[分享]房产“巨头”扛不住负债率居高不下

发表于2011-11-17     173人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   9月以来,绿城集团连续爆出负面新闻:从传闻“海南航空(6.05,-0.04,-0.66%)将以30亿元求购绿城集团及其下属公司”,到传闻接受房地产信托业务情况调查,11月初,网络又传“绿城集团因资金链问题正申请破产”。


   对此,绿城集团董事长宋卫平在网上发文回应:“绿城离破产还有很远的一段距离。”记者近日在位于杭州的绿城总部看见,工作人员在正常上班。


   但摆在绿城面前的棘手任务无法回避:数据显示,今年1至10月,绿城集团累计取得销售金额约人民币285亿元,仅完成其年初制定全年目标540亿元的52.78%。也就是说,在剩下的2个月内,绿城还需要完成255亿元销售,销售压力之大由此可见。


   “绿城的产品几乎都在‘双限’范围,而绿城的布点也绝大部分是限购城市。”接近绿城的分析人士称,绿城今年的整体销售情况并不好,资金回笼少,又要还贷,正遭遇严峻的资金压力,加之绿城无意对旗下产品降价销售,困境显而易见。


    以上海为例,记者调查发现,绿城目前的项目,今年以来销售均较缓慢。在闵行区马桥板块的别墅项目“绿城玫瑰园”,2009年、2010年分别售出48套、31套,但今年以来仅售出9套……


   在资金市场上,绿城是借款大户。在2010年,绿城的负债率高达132%。今年上半年,调控之下银行信贷、股市融资等各渠道全面卡紧。截至6月30日,绿城总借贷高达350亿元,净资产负债率较去年年末再度上升31.2个百分点。


2008年国际金融危机袭来之际,绿城也传出过资金链紧张的问题。随后楼市迎来“小阳春”,包括绿城在内的大量房企逐渐摆脱困境。绿城几年间的膨胀,可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影,其眼下遭遇的风险,也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。


“冒险家”的“乐园”“高进高出”模式难以为继


在10多年的时间内,绿城从一家地方性房地产企业,一跃成为在全国30多个城市广泛“铺摊”的房地产巨头,一度位列中国楼市的前三甲。与此同时,中国的房地产业呈现“狂飙突进”的态势,成为绿城这类“冒险家”的“乐园”。期间,虽几经调控,绿城依然借助资金高杠杆率,手握重金、高价购地,在热点城市快速布局,以高价楼盘吸引炒房投资者。这种“高进高出、快进快出”的发展路径,使企业快速膨胀。


土地市场上,绿城习惯高价拿地。“只要有好地,就还要拿”、“三至五年赶上万科”……绿城董事长宋卫平以豪言壮语名闻房地产界。近年来,绿城是高价地块的惩,其出手之豪阔,一度令同行瞠目。


2009年,中国楼市频频上演疯狂的“地王争夺战”,而绿城的表现尤为抢眼。比如,在杭州,2009年当地总价排名前十的地块中,绿城独揽其四。在苏州,绿城9月某一天内以61亿元连夺两地,其中一幅土地楼板价高达28057元/平方米,创下国内住宅用地“面粉”单价之最。在上海,绿城于2009年摘得浦东唐镇板块的“地王”,溢价率高达379%,楼板价达到每平方米1.9万元,比当时周边的房价还要高出30%。


绿城不断拿地之时,正是市场趋于“白热化”、调控重手逐渐“出招”、众多市场“大佬”望而生畏之际。业内人士指出,过高的拿地成本,在市场遇冷时反成一枚苦果:不降价,卖不动;降价,又会明显压制赢利空间,甚至使企业亏损。


在资金市场上,绿城是借款大户。在这一轮房地产调控中,房地产信托融资成为不少房企的“救命稻草”。根据中国信托业协会数据,2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元,今年上半年新增信托资金累计达2077.66亿元。据了解,开发商目前信托融资成本一般在15%以上,极个别项目甚至达到25%至30%。绿城也不例外。由此带来的财务成本增长,都必须依靠市场消化。


专家分析,一旦调控降临,需求和资金持续收紧,企业的问题便会加快暴露,离危机也就不远。这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中,全面收紧了房企需求端和融资端,让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城顿时受困。


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来源:互联网

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