[分享]2012 房地产市场调控的关键时期

发表于2012-03-19     280人浏览     0人跟帖     总热度:10  

3月16日,温家宝总理主持召开了国务院常务会议,将《政府工作报告》确定的重点工作分解落实到国务院各部门、各单位,明确责任,确保实现经济社会发展的预期目标。其中,“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年要努力完成的七大任务之一。


房地产市场调控处于关键阶段


针对北京和上海传出对户籍居民家庭放宽限购的消息,两地房管部门也随即明确否认传言。中央的决心很大,力度也很大,一些城市的房价也开始有所松动。
   
   但是,由于土地财政吃紧,近4个月以来,不断有二三线城市试探楼市调控“红线”,开发商也频频呼吁调控政策放松。“一日游”、“三日游”,被网友用以形容佛山、芜湖等地房产调控政策的松绑时长。不过在经济必须转型的当下,中央态度坚决,坚持房地产调控政策不动摇,摁住了地方的一次次“小动作”。


地方政府“小动作”的背后,是地方利益与中央政策存在的矛盾。中国房地产学会副会长陈国强分析说,调控压力渐增,房地产税收增速明显下滑。目前调控已进入深水区,调控持续时间越长,地方政府感受到的压力就将越明显。


比地方政府更着急的,是房地产企业。成交量剧减,楼市库存量猛增,开发商资金链面临断裂。万科副总裁毛大庆就在“两会”期间建议,在坚定落实调控政策下,北京调控政策应细化调整。


房价还远远没有回到合理价位


温总理在“两会”记者会上也毫不讳言地指出:“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大”。业内专家认为,这表明中央清楚调控可能带来的后果和阻力,已经做好了长期准备。同时,中央认同现在调控已取得效果,但对调控效果还不满意,表示“放松将前功尽弃”。


“面对经济增速放缓和地方财政压力,楼市调控会不会半途而废”这一记者尖锐的提问,温总理掷地有声地回答:房价还远远没有回到合理价位。“因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。”温总理指出,要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。


确实,现阶段房地产调控的任务远没有实现,如果现在松手,以后会造成更大灾难。不仅会导致房价的强力反弹,甚至价格可能还会超过以往的水平。房地产长期健康和稳定发展事关中国经济发展全局。


亟须做好房地产发展顶层设计


但是,对于有13亿多人口的中国,又处在工业化和城镇化阶段,对住房的需求是刚性的,而且将会是持续的。国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松就分析称,中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力,2011年中国城市化率超过50%,从趋势上看,城市化的过程还在推进,每年年增0.8个百分点,城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地产的需求出现上升。


那么,如何有效解决这一问题呢?中指院认为,未来保障房制度不断完善,建设计划逐步落实,对商品房市场的分流作用将逐渐显现;房地产税改革试点范围扩大,可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看,经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此,现正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。


显然,只有尽快建立起房地产行业发展的长效机制,做好顶层设计,才能从长远的角度护航房地产市场健康发展,从而逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。否则房地产调控只能是历史简单重复,调控了十年,出台了诸多个政策,非但不见成效,而且房价越调越高。


财税金融可发挥更大作用


加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。这其中,财税金融的任务和作用又体现在何处呢?“两会”期间,面对记者的提问,央行副行长刘士余明确表示,全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下,各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证,符合条件的借款人购买首套普通商品住宅,银行要给予贷款。鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间,根据借款人的财务状况权衡定价。同时,信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发,特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。要积极地按照市场化、财务可持续的原则,支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。要切实防范风险。现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等,商业银行不能参与,要严格落实差别化的住房信贷政策。同时,还要按照市场化的原则推动房地产市场的创新。


而房产税试点在今年是否会扩大,则成为构建楼市调控长效机制的重要环节。财政部部长谢旭人表示,将在上海、重庆两城市试点的基础上,进一步研究推进房产税改革的方案,并适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。住建部部长姜伟新此前则明确要求,要加快推进个人住房信息系统建设。而这对于加快房产税等长效机制的推进,将起到基础性作用。


2012,政府的态度是坚定的,部门的任务是明确的。相信随着房地产市场发展顶层设计的建立与完善,市场配置资源的基础性作用将得到充分发挥,房价合理回归将不再是掣肘经济健康发展的问题。

来源:新浪

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