生育能力。

从统计数据来看，生育率反弹较明显的广东、山东、浙江、福建、重庆地区的城镇化水平均处于全国范围内的较高水平。同时各省市劳动人口中，重庆、广东、山东地区等地区从事国有企业性质劳动人口占劳动总人口的占比也较为靠前。

三、从生活成本、受教育程度看生育意愿

从统计的数据发现，东三省、北京、上海、天津、江苏等省市出生率常年维持在10‰以下，而西藏、山东、新疆、青海等省市出生率维持在15‰附近。因此我们认为各省份人口的生育意愿对于生育率的高低影响较大，而通常认为生育意愿与城市的生活成本、城镇化率和受教育程度等息息相关。我们试图从各城市生育率的高低与其生育意愿的相关指标对比变化得出结论。

1、生活成本：住房成本和生育成本

（1）住房成本越高生育意愿越低

对于各城市家庭来说，城市的平均生活成本对城市人口生育意愿影响巨大。一般认为，生活成本越高的城市整体生育孩子的意愿越低，从而使城市的整体生育率处于较低水平。生活成本主要包括住房成本和生育成本，其中住房主要为家庭新增人口带来的改善型需求，以及未来孩子成年后置业的需求，住房成本主要与城市商品住宅均价有关；生育成本主要包括孩子的衣、食、教育等成本，此外，还包括生育的隐性成本，主要有生育以及照顾孩子所产生的隐形费用。

根据国家统计局公布的各省及直辖市2016年商品住宅成交均价及2016年生育率的数据来看，除东三省及蒙古等少数城市外，多数城市表现为房价越高，生育率越低。例如广东、浙江、天津、上海和杭州等省份及直辖市2016年商品住宅成交均价均超过万元，生育率均低于全国平均水平。其中北京、上海和天津成交均价位居全国各省份及直辖市TOP3，而生育率低于10‰；相反，贵州、宁夏、新疆、湖南等省份房价处于全国最低水平，而生育率却远超全国平均生育水平。

（2）生育成本越高生育意愿越低

从各城市生育成本来看，也表现为生育成本越高，城市生育率越低。其中生育成本主要包括生活成本、教育成本和家长陪护的隐性成本。对于不同城市来说，孩子的生活成本包括衣、食产生的花费差距不大，主要差别在于教育成本和家长陪护的隐形成本。

首先从家长陪护的隐性成本看，北京、上海等一线城市房价等均处于较高水平，对于一般家庭来说负担上海房价都存在较大压力，并且大城市生活节奏较快、工作竞争压力加大，家庭与工作往往得不到兼顾，因此由照看孩子带来的隐性成本更大。即使让父母帮忙照看孩子，由此产生的住房需求也会带来额外的生活成本。

其次，高额的教育成本也同样降低城市的生育率。对比不同城市的民办幼儿园发现，上海等一线城市普通幼儿园托管费用加伙食费每年约万元，民办私立幼儿园每年费用近十万；南京等强二线城市普通公立幼儿园不足万元，民办私立幼儿园每年费用约万余元；贵阳等弱二线城市则更低。孩子进入义务教育阶段带来的额外花费则更大。以上海为例，如果选择公立学校则需要购买学区房，大多数学区房远超周边房价，在本身不菲的房价基础上继续产生溢价。若选择私立学校，高昂的学费加上课外补习费用将是一笔巨大开支；而相对于二线城市来说，例如贵阳，虽然教育资源匮乏，但人口密度较低，学区房价格远低于上海等城市，由此产生的教育费用也将远低于这类城市。

因此，不同的城市由于生活成本的不同从而形成不同的生育意愿，最终对生育率产生影响。生活成本低的城市生育率相对高。

2、思维意识：城镇化率、受教育程度

除生活成本外在因素影响出生率之外，内在因素主要为居民的思维意识，同样影响居民的生育率。据统计数据发现，城镇化率越高的城市，城市居民整体的文盲率越低，受教育程度相对较高。教育最能改变人类的思维意识，通常表现为受教育程度越高，居民的生育意愿越低，而这类人群更多的是通过工作来兑现自我价值。例如，美国、日本、韩国等发达国家城镇化率分别高达81.8%、93.9%和82.6%，每个妇女生育人数仅1.80、1.44和1.17，远低于印度和南非等城镇化率较低的国家，处于世界较低水平。

同样，由于我国各省份经济发展的差异，造成各城市城镇化率出现显著差异，不同城市之间的教育水平也出现分化。从国家统计局公布的数据来看，城镇化率与女性文盲人口占15岁以上人口比重呈负相关关系，文盲人口占比与生育率呈正相关关系。其中中西部城市城镇化率低于东部、北部及南部地区，而文盲率和出生率较高。而东三省虽然生活成本处于较低水平，但由于其作为较早的老工业基地，城镇化完成度较高，从而导致生育意愿的下降。因此，多数城市生育意愿与生育率的高低表现一致，即生育意愿越高的城市生育率越高。

综上分析，我们发现在全国生育率持续下降并处于较低水平的背景下，各省市的生育率情况表现差异化，生活成本越低和城镇化率越低的城市生育率水平相对越高；同时，在2015年末全面放开二孩后，全国出生率提升并不明显的背景下，各省市出生率提升情况也不尽相同，人口流入且“计划生育”政策影响较强的城市生育率提升更为显著。

因此，我们认为各省份及直辖市的生育率高低和生育率变化分别与生育意愿和生育能力有关，生育意愿越强的省份及直辖市生育率偏高，生育能力越强的省份及直辖市生育率提升更为明显。从统计的数据看，山东、福建和河南等省份生育意愿和生育能力较强，从而意味着这类省份未来房地产市场内生性需求更强，房地产市场需求更有保障。

然而，相同省份中不同城市的生育意愿和生育能力表现也必然呈现差异化，下一章节将在四类城市中，选取山东、广东、江苏和浙江四个具有较多投资机会的省份作为样本，并通过上述结论对四个典型省份地级市的生育意愿和生育能力进行分析研究，试图挖掘生育意愿和生育能力均较强的地级市，供企业投资参考。

四、典型省份分析

1、山东：

超10个地级市的生育意愿和能力均较强

经过上述分析，山东省为全国生育意愿和生育能力最强的省份，2017年山东省出生率高达17.54‰，从“双独二孩”到全面放开二孩后，2016年出生率较2010年上升了6.24个千分点。从统计的山东省各地级市出生率的数据上看，除青岛和济南两个二线城市外，三四线城市中，仅菏泽市出生率出现较大幅度下降，威海、烟台和淄博三个城市出生率低于全国平均水平，而潍坊、东营、济宁等城市生育意愿和生育能力均较强。

（1）生育意愿：

从生活成本上看，烟台、威海、淄博等城市住房成本高于山东平均水平，2016年，山东省商品住宅平均成交价格为5700元/平，而根据统计局数据，烟台成交均价近7000元/平。并且，随着2017年市场的持续上行，根据亿翰智库监测数据显示，烟台、威海和淄博等城市商品住宅成交均价已近万元。从思维意识上看，淄博、威海和烟台等城市城镇户籍人口与户籍人口比例分别为74.9%、71.67%和66.9%，处于山东较高水平，根据上述的结论可知，城镇化率较高的城市文盲率较低，从而其生育意愿也较低。

（2）生育能力：

从人口流动看，菏泽市人口流出较为严重，生育能力下降明显。2016年菏泽市省内和省外迁入人数分别为5.6万人和1.1万人，而迁出人数分别为6.4万人和1.8万人。而东营等城市处于人口流入状态，2016年省内迁入和省外迁入分别为7356人和3677人，迁出人数分别为6040人和3868人，生育能力较强。

2、江苏：整体生意愿意偏低

2017年江苏省生育率为9.71‰，从各省及直辖市的生育率及变化来看，江苏省位于第三象限，生育意愿和生育能力均低于全国平均水平。我们认为主要原因是江苏省属于长三角核心城市群组成部分，经济发展和居民受教育程度处于全国前列，因此生育意愿低于全国水平；此外虽然有较多周边省份人口流入江苏省，但是江苏省人口流入上海比例位于全国前列，同时江苏省民营经济和外资企业较多，放开二孩后对于江苏省生育率能力并不大。

从江苏省各地级市生育率看，仅宿迁和徐州生育意愿较强，生育率较高；苏南的生育率提升速度快于苏北；此外江苏省没有生育意愿和生育能力均较强的城市。

（1）生育意愿：

从生活成本上看，镇江、南通和常州等城市住房成本远高于淮安和徐州等城市。据监测，2016年镇江、南通和常州的商品住宅成交均价分别为7500元、9100元和7200元每平，而淮安和徐州的均价分别为4300元和5700元每平。从思维意识上看，江苏省整体生育意愿不强，并且苏北的城镇化率水平低于苏南地区，从而使苏北的生育意愿明显高于苏南。2016年，宿迁、盐城、连云港和徐州城镇化率分别为57.5%、59.7%、60.2%、61.6%和62.4%，处于江苏省最低水平。

（2）生育能力：

常州、苏州、无锡等苏南城市生育能力普遍强于徐州、宿迁、连云港等苏北城市，主要由于苏南城市经济实力优于苏北，人口吸附能力更强，因此，年龄结构更优，生育能力更强。

3、广东：12个城市生育能力和意愿较强

广东省出生率位于全国较高水平，且近几年出生率水平的提高幅度也超过全国，且部分城市在全面二孩政策放开以后，出生率得到进一步提升。2016年广东省出生率为11.85‰，较2010年提高0.67个千分点，同时广东2017年的出生率继续增长，达到13.68‰。从广东各市的统计数据看，出生率的变化在广东省内也出现差异，珠三角区域全面二孩政策开放后的出生率回暖程度要明显高于广东省其他地区，江门、广州、惠州、佛山、深圳、东莞地区2016年出生率较2014年提高千分之2以上，此外江门、中山地区2017年出生率数据也进一步，分别较2016年继续提升1.6‰和3.2‰，显示出全面二孩政策的效果仍在持续。

（1）生育意愿：

改革开放使广东经济得到迅速发展，但经济发展在短期内并没有带来人们生育观念的明显变化，特别在粤北和粤东还有一批山区县，目前还处于欠发达状态，经济发展比较缓慢，多数群众特别是广大农村群众的生育意愿较高。此外广东人口文化素质和受教育程度还处于较低水平，"传宗接代"、 "养儿防老"、"重男轻女"等传统观念或多或少影响着人们的生育行为，这一点在潮汕地区表现也尤为明显。

（2）生育能力：

广东省也是人口流入明显的城市，深圳、珠海、东莞、惠州、广州、佛山地区都有明显的人口净流入，如我们上文所做的判断，适婚适育年龄层次的人口得到进一步补充。此外根据2010年1%人口抽样调查资料，全省出生率最高的的清远市和云浮市的多孩率比珠江三角洲高1倍多，珠江三角洲地区计划生育率早已超过95%，而全省最低的几个市在2008年前后才迈入90%，且由于广东流动人口较多，基层人口统计难度大，计划生育也更难统计和执行，可能实际计划生育率比统计数据更低。所以全面二孩政策的放开给广东省部分城镇居民占比较高、计划生育执行更为严格的城市打开窗口，有资格生育二孩但还没有生育的适育人群相较于计划生育不严格的城市将有更加明显的增加。

4、浙江：仅金华生育能力和意愿较强

浙江省是经济发达、计划生育普及的城市，所以除温州以外，其他各市2016的出生率水平均低于全国的平均水平。但是浙江有半数城市近几年的出生率水平上升幅度高于全国平均水平，且全面二孩的政策开放以后浙江省各市出生率水平的抬升更为明显。

（1）生育意愿：

从生活水平上看，宁波、绍兴地区生活成本较高，房价分别为11737和8186元/平方米，在全省二三线城市中处于前列；而虽然温州房价以14149元/平米领跑浙江三四线城市，但是温州有发达的民营经济，居民收入水平也更可观，同时温州地区传宗接代的思想更为固化，所以一直以来其出生率就高于其他市区。

（2）生育能力：

从人口变化来看，杭州、嘉兴、湖州、金华、嘉兴这几个有比较明显的人口吸附能力，因此也是这几个城市生育率提升的重要力量；反之，丽水、衢州、台州、温州这几个人口净流出的城市，生育能力稍显不足。

五、结论和建议

2015年末全面二孩放开后，全国出生率并未出现显著上升。但从各城市来看，部分人口结构较好和计划生育政策较严的城市取得的效果显著。城市的人口增长是房地产内生性需求的重要保障，尤其对于人口流入较少，有效性较差的三四线城市来说更为重要。基于此，我们认为，通过分析三四线城市人口内生性增长来判断三四线城市未来需求具有一定合理性。

通过分析各省份及直辖市的数据发现，生育率的高低与生育意愿的相关性更强，生育率的提升与生育能力相关性更强。并且我们认为生育意愿越强并且生育能力越强的三四线城市未来内生性增长更为强烈。在此基础上，我们得出山东、福建、安徽等省份的三四线未来房地产市场内生性需求较大。然后通过将该结论运用到省份对各地级市的内生性需求进行研判，最终得出全国生育意愿和生育能力均较强的三四线城市。

（注：由于本文仅从出生率角度出发，研究城市内生性需求，并未考虑投资性需求、城市环境、居民收入等其他因素影响，同时，新生儿对于房地产市场的影响存在时间差，因此最终筛选的城市可能有所偏差。此文仅为企业投资城市筛选提供新的角度。）

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本文转载自：明源地产研究院

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