[分享]重庆11万套公租房已实现配租

发表于2012-02-10     172人浏览     0人跟帖     总热度:10  

    2010年初以来,重庆市在全国率先大规模建设公共租赁住房(以下简称“公租房”),规划用三年时间建设4000万平方米公租房,解决200万中低收入群体的住房困难问题。目前这个市已开建公租房2725万平方米,有11万套公租房实现配租,。

   重庆市创新提出了“双轨制”住房供应理念,建立以公租房为主体的住房保障机制,以划拨方式供应建设土地,构建起以国有企业为主体的融资平台,有效地破解土地供应和融资难题,被国内外舆论称为公租房建设的“重庆样式”。


“重庆样式”引来了全国许多省市(自治区)前来“取经”,也引发了人们对解决住房问题的诸多思考:其住房保障理念、土地供应和融资模式等,为我国住房制度改革和完善提供了新思路。


重庆市长黄奇帆表示,近年来,由于房价上涨过快等多方面原因,低收入群体无力购房问题日益突出。特别是那些既享受不到廉租住房保障,又买不起商品房人群的住房问题,应引起高度关注。


   实践证明,无论完全由政府保障,还是完全由市场调节,单轨的供房体系都存在制度缺陷,难以满足绝大多数社会成员的住房需求。


黄奇帆认为,要实现“住有所居”目标,应跳出单纯的市场思维,既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置,又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底,实行住房供应“双轨制”。


   重庆的基本思路是:30%-40%的中等偏下收入群体,由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决,并对高端商品房和投机性炒房进行遏制,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系。在重庆设计的“双轨制”中,公租房建设是最关键一环。


   有专家认为,重庆的公租房“样式”,可视为住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤,也是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的探索和实践。


   大面积建设公租房,意味着资金的大规模投入,土地从哪里来,资金如何保障?重庆公租房建设经验的两个重要方面是,一是多算民生“大账”,少算土地财政“小账”,留地于民;二是搭建融资平台,用“真金白银”将公租房建设目标落到实处,花钱为民。


   敢于舍弃“土地财政”,以划拨方式供应土地是重庆公租房建设的一个亮点。自2002年开始,重庆就建立了土地储备中心,对土地市场进行宏观调控。2003年,又在土地储备中心的基础上,建立了政府主导型的土地储备供应机制,将土地牢牢掌握在政府手中。近几年,重庆通过工业结构调整、旧城拆迁等方法,已储备土地几十万亩,仅主城区就从储备土地中拿出3万亩用于建公租房。


   由于公租房用地不收土地出让金,客观上降低了公租房建设成本。


   民心佳园占地504亩,根据这个小区的地理位置,目前土地的市场出让价格每亩600万元左右,那么土地出让金收入为30多亿元。而以划拨方式供应的价格为每亩42.6万元,总价为2亿多元。这样算下来,地方政府少收入土地出让金28亿多元。


   以建设1000万平方米公租房为例,约需成本500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应,加上免征城镇土地使用税、土地增值税,免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金,可减少一半资金投入,实际投资在250亿元左右。


   地有了,钱从哪里来?重庆市构建了政府先导、社会补充的投融资格局。据测算,3年建4000万平方米公租房,约需现金投入1100多亿元。重庆的公租房建设按财政投入和融资贷款3:7的比例,采取“1+3”模式筹措资金。“1”是指财政投入约300亿元,包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。


   “3”是除财政投入外的800亿元融资贷款,通过社会融资渠道,如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等。从实际操作看,自2010年以来,重庆已到位公租房建设资金394.5亿元。2012年,重庆还将通过国有企业、保险机构等非银行类机构获得融资近500亿元,实现公租房建设“不差钱”。


   “3年1100亿”的现金支出,无疑是一笔大支出,如果运作不得当,这笔支出势必会成为政府的沉重包袱。这也是一些地方对建保障性住房“想建又怕建”的重要原因,但在重庆决策者眼中,公租房不会成为政府负担,相反是一笔优良资产。


   黄奇帆介绍,为确保融资收益和资金安全,重庆将建立租售并举、动态平衡的偿债机制。重庆公租房建设大约需要社会融资800多亿元,这部分资金主要通过3个渠道逐步偿还:一是按10%的比例配建商业设施,以市场价出售,可回笼资金400多亿元;二是承租5年后,出售约1/3有限产权的公租房,可回收资金400多亿元;三是租金收入,在扣除维护和管理费用后仍有盈余,可用于平衡贷款利息。


来源:互联网

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