[分享]中国楼市衰退或持续至2013年

发表于2011-11-22     266人浏览     0人跟帖     总热度:10  

随着楼市调控和经济结构调整持续,我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。


11月12日,万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示,万科已经进入“冬天”模式,并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。


由于其房地产界领军者的身份,万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年,万科集团董事长王石也曾抛出“拐点论”,并引发一轮降价风潮。


不少业内人士指出,随着房地产各项指标数据下滑,“冬天”或将持续更长时间,房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织(IMF)14日公布的报告也指出,中国面临房价下跌的风险。


近三年处于调整期


调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据,自今年年初出台“新国八条”的9个月来,成交量、价格、投资等指标的增速,以及国房景气指数几乎都在下行。


在此背景下,郁亮抛出的“冬天论”获得了不少业内人士的认同。事实上,“现金为王、积极卖房、慎重买地”也正是不少房企在今年的生存策略。


不少分析人士认为,企业普遍看空后市,说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。我国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”,即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期,但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。


陈晟向记者表示,“5+2”仅指房地产发展的短周期,当前的楼市正处于两个“大周期”之间的调整阶段。


陈晟表示,房地产属于“大周期”行业,其运行规律与GDP增长有关,相关度高达92%。房改以来,我国的房地产市场一直处于高速增长的“黄金时期”。他认为,随着我国GDP增速的放缓,房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。


据悉,我国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%,明显低于“十一五”。今年来看,GDP增速尽管尚未回落至8%的目标,但前三季度分别为9.7%,9.5%,9.1%,下降态势十分明显。


陈晟表示,当我国GDP增速降到9%以下时,我国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到2013年,将是调整时期。


在近日的2011中国私募基金领袖峰会上,安信证券首席经济学家高善文表示,未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性,房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。


“暴利时代”或终结


“中速增长”并不意味着“衰退”,按照陈晟的观点,未来一段时间,楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。


国际货币基金组织(IMF)则持不同看法,该机构在14日公布的报告指出,中国面临房价下跌的风险。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是:未来两三年,房价不可能上涨,但跌幅不会超过15%。


一个共识则是,随着土地成本、资金成本、各项税费的提高,未来房地产业的整体利润率将会降低,“暴利时代”即将终结。


从上月开始,“降价潮”蔓延到更多的企业和城市,万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称,到今年年底,多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。


据悉,当前房地产业的平均利润率在10%左右,高端项目略高于上述水平,但与前几年相比,已有明显下降。


此外,房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据,今年8月~10月,我国房地产投资增速已连续三个月下滑,今年前10月为31.1%,仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月,两者相差12个百分点。


不少分析人士认为,两者增速的差距不断缩小,说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化,这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时,地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。


陈晟表示,在政策面的不利影响下,未来房地产投资增速将继续下滑,未来很可能滑落到20%以下。


眼下,杭州房地产市场已呈现量价齐跌的局面。尤其是“年关”将至,开发商都要支付大笔建筑和材料费用,开发商的日子愈发难过。由于遭遇资金链困境,有房产中介企业已出现拖欠员工工资现象。


“银根紧缩的格局下,房地产行业面临资金链断裂的风险。一些中小企业受民间借贷危机影响,债务链面临断裂风险。”杭州市人力资源和社会保障局局长张建华昨日向记者表示。


记者获悉,根据今年特殊形势,杭州已提前在11月1日就启动了工资支付专项检查行动,重点监控建筑施工、装饰装潢、服装加工等劳动密集型行业以及城郊接合部的小企业、小作坊。针对企业欠薪逃匿和重大欠薪违法行为,杭州实行社会公示制度,对于发生严重欠薪违法的建筑、交通、水利施工企业,行业主管部门实行“黑名单制度”,限制该类企业招投标资格;同时,对经查实有欠薪逃匿、拒不执行整改指令或拖欠工资总额超过50万元的欠薪企业,其信贷行为将被严格限制。


“整体而言,杭州目前的劳动关系较为稳定。”针对这次始于11月1日的工资支付专项检查行动,张建华向记者表示,主要从预防角度出发,将问题遏制在萌芽状态,全面普查,重点预防房地产行业,以及受民间借贷危机导致债务链面临断裂的中小企业,以及难以监管的微小企业。


11月14日,杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议,有关部门提醒,今年第四季度到明年初,防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂,主要有三方面的原因。原因之一是国家对房地产市场调控措施未见放松,银根紧缩,导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险,非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。


11月1日,杭州房企龙头企业绿城集团的老板宋卫平在其《从绿城“被破产”说起》的澄清文章中提及,“我们上下游产业链上的那些兄弟,那些建材商,那些施工队,那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们,这是多大的人群?这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计?”


同样是房产大佬,在杭州本土房产中介——裕兴不动产遭遇资金链问题时,该公司董事长张裕兴向媒体坦陈,“部分行政人员和离职人员的工资没有发下来”,“确实有一两个月没发工资了”。


杭州房地产市场仍不乐观。市场新增供应量逐月增加,而开发商销售创新低。据杭州透明售房网统计,上周,杭州主城区商品房成交量仅有355套。而预订量只有35套,创下今年3月以来周预订量新低。


杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳此前接受采访时表示,随着楼市成交量的持续低迷,越来越多的开发商将面临资金链困境。


此次杭州市防范和处置企业拖欠工资工作会议上,有关部门提醒,除房地产行业及关联行业外,防范处置企业欠薪形势更加严峻和复杂的另一个原因是,民间借贷危机愈演愈烈,不断抬高融资成本,导致很多铤而走险的中小企业、民营企业债务链面临断裂,极易引发企业主欠薪逃匿的恶性案件。此外,无证无照的小微企业,由于其不易监管,特别是在节前,容易出现拖欠工人工资的问题。


记者获悉,杭州市要在全市范围内开展职工工资支付情况的专项检查,“重点选择劳动用工不规范、工资支付不正常的显性欠薪企业和纳税、用电、社保缴费不正常的隐性欠薪企业进行检查,存在欠薪隐患的企业要实施重点监控和帮扶措施。”检查重点放在企业工资特别是农民工工资支付情况、企业工资保证金支付上,“实时掌握企业每月工资支付情况。”


“目前欠薪企业主要有两类,一类确实遇到资金链问题,企业濒临破产,没有办法解决欠薪问题;另外一类就是有能力解决欠薪问题,但恶意欠薪,对后者将严格依法进行查实。”张建华表示。


对经查实有欠薪逃匿、拒不执行整改指令或拖欠工资总额超过50万元的,要及时将欠薪主基本信息提交人民银行市中心支行,在业主诚信系统中予以披露,对其信贷行为作出严格限制。


对企业欠薪逃匿和重大欠薪违法行为,杭州将向社会公布欠薪逃匿或重大欠薪违法企业的名称、经营者姓名、违法事实等基本信息,同时通报经信、公安、税务、工商、海关、人民银行等相关监管部门,对发生严重欠薪违法企业的建筑、交通设施等企业,主管部门要继续实行“黑名单制度”,限制这类企业在一定期限内招投标资格。

来源:互联网

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