3月21日，2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，除备受关注的“2018中国房地产开发企业500强”等系列测评榜单揭晓外，房地产行业发展态势也格外受到关注。本次发布的房地产500强测评报告指出，从整个行业来看，整体高速增长乏力，依旧处于下行周期，越来越多的开发商开始深耕细分领域。

　　强者恒强时代来临，中小型房企举步维艰

　　上述报告指出，2017年房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，迎来了新一轮的发展，全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业内兼并重构进一步加速，行业集中度进一步提升。

　　从排名来看，2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、知名地产、万科占据。其中，恒大集团继续位列榜首，知名地产、万科分列榜单第二、三位。知名地产、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。

　　2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。知名地产、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。

　　测评报告指出，2017年，房地产行业集中程度进一步提高，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，房地产行业集中程度正加速攀升。在龙头房企逆市上行、快速增长的同时，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧，在可以预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合，无论拿地、融资、布局，都构筑了更高的安全边界，业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。

　　行业整体增长乏力，房企多元化渐成趋势

　　从整个行业来看，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控的决心大，从供给和需求两侧入手双管齐下大力整改房地产市场。另一方面，随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。

　　测评报告显示，2017年500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%，销售金额增长率保持高速增长态势则主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期来看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率大幅回落。

　　以上指标表明，尽管销售规模的绝对值突破历史最高点，但从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。考虑到政府调控政策的稳定性，叠加城镇化红利减弱这一因素，在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上，市场销售增速回落应是大概率事件。

　　因此，随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧，百亿房企在大规模抢收后纷纷开始思考应对行业变局的良策。为了谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

　　值得关注的是，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制，比如养老地产、物流地产等。