[分享]“限购令”难撼两位数增幅 商品房销售再冲10亿平方米高位

发表于2011-12-09     190人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   城市化进程带来的庞大购房需求,或许是行政手段难以阻挡的。


   今年前11个月,一些热点的城市的商品房销售面积出现大幅下滑,其中,北京的新房销售创下9年来的新低,上海的商品房销售面积也有不小的降幅。“限购令”影响下的热点城市,已不可避免地迎来楼市“寒冬”。 


   但这并不能反映市场的全貌。根据国家统计局的数据,今年1~10月,全国商品房销售面积79653万平方米,增长10.0%,这样的增幅甚至高于去年同期。


   在限购、限贷等行政手段的强力打压下,今年楼市总体仍保持着较好的销售的成绩,让人颇感意外。业内人士告诉记者,强劲的需求将在相当长时间内支撑房地产市场,即便经过这轮调控政策的打压,房地产业的支柱地位仍难以撼动。


   今年销售或再创新高


   近期从媒体上报出的“销售萎缩”消息,并非市场全貌的真正表现。在11月宏观经济数据发布之前,不少机构便预测,今年前11个月,全国商品房销售仍将保持接近10%的增幅,并可能实现接近9亿平方米的销售面积。


   这与楼市今年以来的走势一脉相承。从年初开始,全国的商品房销售在限购、限贷的政策背景下仍然“逆势走高”,让不少人感到意外。


   并非所有的限购政策都会阻碍成交。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示,广大非限购的二、三线城市,贡献了销售增幅的大部分;而一些限购力度不够严厉的城市,同样实现了销售的增加。


   陈国强向记者提供了一组数据:今年前三季度,46个限购城市商品房销售略涨1%,而其余的非限购城市,商品房销售量增长了20%。


   按照陈国强的观点,北京、上海等热点城市受限购政策的影响较大,而不少限购的二线城市,本身外来人口较少,投资需求比例低,几乎没有受到这一政策的影响。


   业内人士认为,在国家统计局的统计中,“商品房”的概念还包括了部分产权式保障房,这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺。


   无论成交结构如何变化,今年商品房销售实现“丰收”几无悬念。陈国强认为,由于今年四季度市场相对冷淡,预计全年成交量可能与去年持平。业内人士则乐观地认为,今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅。


   根据国家统计局的数据,去年全国商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关,达到10.43亿平方米,为历史最高。


   供需反转引发政策疑问


   调控的“深水区”目前仍在一线的城市和热点城市。在“降价销售”的背后,开发商面临的是资金和库存的压力。


   根据链家地产市场研究部的统计,截至12月7日,北京的商品住宅存量达到130049套,仅用了20天就实现了1万套的增长。该机构还表示,随着销售的萎缩,这样的库存高压将会持续到明年。


   热点城市的情况大抵相似。有关发布的报告显示,截至2011年11月底,我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,比去年同期新增1276万平方米,增幅约38.44%。


   按照该机构的推测,8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9,也就是说,以最近6个月的销售速度计算,这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化。


   典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间,房价下行压力将进一步增大。


   事实上,以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的,便是暂时抑制需求,为保障房和普通商品房的供应争取时间。在如今供需关系已经反转的情况下,“限购令”等政策是否存在退出的可能?


   明年热点城市的供需关系仍将维持在高位,这也决定了调控政策已有松动的基础。但由于政策效果存在滞后期,即便如此,房价也未必实现反弹。


   根据北京中原地产的统计,目前已经执行限购的46个城市中,有11个城市将在今年年底和明年初到期,但到目前为止,除海口表态“限购持续”,北京明确将限购纳入基本住房制度外,其余城市均未有所表态。


   陈国强认为,短期内限购政策不会松动,但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后、明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能。


   房地产支柱地位难改变


   成交量的多寡是反映市场热度的重要指标。尽管今年利空消息不断,销售成绩保持高位已经没有悬念。以房地产业“领头羊”万科为例,今年前11个月,万科累计实现销售面积1015.3万平方米,销售金额1157.2亿元,超过了去年全年。


   除万科外,恒大、中海、华润等房企均提前完成年度销售目标,龙湖、知名地产等企业也已接近全年销售任务。


   事实上,尽管个别房企已深陷资金漩涡,但在不少业内人士看来,房地产投资持续维持高位本身说明了行业的吸引力仍然较大。


   陈国强表示,城市化进程带来的庞大住房需求是房地产市场的主要支撑力。房地产业未来的10~15年都将看好,除城镇化因素外,人口红利效应、人均GDP和人均可支配收入的快速增长都是重要的利好因素。


   与一些人的预期不同,不少受访者都向记者表示,经过本轮调控,房地产市场将从爆发式增长阶段回归到稳定增长阶段,而并非迎来可怕的衰退期。


   即使商品房市场受到挤压,在保障房建设的拉松下,房地产投资、建设仍将保持一个较高的水平,从而保证其对国民经济的贡献。


   数据显示,今年1~10月,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长31.1%,高出固定资产投资增幅6.2个百分点。“房地产业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上,其支柱地位事实上不会改变。”业内人士说。


 

来源:互联网

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