[分享]二三线城市土地流标频现

发表于2011-11-24     124人浏览     0人跟帖     总热度:10  

标签: 流标 行业动态
    上周南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京举办的3场土地出让活动中,共推出16宗地块,最终只有7宗以底价成交,7宗土地延迟拍卖,1宗土地流标,1宗溢价仅1.9%。

11月2日,济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权,有9宗因无人申请购买而流拍,另外2宗土地则以底价成交。从出让公告看,这9宗地都位于济南长清大学科技园片区,包括4宗商业金融业用地和5宗居住用地。


而成都市近日拍卖5块土地,其中2块流拍,3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上,多数地块以底价成交,竞价地块屈指可数。


中原地产监测数据显示,10月,重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月,重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。


在房企资金普遍紧张的背景下,高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡"弃购"的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下,也不得不微调土地出让政策,通过多种"松绑"措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。


业内人士认为,地方政府的"促销"仅仅只是一方面,年关将至,重压之下的房企到底买不买账,这才是关键。预计年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。


但业内部分人士也同样担心,土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场,这将使一年或一年半后的住房供给量减少,加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾,从而为房价下行增添新的变数。


然而,眼下也不乏个别开发商在部分二三线城市"反周期"拿地。11月22日,杭州土地市场出现久违一幕,三商业地块成功出让,其中53号之江地块引来了开发商争抢,在58轮拉锯战之后才尘埃落定,最终由浙江天创置业有限公司以36800万元竞得,楼面价15367元/平方米。


据上海同策数据显示,相对于一线城市而言,11月房企在二三线城市的拿地热情更高,共有24宗地块成交,土地成交量明显高于北上广深等一线城市。


其中,绿地集团斥资6亿元一举拿下嘉兴5宗地块。绿地集团总裁张玉良表示,在风险可控的前提下,择机进行反周期投资,是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施。


上海同策咨询研究指出,在当前严峻的房地产市场调控背景下,早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的品牌房企,正逐步向二三线城市纵深地带转移。


我爱我家市场研究中心认为,相比一线城市,二三线城市的土地市场选择较多,众多实力雄厚的开发商近几年来均致力于进入二三线城市,部分由一线城市发展起来的中小开发商为了寻找更广阔的发展空间也将目光投向了二三线城市。但总体看,当前土地市场已经进入深度"冬眠",成交恐将延续萎缩。


"没有最高,只有更高。"这是前几年很多开发商竞价拿地时的投资逻辑。事实上,在此次房地产调控前,凡是创下当时天价的所谓"地王",几年后都有不同程度的大幅升值。有的开发商甚至根本不用建房开发,凭着囤地静待土地升值就可赚得盆满钵满。


然而,前两年出手阔绰勇夺"地王"的开发商们,似乎没有料到当前市场形势急转直下,房价下行趋势日渐明朗。昔日的地王,今天却成了烫手山芋。几乎所有前两年高溢价成交的地王价格都面临价值重估,原来令开发商同行们羡慕的土地储备没准会成为有毒资产。


众所周知,在房价的构成中,土地成本占了大头。在土地价格中除了涵盖大部分政府税费外,十八亿亩耕地红线不可突破使得城市土地成为了一种稀缺资源。"地王"产生的投资逻辑是:其一,目前我国城市化率还有很大提升空间,城市人口的扩容使得住房消费的刚性需求成为必然;其二,人民币升值的预期仍然存在,人民币资产的升值具有一定想象空间;其三,近十年来我国货币总量增长迅速,土地作为一种稀缺资源可以成为最好投资标的之一。由此看来,就不难理解为何土地拍卖屡创新高,地王纪录被不断刷新了。


在地王产生的过程中,传达了一个信号:房价因地价上涨而上涨。地价上涨推动房价上涨,房价上涨反过来又促使开发商们以更高的价格拿地。从开发商的角度看,土地价格的上涨要远高于开发建设的盈利,那么拿到"地王"后囤地待建是个不错的选择。现实中,这种盈利模式是可能的。例如,2006年,某房地产开发商以5.1亿元的代价获得北京工体北路4号地块,按照土地出让合同的约定,工体北路4号地的开工日期为2006年9月,但开发商以各种借口拖延。最后开发商将该地块以9.2亿元的价格转让,净赚4.1亿元利润。虽说,有关部门对其开具罚单510万元,但相较其大赚4亿元多而言,可以说是微不足道。


早在1999年,国土资源部就发布《闲置土地处置办法》,明确规定,对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。到了2008年1月,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。但上有政策,下有对策,开发商们总能找到规避的路径。


"出来混,总是要还的。"既然开发商们曾经饱尝过房地产暴利所带来的快乐,理应为这个市场的合理调整"埋单"。土地监管部门与地方政府不应为他们网开一面

来源:互联网

二三线城市土地流标频现-筑龙房地产

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
扫码加入筑龙学社  ·  房地产微信群 为您优选精品资料,扫码免费领取
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

恭喜您已成功认证筑龙E会员 点击“下载附件”即可
分享
福利
加入微信交流群
精品资料,免费课程
2/20