[分享]我国小产权房问题研究：现状与出路

发表于2012-02-29 263人浏览 0人跟帖总热度:10

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标签：小产权房行业动态

小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。小产权房是在我国特有的城乡二元土地所有制度下，伴随城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，有其必然性和合理性。

小产权房建设尽管违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益。如何妥善处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。

据测算，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5％。从发展趋势看，在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍将具有巨大的需求空间。

小产权房在农村土地利用方面存在不合法性，但并不能据此抹杀其积极意义。小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。从近年来出台的有关小产权房政策看，基本是在反复强调小产权房的不合法性，政策目标主要是禁止小产权房建设和销售。这显然存在一定的局限性。

小产权房问题不是一个简单的经济问题，也不是一个简单的法律问题，而是涉及农民根本利益、农村集体土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。解决小产权房问题，要坚持“三大原则”。首先，要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益，这是建设和谐社会的应有之义；其次，要坚持同地、同权、同价，让农村集体土地所有者真正拥有出让集体所有土地并获取出让收益的权利，从而切实保护农民根本利益；最后，要坚持疏导结合，简单地采取停建、拆除等“堵”的措施，并不能从根本上解决小产权房问题。

近期处理小产权房的对策建议，一是坚决制止小产权房强制乃至暴力拆除等极端做法。因其不仅是对社会财富的巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。即使对于违法占用耕地建设的小产权房，如果不存在安全问题、不属于不能居住的危房，也不宜简单一拆了之。

二是将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分。要淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有而非国有的性质，容忍、默认集体土地上建设小产权房长期存在，将小产权房建设视同改革开放以来允许在集体建设用地上兴办乡镇企业一样。建议近期可考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。

三是要着力防止地方政府与农民争土地。如果说长期以来工农产品的“剪刀差”是城市对农民利益的一种形式剥夺的话，则近年来地方政府及其授权机构对农村土地的大规模“圈地”运动并从中赚取土地一级市场的高额垄断利润就是另外一种更为直接的剥夺。毕竟，同样一块农村土地，如果用于建设小产权房，则地方政府所得几乎为零，而如果先征为国有再通过“招拍挂”方式出让给开发商，则其所得将大大超过土地补偿费用。只有切实防止地方政府与农民争土地、争利益的行为，才能真正实现“同地、同权、同价”。

四是把解决小产权房问题与保障性住房建设有机结合起来。近年来，小产权房在一定程度上起到了保障房的作用，解决了部分中低收入群体的住房需求。考虑到当前我国各地保障房建设普遍面临着建设资金缺口大、土地供应紧张两大突出问题，建议地方政府可积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。比如，地方政府可按照合理价格直接收购或租赁存量小产权房，将其作为廉租房或公租房并按照现行政策转租给合格的租赁者。

但无论如何，都必须充分考虑和体现农民对土地增值收益的合理诉求，否则的话，即使通过利用小产权房缓解了地方政府的资金和土地困境，也加快了保障性住房建设进程，但仍然是在造就另外一种形式的与农民争土地和对农民切身利益的剥夺

来源：筑龙网