公房是什么?拆迁补偿归谁?
公房是计划经济福利制度的遗留产物,类似于曾今国企的“大锅饭”。改革开放以来,建设社会主义市场经济,相关法律法规多有变动,对公房这一国家资源,进行合理合法地规制安排,并且正确对待其征收拆迁,是应有之义。
公房也称公有住房,国有住宅,一般指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。其中由国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋,称直管公房;国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋,称自管公房。直管公房的管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所,简称房管所,自管公房则一般由各自相应部门管理。
目前现有的公有住房,按房改政策(我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策)分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房,这两类房均为使用权房。
拆迁公房大部分程序与拆迁一般城镇住宅一致,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房地产管理法》的通常规定,这里不再赘述,而是专门指出几个注意事项。
拆迁已购公有住房,拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的,拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别上缴或者返还。其中直管公有住房的出售收入、补偿款应当纳入同级人民政府的住房基金,专项用于公共租赁住房。
拆迁出租的公有住房和不可售共有住房,被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式,与房屋承租人解除租赁关系,由拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人提供安置房的,双方应当重新订立房屋租赁合同,并继续执行当地规定的租金标准。至于土地使用权补偿和房屋所有权补偿,则归于国家或单位机关。
公房不是商品房,住房人享有的只是“承租权”(不包含已购公有住房),而“承租权”本身的法律性质在实践中也众说纷纭。
(一)房地产损害的分类
1.按照房地产受损害的部位划分
按照房地产受损害的部位可划分为三种类型:
①实物损害(又可分为实体损害和功能损害);
②权益损害;
③区位损害(也称为环境损害)。
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分
房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况,有的是修理,有的是更换。即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用(包括正常的成本、费用、税金和利润等,以下简称修复费用)小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的,是可修复的,即:
修复费用≤损害前的房地产价值—损害后的房地产价值
房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行,因而不能修复的损害。即:
修复费用>损害前的房地产价值—损害后的房地产价值
3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分
暂时性房屋损害是指房屋修复后,因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除,安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。
永久性房屋损害是指不可修复,或虽经修复后房屋可以安全使用,但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。
(二)房地产损害的赔偿金额
房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失,房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法:
(1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失,即:适用于暂时性损害
赔偿金额=修复费用+相关经济损失
(2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额,即:适用于永久性损害
赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值
(3)可一定程度修复的,但不能完全恢复房地产价值的,赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和,即:
赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失
(4)造成不可挽回损失的,赔偿金额为重置成本。
山西 其他 | 工程造价
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