[分享]路延熹:洛阳房地产“暴利谈不上” 楼市泡沫不大

发表于2011-12-07     307人浏览     0人跟帖     总热度:10  

受国家宏观调控影响,房地产行业如同遭遇过境“寒流”,销量下降,楼市低迷,一线开发企业楼盘率先跳水……楼市“寒冬”下的洛阳地产现状如何?洛阳房价走势怎样?买房者该何去何从?存款准备金率下调是否给地产商带来了暖流?昨日,记者与洛阳地产精英——洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹面对面,一起探讨楼市寒冬下的洛阳地产。


●洛阳房价没有大幅度下降


记者:国内很多大的楼盘纷纷跳水,对洛阳影响大么?


路延熹:我觉得二三线城市形势好些,一线城市比我们严峻很多。国家调控政策对洛阳的影响还不是很大,起码都没有很明显的、非常直接的大幅度降价。


记者:但最近很多楼盘还是给予很大幅度的优惠,促销手段也非常多。


路延熹:根据近几月的情况看,很多新开的楼盘价位优惠幅度都很大,但基本上是通过促销手段如采取提前付款优惠几个点,或者送礼品等进行优惠。全国大形势这样,要想多卖房子,除非以价换量。


记者:全国楼市一片低迷,作为洛阳的地产精英,您认为目前洛阳房价处在一个什么样的状态?


路延熹:洛阳的房价基数与周边城市比,确实不高。


记者:洛阳有没有类似房产价格联盟,大家抱团不降价?


路延熹:洛阳有个地产沙龙,我是秘书长。但是我确定地说,价格联盟肯定没有。这种联盟就像攻守同盟,是建立不起来的,因为企业和企业的性质是不同的。如果企业生存没有问题的时候,大家说这个面包都不要吃,大家都不吃;但是如果其中几个人三天都没吃饭的话,这个面包肯定有人拿。在生存面前,这种联盟是不堪一击的。


●洛阳房地产缩水空间不会大


记者:您认为洛阳房地产缩水空间有多大?


路延熹:洛阳和沿海城市不同,泡沫不是太大。房市可以缩水,但是不会缩太多,也只能把有水分的地方缩掉。就像减肥一样,它只能减脂肪,但是不能把骨头也减掉吧。


记者:为何说泡沫不大?


路延熹:郑州新区的房价不低于一万,但是洛阳新区的房价只有五千多。但是郑州的土地价格和洛阳差不多。当时郑州一家大的房产企业为啥不来洛阳,因为洛阳的地价和郑州差不多,但是房价差太多。为啥恒大能在广东那么快发展,他们也是河南人,就是因为广东的房价高。


记者:大家一提房地产都说暴发户和暴利,您刚才的意思是不是说洛阳房地产不存在暴利?


路延熹:暴利谈不上,个别楼盘暴利,靠运气,靠投机。真正整个行业水平,暴利谈不上。但是以后的房地产形势,利润比现在更低。为啥大家一提房地产都说暴发户和暴利,确实有些楼盘拿地的时候价格低,加上运气好的时候,一夜之间就成亿万富翁了,就像有人买彩票中了500万一样,但是你不可能天天都中奖的。靠投机,这些都不是长久的。


●存款准备金率下调带来暖意


记者:存款准备金率12月5日起下调0.5个百分点,将释放近4000亿资金,会不会给房地产带来一些暖流?


路延熹:0.5个点就是4000亿,扩大后可能会达到1万个亿。我认为即使带不来多少暖流,但起码会带来一些暖意。最起码老百姓会知道国家政策已经见底,房价不能见底,但离底已经不远了。但洛阳的回涨不会那么快。


记者:你预计什么时候会回涨?


路延熹:前一段时间和几个朋友一起开玩笑,大家寄希望于明年五一。但我说可能会再延后一些。但明年五一前后可能会取消限购。一线城市取消后,房价会上扬,也会带动二三线城市房价回涨。但现在一线城市不会上涨,洛阳的房价也会平稳。


●控制成本是抑制房价上涨的根本措施


记者:住房和城乡建设部发出通知称,限购政策将延续。这对整个地产行业将产生什么影响?


路延熹:现在不会马上松绑,但估计也不会出台更严厉的政策,起码不加油,会慢慢松开刹车,“软着陆”。


记者:如果现在松绑,会不会立即造成报复性反弹?


路延熹:如果现在国家把调控政策拿掉,房价肯定是报复性上涨。包括一线城市。现在国家不敢放开,不取消很难受,地方政府也难受,怕经济滑落,取消吧,肯定会像2009年一样报复性反弹,会“按着葫芦漂起瓢”,所以国家现在很谨慎。只好先一直按着不动,手一松,肯定漂起来。


记者:这样按着不动的话,是不是很难受?


路延熹:确实很难受。


记者:您刚才说,成本高导致了房价的上涨,限购不是最好办法,那您认为什么办法最合适?


路延熹:降低房价最根本的措施还是要从成本上控制。控制和降低成本。土地成本、造价成本、人力费用等,几项成本都压下来,房价就会降了。但现在成本都是上涨的,没有一个降,房价肯定降不下来。


记者:现在你们拿地容易吗?


路延熹:现在土地价格涨得太快了,地价翻了很多倍。二三百万的地都没有了,一亩地都是500万以上。新区体育馆边上800多万,铜加工厂一亩地卖了1024万。肯定不容易了。


●开发商资金链有点紧


记者:年关将近,各家房地产都面临资金清算,今年的大气候对地产商的资金链有什么影响?


路延熹:今年形势严峻,开发商资金链普遍偏紧。原因并不是销售不好,主要是回款有问题,银行贷款难。所以就鼓励一次性付款,一次性付款的话就可以多给你优惠几个点。


记者:现在房地产企业融资渠道都有哪些?


路延熹:一个是自有资金,一个是银行贷款,但是现在银行贷款难度很大,现在很多公司都选择民间融资,通过担保公司融资。洛阳的融资渠道太单一了,基本上都属于债权融资。其实行业里面还有一种叫股权融资,一个项目一家吃不下,可以三四家合伙弄,但是开发商一般不愿意把股份让出去,怕不好管理。目前洛阳采用这种形式的很少。

来源:互联网

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