[分享]《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》

发表于2011-11-28     460人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)首次听证。


    这个关乎千家万户的《办法》,很快在昆明各小区引起热议。不少业主和物业管理公司普遍认为,《办法》将散见于不同法律法规中涉及“物业”的规定加以融合细化,对小区开发商、业主、物业公司的行为进行了规范,这无疑对构建和谐昆明起到添砖加瓦的作用。但作为《物业管理条例》下的地方性法规,应该尽可能详尽和具有可操作性。


关键词物管用房


《办法》规定,开发建设单位应在取得建设工程规划许可证后30天内,划分物业管理区域,并将划分方案报送各县(市)区住建行政主管部门备案。新建物业,开发建设单位应无偿配置物业服务用房,包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%。,并不少于80平方米,业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。


目前,昆明各小区物管用房所占面积参差不齐。《办法》将小区物管用房的面积与小区总面积联系起来,规定物管用房面积不低于小区房屋总面积的2%。,但即便是这样,不少小区的物管公司及业委会,仍觉得比例过小。


“就拿荷塘月色小区来说,物管用房有240平方米,在昆明算面积比较大的了,但荷塘月色整个小区的总面积超过32万平方米,物管公司派驻在小区上班的员工有120名,这样一来,除去水、电等设施必须占用的地盘,200多平方米的物管用房,仅仅够小区物管用于办公使用。”昆明银海物业服务有限公司总经理丁胜认为,做好物管工作,就必须保证小区一旦发生突发状况,物管人员能够第一时间赶到现场。这样一来,物管公司不得不在距离所管辖小区最近的区域,另为员工租赁合适的临时住所。这无疑增加了物业管理的成本,也不利于小区管理工作。因此,丁胜认为,《办法》在规定物业管理用房面积的时候,应当考虑物管工人的住所问题。


这一点,创意英国小区的范先生也认为,考虑保安、保洁、维修等人员的临时住宿用房在内,物管用房的最低面积应不得低于200平方米,占房屋总面积的5%。左右。


再一方面,范先生认为,目前昆明很多小区并没有物管用房,原因是开发商在小区业主发现问题之前,已经擅自将小区物管用房的产权出售给别人。所以,新《办法》的出台,应对开发建设企业设置物业服务用房的规定予以物化、明确化。


云南海度律师事务所欧阳忠华律师则认为,任何规定无论设计得多么完美,最终还是靠执行,特别是政府行政部门要带头执行好。“其实,在现行的《物业管理条例》中,早有关于对开发商不按规定配置物管用房、不按规定选聘前期物业服务企业、擅自处置小区公共设施等行为的约束。在《物业管理条例》颁布前后,有很多小区规划并建设有物业服务用房和具有明确用途的配套设施,但有些开发商在售楼过程中偷偷把这些房屋作为商品房出售,住建部门还配合开发商把这些房屋的产权证办出来,很多法官审案又机械地认为只要办下房屋产权证,开发商把这些房屋作为商品房出售的行为就合法,结果业主的利益得不到保障。所以,昆明出台地方性法规,应当做出行政主管部门如何进行处理的明确规定,希望《办法》出台后,类似的情况能够得到杜绝。{{page}}


关键词物管选聘、交替


《办法》规定,开发建设单位通过招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。投标人少于3个或住宅建筑面积少于2万平方米的,经市住建行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。当业主委员会与物业服务企业签订的合法物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。


此前,昆明大多数小区在前期物业选聘方面,采取“子承父业”的方式。即小区前期物业公司,大多是开发建设企业的下属物业服务企业,或物业企业与开发商属同一个集团公司。这样一来,开发商和前期物业之间,一般具有一定利害关系。对此,福康花园北区业委会主任周先生认为,在这样的情况下,只有开发商和物管公司都严格按照规定执行,否则,业主的权益,很可能在不知情的情况下受到侵害。


创意英国的范先生则认为,为了保证业主的权益不受侵害,在一个小区选聘前期物管的时候,与开发商具有利害关系的物管公司,应当采取回避的原则,即小区物业管理不再延续“子承父业”的方式开展。


这一点,银海物业丁胜也认为,只有这样,才能提高小区物业管理的整体水平。丁胜称,银海物业成立于1997年,以前也是一家植根于地产公司的物业企业。银海地产每开发一处房产,银海物业就充当前期物业的角色。到2004年以后,银海物业为了提升整体服务水平,扩大经营范围,开始参与市场竞争,正式脱离地产公司。久而久之,物管公司脱离地产公司参与市场竞争以后,效益没有受到影响,还提升了服务质量,赢得更多小区业主的信赖。


在办理物业纠纷案子的过程中,欧阳忠华律师发现,新、旧物业服务企业的交接,很多前期物业服务公司由于利益原因不愿撤出所服务的小区,小区业主选聘的物业服务公司进不来,甚至出现打架斗殴现象,有的前期物业服务公司为了阻止小区业主选聘新的物业服务公司,采取守在门口或上门要业主签字,甚至是威胁、打骂的办法逼业主就范。所以,《办法》应该规定政府相关部门在这个过程中如何采取一些行政措施进行处理,因为诉讼毕竟是一个漫长的过程,在这个过程中业主是最大的受害者。


为了避免这样的麻烦,创意英国小区业主范先生则认为,在小区物管交接方面,小区全体业主资料及建筑档案应由开发建设企业交一套给住建部门备案;若开发企业或前期物管企业不移交给业主大会、业委会的,可由住建部门暂借给业主大会、业委会、新的物业服务企业使用,并追究开发企业或前期物管企业的责任。这样便可以化解不必要的麻烦。


关键词车位、车库


《办法》规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应以出售、出租等方式优先处分给本物业区域内的业主。在满足业主需要后,开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。


“从这个规定看,小区的车位、车库究竟能不能出售给其他小区的业主,实在有点含糊。”福康花园北区业委会主任周先生称,“这条规定和北京的物业管理条例极其相似,但北京施行的物业条例有一个前提,就是车位不得出让给其他小区业主,这样规定就很清晰。”周先生举例,在福康花园北区,一共有253个车位,但由于其中38个车位被开发商出售给了福康花园南区的业主,这样一来,南区的车辆每天在北区进进出出,就增加了北区管理的负担。


“有一些小区的地下车库,在规划之初是防空地下室,但由于这一块有很大的利益。目前昆明的普遍做法是开发商统一出售,住建部门颁发产权证书。而根据《人民防空法》及有关法律法规的规定,小区内的防空地下室应是国家的财产,平时由投资者进行管理和使用,战时由人民防空主管部门统一安排使用,是不能够出售并办理产权证的。很多小区因为业主有不同的看法而与开发商产生纠纷。”鉴于此,欧阳忠华律师认为,《办法》应对防空地下室的权属、管理、使用做出明确的规定。{{page}}


关键词物管费


《办法》规定,物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。业主应按物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法申请仲裁或依法向法院起诉。


对于这一点,欧阳忠华律师认为,《办法》规定由业主大会选聘物业服务企业,规定本身没有错,但操作起来很不实际。现在的人都很忙,很多小区根本无法召开业主大会。所以,《办法》应该对选聘过程有一个可行的规定,更具操作性。


银海物业丁胜则认为,在物业管理过程中,业主拒交物管费是非常常见的事情。但调查发现,因为服务不到位,拒绝交物管费的业主并不是很多。大多数时候,业主往往因为地产销售承诺没有兑现,或者政府规划变更等原因拒绝交物管费,这时候,物管公司就无辜受牵连。按照《办法》规定,物管公司可起诉业主,但实际操作过程中,这是很难操作的事情,不交物管费的户数很多,物管公司不可能挨家挨户起诉,而且起诉业主,会增加物管公司跟业主之间的矛盾,导致更多的业主不缴费。鉴于此,丁胜认为,对于物管费的缴费问题,《办法》可以规定得更有操作性一些,“比如参照香港的做法,在业主进行产权变更的时候,规定必须由物管公司出具完费证明,否则房子不能交易。这样一来,规定就很具操作性了。”

来源:互联网

《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》-筑龙房地产

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
扫码加入筑龙学社  ·  房地产微信群 为您优选精品资料,扫码免费领取
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

恭喜您已成功认证筑龙E会员 点击“下载附件”即可
分享
福利
加入微信交流群
精品资料,免费课程
2/20