[分享]买房者买不买都慌 卖房者不缺钱也慌

发表于2011-11-29     147人浏览     0人跟帖     总热度:10  

    11月18日晚,位于上海青浦的“万科尚景苑”开盘,340套小高层两天内签约77套,实际成交价降幅在两成左右。同期降价的还有位于上海浦东的“万科清林径[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]”楼盘,降幅约30%。

据不完全统计,大型房企中已有中海[简介最新动态][简介最新动态]、知名地产[简介最新动态][简介最新动态]、万科、富力、龙湖地产、绿地、汤臣、星河湾等多家开发商进行大规模的降价销售,且比其他中小开发商项目更为优惠。


从宏观层面来看,18日国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,环比下降的城市已经高达34个,与此同时,70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。


对此彭博新闻社的报道称,中国房价的拐点已到,不仅大城市和新房价格下跌,二线城市和二手房价格也在下跌。


路透社中文网题为《中国房价拐点初现,开发商过冬》的文章说,当前楼市拐点正在形成。对于开发商而言,这个冬天不仅会很冷,可能还会很长。


降价让那些赶在房价高峰时购房的人极度不满,近两个月来,包括北京京贸国际城[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城、宁波合生国际城、上海龙湖郦城[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]等多处楼盘的售楼处发生“维权”业主和开发企业的严重纠纷和冲突,基本都是因为开发商楼盘减价促销,让前期业主不满。


但这些并不能让外界接受他们的过激行为,有网友甚至揶揄说:房子涨价,他们会不会给开发商分红?


房地产开发公司的态度也很明确——在合同约定的范围内解决沟通问题,如果协商不成,可以通过法律途径解决。


走法律途径退房?大成律师事务所高级合伙人商建刚律师认为希望甚微,“购房者必须考虑契约风险,愿赌服输。”据介绍,2005年、2008年房价下跌时,也曾出现多起因房价下跌的业主诉讼案例,但极少获得法院支持。


卖房者:虽不缺钱心也慌


最近备受舆论关注的无疑是身陷资金链紧张传言的浙江绿城集团,其“高进高出、快进快出”的发展路径引起业界反思。专家分析,这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中,全面收紧了房企需求端和融资端,是让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城受困的主要原因。


尽管如此,绿城仍无意对旗下产品降价销售。绿城集团董事长宋卫平近日公开表示,降价是个不负责任的态度,宁肯卖项目也不会轻易降价。如果再不行,“就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了”。


但也有人不这么认为。易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻则认为,一旦预期房价要跌,第一时间“钢需”(刚性需求)都会变成“煤需”(没有需求),所以开发商降房价要有三个原则:一步降到位、敲锣打鼓地降、早降比晚降好。


从目前这些已经降价企业的财务数据和业绩看,他们都不是最缺钱的。业内人士认为,知名房企率先大幅降价,并不是当前资金紧张所致,而是应对更长时间后可能存在的资金需求,必须提前进行储备,更重要的是,受新推盘增加和成交放缓的影响,商品住房的可售存量随之上升,部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。


上市公司的前三季度报则显示,在A股上市的139家房企中,超过八成房企负债同比增加。三季度末存货同期增长四成。申银万国跟踪的10个典型城市商品房库存数据显示,库存平均去化月份今年以来逐步攀升,已从年初的5.9个月升至目前的11.5个月,处于历史相对高位,预计到明年下半年库存水平可能到达最高点。


与此同时,截至10月末,全国未开工和未竣工的房地产用地可建房屋达百亿平方米,是去年销售面积的9.5倍,巨大的潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。


上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭判断,房地产企业的“冬天”已经到来,高库存大军压境之下,房地产企业短期必然会采取“开源节流”的方式“过冬”,即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入,一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,降低开发业务的比重。


路透社援引万科总裁郁亮的话称,“此次房地产调控是2008年调控的延续,但不同的是,2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控,而这一次地产行业不会再有这样的好运了,且现在还很难判断这个冬天有多长。”


《华尔街日报》说,第四季度房地产大部分项目将降价15%~25%。“大型开发商已经率先降价,而且降价幅度很大。二、三线城市的降价幅度更大。”


调控政策不应松动


对于楼市的冬天,一些地方政府也是百味杂陈。土地出让金锐减、相关税费缩水带来的财政压力和经济减速,已然让地方政府感受到阵阵寒意,而保障房建设所需要的资金投入更是“雪上加霜”。


统计数据显示,“十一五”时期,地方财政总收入中,土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%,这表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。


“把房价过高的原因归结于开发商黑心,确实打错了对象。”经常语出惊人的地产大佬任志强称,自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后,“价高者得”成为防止腐败的唯一路径,但推高了土地的出让价格,并刺激了地方政府对土地财政的依赖。


杨红旭认为,部分地区土地出让金和房地产税收,占地方收入的四成到七成。随着土地市场和房产市场同时陷入低迷,地方政府的土地出让金收入可能萎缩,这对地方财政将构成一定压力。


进入11月份,各地土地市场流拍、中止出让的消息不绝于耳。广州一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让,唯一一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。沈阳、合肥、昆明等地,原计划拍卖的23宗土地,只有5宗出让成功,10宗土地是因竞拍人数达不到要求而宣告流拍。


中国房地产信息集团提供的数据显示,截至今年11月20日,其监测的全国67个城市有公告可查的土地交易总成交金额比去年减少将近三成。


与此同时,保障房的资金缺口也让地方政府为难。根据住房和城乡建设部数据,截至10月底全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,虽然实现了年初的目标任务,但至少需要建设资金1.3万亿元人民币。住建部近日也已经着手对地方保障性住房实际开工情况进行调查,“不能挖个坑就算开工了”。


中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军对此表示担心——在2008年金融危机后,中央出台了4万亿元刺激计划,引发地方融资平台的失控性膨胀,出现了超过10万亿元的平台贷款,一些地方甚至出现了还本付息困难的情形。“在地方政府已经债台高筑的情况下,保障房资金从何而来?”


事实上,地方政府与中央的博弈已经显现。7月12日,国务院要求房价涨幅过快的三四线城市也应限购,但截至目前,全国仅有47个城市限购,与此前业内普遍预计可达到70个左右相差甚远。


彭博新闻社的报道也称,有不少人担心房价下跌是否会引起中国经济硬着陆,甚至影响全球经济复苏,从而导致中国政府改变政策。


经济学家马光远认为,目前地方融资平台的债务高筑,一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候,民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓,使得房价再次暴涨。要防止出现这种悲剧的关键,应该从房地产一系列制度的改革和完善着手,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面,形成完善的制度体系,避免再次进入调控下跌,不调控又反弹的恶性循环的周期

来源:互联网

买房者买不买都慌 卖房者不缺钱也慌-筑龙房地产

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
扫码加入筑龙学社  ·  房地产微信群 为您优选精品资料,扫码免费领取
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

恭喜您已成功认证筑龙E会员 点击“下载附件”即可
分享
福利
加入微信交流群
精品资料,免费课程
2/20