[分享]以房养老按揭10年利息40万

发表于2011-11-21     430人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   以房养老这个词听起来并不新鲜了,本文之所以叫做真的“以房养老”,是区别于人们通常印象中的那个传统概念——把属于自己的房子出租,然后用每个月的租金来养老;这里所说的这个以房养老是金融机构推出的一项服务项目,简单来说就是把房子抵押给银行,换来比租金高得多的养老金养老。

早在2003年,中国房地产开发集团理事长孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了国内。随后的几年时间里,“以房养老”在北京、上海等地都曾进行过试点,但因各种原因未能坚持下来。直到今年10月9日,中信银行总行推出“养老按揭”,才让“以房养老”进入了可操作层面。


那么,中信版本的“以房养老”到底如何操作呢?中信银行总行零售银行部总经理助理王剑向记者进行了详细介绍:“10月9日,中信银行举行了中老年借记卡的发卡仪式,这张卡除了结算功能之外,还增加了一些功能来应对老年人的特殊需求,比如医疗方面的预约挂号、贵宾导诊,房产方面的养老按揭等。”王剑告诉记者,具体到“以房养老”业务,需要满足以下几个条件:


首先是申请此项业务的老年人需要年满55周岁,老年人可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老;


其次是申请人需要提供房产的相关材料,经过专业公司评估后,最多可以获得不超过评估值60%的贷款,贷款也必须用于养老;


第三,申请人还需要提交拥有第二套住房的材料,也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房;


第四,目前这种“以房养老”按揭最长的时限是10年,这种养老金的付款方式是每个月支付一笔,单月的贷款总额不超过两万元;


第五,申请业务的老人只需按月偿还利息或部分本金,利率为市场基本利率,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。


王剑介绍,中信银行的“养老按揭”业务与国外的“倒按揭”业务比较类似,但根据中国的国情进行了改进。国外的“以房养老”业务在期满后,银行会收回房产。但是,中信银行的“以房养老”按揭不同,贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定,银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人,将来也可留给孩子,更符合当前中国人的习惯。


通过了各种限制条件,申请业务的老年人每月到底能够得到多少养老金呢?记者算了一笔账,如果申请业务的老年人拥有一套100平方米的房子,按照目前北京市平均两万左右的单价,那么这套房子的评估价格就是200万元,按照最多不超过评估值60%的规定,申请人能够获得的贷款总额为120万,再按照“以房养老”按揭最长的时限是10年计算,每年养老金为12万元,合每个月有一万块钱的养老金。这确实比房屋出租要获得更多的现金,但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些,因为还要负担贷款利息。对于还款方式,中信银行有明确规定,申请人可以选择每期只还利息贷款,到期后偿还本金;也可以选择每期偿还一部分本金和利息,贷款到期后偿还剩余本金;也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款,则按合同约定处置抵押房屋。如果选择一次性支付,则10年后需要支付全部利息超过40万元。{{page}}


这次“以房养老”成为社会关注热点的大背景是,北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》,其中明确提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构开展“以房养老”试点业务。同时,也鼓励发展商业性老年保险,支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品,并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合的方式,试点探索建立长期照料护理保险。对于此次在规划中提出“以房养老”,北京市老龄委相关人员表示,这并不是说要政府部门去开展,而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。


至于老年人为什么可以选择“以房养老”,乐成养老运营中心副总经理赵良羚站在一个老年人的角度解释了这个问题:“很多老年人实际上是没有办法了才拿房子养老。现在保姆比较贵,差不多要2500元左右,而不少老年人的平均退休工资只有一千多元,最多两千多块钱,单独请一个保姆是超出经济能力的,这时候就想到了拿房子养老。”中信银行总行零售银行部总经理助理王剑介绍,根据数据分析,55岁以上的客户占到他们整个客户构成的25%左右的比例,很多老年朋友不太愿意用卡,更多的是现金交易和柜台取现。很多银行的方便设备,如ATM机和网上银行,老年人更不愿意用,觉得不安全,一些银行也缺乏对这些老年客户在这方面的培训。所以,中信银行希望在养老、敬老这方面可以做一点事情,专门为老年朋友推出这么一张卡。“养老按揭”和国外最大的不同是,他们还是基于老人最后要把贷款还给银行的设想,由老人的子女把钱还给银行,房子还是老人自己的,而不是房子归银行来设想。


对于什么人适合“以房养老”的问题,王剑认为,首先是有一定经济实力,有两套以上房产,具备偿还能力的老人是他们的目标客户。另外,这些老人的子女通常不在身边,无法或不方便居家养老,而贷款的目的是为了提升老年人的生活质量,比如外出旅游或者添置必要的生活保健设备等,让晚年的生活更有保障。


美国:虽然美国的社会养老保障体系比较健全,但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款,发放对象为62岁以上的老年人。


加拿大:超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万至30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房屋产权人不变,可一直住到逝世,后人处理房产时折还贷款。


日本:老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。


英国:有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低,英国老人把本国住宅出售后,可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。


新加坡:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处置,“剩余价值”交给其继承人。


虽然中信银行(601998)的“养老按揭”说起来有自己的优势,可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老,充分享受晚年生活,但是推出一个多月以来目前还是问的多,做的少。到底是什么原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重呢?


对于以房养老来说,就像送老人到养老院的老话题一样,首先面临的就是传统观念的冲突。在龙潭公园,一位看外孙的老大爷听记者聊到“以房养老”的话题时,都没等记者把情况介绍完就干脆地说:“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活,就是不够花了,也有孩子呢!反正不会把房子押出去,要是这么做了,人家会觉得你的孩子没本事。另外,这房子是我要给孩子留下的财产呀,不能给银行。”老爷子坚持认为,把自己的房产传给子孙后代是老辈留下来的传统,不能丢掉。尽管很多老年人已经不那么坚持“养儿防老”的观点了,但是把辛辛苦苦一辈子最大的财产冒着不还款就收回的风险抵押出去,无论如何都让老年人感情上接受不了。去养老院很多人都觉得没面子,把房子抵押了这种做法就更让老年人为难了,在记者随机采访的七八位老人中,全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话:“我们两口子有三套房,如果实在缺钱了,可以拿一套去试试。”{{page}}


虽说“以房养老”的概念进入中国已有一段时间,但正是这种把房产留给子女的观念制约了其推广。2007年的重阳节,石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式,该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行,该项目被称作“养老房屋银行”。作为整个事件的幕后策划,赵良羚向记者介绍说:“我们当时的服务模式是,由养老院与地产经纪公司合作,对老人的房屋进行出租,所得的房租返还给老人,以抵免在养老院的所需费用,或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题,所以很多老年人其实是自己把房子出租了,但也算是以房养老了吧。”


说到为何不用国外的倒按揭模式,赵良羚认为,主要是顾虑倒按揭影响产权,中国的老年人接受不了。“老年人的观念往往是我自己有房产,要传宗接代,我走了以后给孩子留一点什么。我接触很多老人,房产证就别在腰里,一听说做倒按揭,就怕房子没了。当时我们就出了一个主意,叫做‘房屋银行’,产权给你。现在养老院普遍最低都要两千块钱,管吃管住管护理。但两千块钱的水平,肯定护理难以到位,一个人护理十个人和一个人护理一两个老人肯定不一样。所以最终的解决方案还是中国式的‘以房养老’——把房产放在中介,靠租金过日子。”


说起“养老按揭”和传统按揭的最大区别,中信银行王剑认为:“过去,银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额,然后分月还。而养老按揭则是零贷,每月发放一小笔,最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息,到期一次性还本。”如果到期后不能偿还本金,房子该怎么办?他表示,如遇这种情况,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。前面记者已经给养老按揭算了一笔账,实际上如果纯粹想赚钱,这样的方式是不合适的,它本质上是一项抵押贷款业务,贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重,并且预期将来有还款能力,这便是个可以考虑的选择。如果申请人刚好55岁,还没有达到领取养老金的年纪,但是家庭条件很拮据,比如孩子正在上学,开支较大。这样的情况下,可以考虑抵押房屋,等将来孩子工作了,自己也有养老金了,就有能力偿还贷款了。从这个角度来说,这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。依照中信银行的设计,只有年满55岁以上的老人,名下有两套以上的房产,才符合贷款条件,适用人群比较有限。


和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样,早在2007年,上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式,一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是,该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为:老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心,并选择在有生之年住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过,这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在,中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中,所以这也就成了发展的一块绊脚石。

来源:互联网

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