[分享]楼市资金到底流向了何方?

发表于2011-11-23     250人浏览     0人跟帖     总热度:10  


   楼市资金到底流向了何方?


   去向一:海外投资、买房


   在新街口、大行宫一带的高端写字楼上,至少聚集有10多家代理销售海外房产的中介公司。另外,不少移民、留学中介机构也纷纷推出“海外看房团”,组团率和成交率不断上升。


   “我们主要是帮助企业去澳洲投资移民,具体投资企业和投资额不太方便透露,但今年参团去海外考察投资的人数比去年同期增加了30%左右。”新通出入境服务有限公司相关人士昨介绍,除了澳洲以外,去加拿大、美国、新加坡考察投资的人也不少。


   美亚置业集团南京分公司相关人士介绍,今年前三季度,已有200多名客户通过南京等地的分公司在澳大利亚、美国等地购房,同比增加了80%左右。


   高力国际最新数据显示,今年仅第三季度就有429个新加坡私人住宅单位被中国买家购得,占该季度4850个售出私人住宅单位的8.8%。也就是说,每12套成交的私人住宅中,就有一套被中国人买走。


   人行近发布的数据,印证了资金外流的情况:10月份中国外汇占款负增长248.92亿元,为2008年1月份至今近4年来的首次负增长。外汇占款是央行收购外汇资产而相应投放的本国货币,外汇占款减少说明国际资金流入中国变少。对此,兴业银行首席经济学家鲁政委表示,这与近一段时间的国际资本看空、做空中国以及人民币贬值预期有关。因对中国经济增长“硬着陆”、地方债风险的担忧,国际资本可能正流向美元资产寻求避险,而人民币在海外市场的贬值预期使得一些投机资本逃离中国。


   去向二:银行理财产品


   “购买银行理财产品是楼市热钱的另一个重要去处。”南京一家国有银行的理财专家介绍,通胀压力以及负利率使得不少原先打算投资房地产的资金涌入银行理财市场。


   2010年,我国商业银行共发行银行理财产品约9958款,全年募集资金规模达到7万亿元。2011年,这一速度更为迅猛,一季度银行理财产品发行数已达3691款,同比增幅达107.71%,发行规模约为4.17万亿人民币,超过了去年的一半;上半年银行共发行8497款理财产品,发行规模达8.51万亿元,远超过去年全年发行7.05万亿元的总和;今年前三季度,银行共发行理财产品14751款,发行规模超过11万亿元。


   今年理财产品火爆主要有两个原因:一是在负利率的情况下,资金不愿意停留在银行账面上单纯吃利息,逐利特性导致资金寻求性价比更高的投资途径,而银行理财产品属于较低风险的品种,因此受到青睐。另一个原因则是,银行面对存款流失和考核压力,需要增加资金在银行体系的黏性,也愿意提供更多的增值服务。


   去向三:通过信托产品借给开发商


   颇具戏剧性的是,部分原先买房投资的资金,竟然通过信托产品,借给了缺钱的开发商并收取高额的利息。


   今年以来,房地产信托呈现爆炸式增长。统计数据显示,今年上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元,比一季度末金额大幅增长近两倍。投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元。今年前三季度房地产信托新增项目总额为3216.67亿元,已超过去年全年总的发行量2864亿元。


   房地产信托预期收益率也持续走高,平均预期年收益率已经超过10%。对通过信托渠道融资的房地产企业来说,除了给予投资人产品预期收益外,还要付出大约1%的发行费用,2%左右的渠道费用,5%—6%的给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。这意味着大部分房地产信托融资成本已经达到15%以上,有的甚至已经突破20%。


   而在投向房地产信托的资金中,有不少就是原先的炒房资金。


   知名财经评论家叶檀分析,楼市出来的钱进入楼市金融链条,是危险的信号。进入房产投资领域的资金是支撑房地产价格的基石,正因为有越来越多的房地产投资者,房地产价格才节节上升。而现在的情况刚好相反,住宅地产成交量越来越小,开发商融资成本越来越高,二级市场投资者摇身一变,成为开发商的资金提供者,说明泡沫空间受到严重挤压。房地产信托收益率节节上升,绝不是印证房地产市场十分红火,而是说明开发商资金十分紧缺,不得不给予投资者较高的溢价。


   叶檀指出,楼市出来的钱回到楼市,从支撑者变成食利者,楼市头重脚轻岌岌可危。


   去向四:炒黄金、炒字画、放高利贷……


   今年以来,银根日益紧缩,从银行借不到钱,不少企业转而求助民间借贷,这直接导致了今年以来民间借贷行情的火爆。


   记者从我市的一些民间借贷机构了解到,今年民间借贷月息8—10%很普遍,有的甚至已飙高到20%以上,即便如此,钱仍是不愁借不出去。


   “有不少资金是炒房资金。”上述人士称,他有很多手中有一两百万资金的客户,资金来源就是卖房所得;不卖房而将房产抵押出去套取资金放高利贷的也有。


   除了高利贷,黄金白银等贵金属、字画等艺术品、翡翠钻石等珠宝价格在今年也是大幅攀升,交易量大增,吸纳了不少炒房资金。


   “楼市中的热钱规模庞大,撤出楼市肯定会对其他领域产生影响。对于这些热钱,宜疏不宜堵,最好的方法是将其引导到实体经济中去,而且目前许多企业确实也很缺钱。


   这需要对相关政策做进一步调整,包括税收、存贷款利率、存款准备金率、风险投资等方方面面。”南京大学金融系教授、博导杜亚斌说。

来源:互联网

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