[分享]REICO专题报告-2003年以来房地产市场宏观调控政策研究

发表于2012-02-29     389人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   2003年以来,针对房地产市场的宏观调控政策的主要对象包括五个方面:房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设。本研究对这五个方面调控政策效果进行讨论。

   一、关于“房价上涨过快”的调控

   房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”,房价收入弹性约等于1。据此判断,2003~2010年我国房价涨幅高于趋势线,存在上涨过快的问题。其中有正常的成分,如我国正处于快速城市化阶段,房价收入弹性会大于1;也有不正常的成分,如持续的供不应求市场格局。对“房价过快上涨”进行调控是必要的。

   但调控政策始终未能针对要害症结,对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局;深层次症结在于:土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结,使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

   二、关于“投资增长过快”的调控

   对“房地产投资过热”的担忧,导致政府对房地产市场的调控,始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后,虽然认同了“供不应求”的现实,并开始强调加大供给,但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的,但客观效果是抑制了供给,加剧了供不应求。

   我们认为,要正确认识住宅投资增长变动的规律性,提高调控的预见性。从国际经验看,在快速城镇化进程(达到70%)完成之前,住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验,我国住宅投资的增长速度并不快。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”,把握真实的房地产投资增速。对于未来20年我国住宅投资的规模与增速应有充分的估计,不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。

   三、关于“住宅供给结构”的调控

   政府对住宅市场上供给结构进行调控,目的可归结三点:一是试图通过增加政策性住房的供给,降低住宅价格平均水平;二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题;三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措,是2007年提出的“90/70政策”。

   我们的看法是:第一,试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题,是一个逻辑错误,也是一个不可能实现的政策目标。第二,市场本身能够合理解决供给结构问题。事实上,市场供给选择高端有其客观理由(存量房中90平米以下的住房已经占70%,由于居民住房条件改善的过滤机制,新房市场需求集中在90平米以上),市场供给也已经对市场需求做出了响应。

   在调控政策的实际执行效果方面,“90/70政策”效果并不明显:在项目行政审批制度的约束下,90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升,从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%(其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响),仍远未达到占比70%的要求;2010年该占比再度回落。

   四、对“投机、投资性购房”的调控

   关于打击投机性购房。我们认为,诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局;住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因,在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会;持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率;投机是市场不均衡的表象、是后果,而不是原因。不去消除“异常确定的套利机会”,而一味的指责、打击投机行为,对于解决经济问题是舍本逐末。短期或有效,但长期则于事无补、效果不彰。

   关于限制投资性购房。我们认为还需斟酌。第一,房地产市场是一个资产市场,无法拒绝投资;第二,从整个房地产市场、从改善全体居民的居住水平,提高全社会成员的福利着眼,以出租为目的投资性购房,会给没有能力买房的社会(相对更弱势)群体提供更多租赁房,降低租赁价格,改善更弱势群体的居住水平和福利。应予鼓励。

   五、关于保障房建设政策的评价

   现行住房保障政策体系设计缺乏内在的逻辑性和清晰的目标,长期稳定的制度性目标与短期调控的临时性需要混在一起,这个政策体系的执行效果及可持续性令人忧虑。较突出的问题包括:(1)未能坚持“满足基本住房需求”这个原则,迎合了形形色色的所谓“夹心层”的诉求,未能集中资源,满足最困难群体的“基本需求”;(2)与上一条紧密相连的是,丧失了保障制度的公正性;(3)设立“购置型保障房”,违背了保障理论的基本逻辑;(4)“公共租赁住房”的设立和大规模建设,将妨碍租赁市场的发展,挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。

   这样的住房保障政策体系,有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向;对不同阶层不同要求的迎合,将影响保障制度的有效性和公正性;作为长期制度性安排,有可能为未来埋下隐患,长期执行无法保证可持续性;难以保证房地产市场、国民经济的健康发展,乃至保持社会长期和谐稳定。
    住房保障是全社会对部分无力参与竞争者(老弱病残障)和竞争中的失败者(低收入或因失业、破产等致生活陷于贫困)提供的居所救助。本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的社会义举。必须确保住房保障(救助)制度的公正性。第一,保障资源的规模,应由出资人长期的承受能力和承受意愿决定;第二,保障资源使用的公正,确实使用在最需要救助的贫困家庭和人群;第三,保障的水平,不是由接受救助者的满意为依据,而是量入为出,并接受出资人审计

来源:筑龙网

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