[分享]土地资产价格即将触底反弹

发表于2012-02-21     283人浏览     0人跟帖     总热度:10  


   从土地资产价格波动与资产负债配置的逻辑看,2012年中国经济如何实现软着陆、是否继续展开新一轮资产负债表的扩张期,关键归结为一个问题:土地资产价格的走势如何。截至2012年1月份,土地溢价率不足2%,意味着土地资产的市场交易价格已回归基价或成本价,也意味下行的空间有限。因此,2012年中国经济走势可以从土地价格角度做观察。



   第一,与历史水平比较,目前土地资产价格已到谷底区域。
   第二,房地产调控在坚持总体从严调控基调前提下,在执行层面就刚性需求的适当放松、一线城市部分被抑制房地产需求的释放、资产负债表较为健康的开发商对土地储备的正常需求可能是触发地价回升的三个主要因素。
   第三,一线城市的土地供给约束可能是短期内拉升土地资产价格的核心和边际驱动力。总体上看,1月份以来,全国20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常,供应量与成交量都有增长,但土地溢价率与土地均价仍在底部徘徊,是否成为谷底反弹的前奏还有待观察。


   从土地资产和资产负债表的角度看,中国经济仍然存在有力的支撑因素。


   在控制投资需求前提下,即使从满足城市化进程中的实际需求角度看,城市化的相关需求可能带动的土地资产价格上升,对资产负债表扩张会产生深远的影响。这是因为:
   第一,土地资产价格上涨的驱动力仍然存在。原则上,地价上涨空间的临界点是农地转为工商业用途的边际升值空间为0,下一个十年中国也未必会到达这个阶段。
   第二,存量资产货币化与增量资产资本化都将是推动货币需求和M2增速的核心驱动力。
   第三,商业地产有可能成为下一轮推动土地资产价格上涨的驱动力之一。
   第四,发达城市和地区土地财政弱化,并不必然代表融资能力减弱,这些城市将从土地财政逐步过渡到成熟的财产税和市政债融资模式。从更大角度讲,下一个最大的制度化改革仍有可能出现在土地领域。

来源:腾讯网

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