[分享]谁最害怕房价下跌

发表于2011-11-10     186人浏览     0人跟帖     总热度:10  

  房价的起伏,已经成了最吸引眼球的财经新闻,成交量萎缩、开盘价跳水、打砸售楼处等等屡屡冲击人们的视野。市场的波动、政策的紧压和资金日趋紧张都使得房地产的产业层面悲情一片,似乎未来还孕育着更大的风暴来临。


  对于房价的趋势在未来一段时间内的走势,我已在前文《楼市泡沫的冰河期》中有所阐述,今文想要分析一下市场长期低迷对于各层面的影响,或者说最害怕房价下跌的利益群体。


  首先是地产企业也就是开发商,房价下跌第一是减少了企业收入,也就是产品销售暴利成分大大弱化了;第二是利润减少带来整体资金链紧张,各项开支受到极大压缩;第三是企业购地或储备的意愿大为降低,对未来市场走势持观望态度。


  特别指出的是,在未来市场持续调整(或是政策继续紧压)的情况下,最害怕的开发商主要有以下几类:


  一是企业主要项目均是选址在大大超越城市化进程以外区域的,央视曾报道的“空城”(也就是所谓的“鬼城”)类型就属此列。此类项目以超大盘著称,周边的生活配套实施配给率几乎为零,而且均远离主城区的生活圈,造成入住客户二次生活支出巨增。项目以臆造或虚拟的概念为设想,客户群体定位混乱,最不能抵御市场波动。


  二是企业项目定位是高端奢华的,这类项目的产品是为金字塔塔尖的群体度身打造的,而全社会90%以上的人群对此望尘莫及。这类产品在市场发展的初期迎合了新富群体的需要,创造了一个又一个销售奇迹,但随着市场饱和度的临近,很难再有当初的火爆,而且会成为压垮企业的稻草。大款、老板或是巨额收入来源不明权势群体终究是少数,不足以支撑如此庞大的高端地产市场。


  三是在09年下半年至今,已经大量购地的开发企业,随着2009年5月以后市场的快速回暖和不该流入地产市场资金的大量注入,许多开发企业似乎又找到了阔步前进的自信心。全国土地市场“涨声”一片,地王频现、楼王频出,天量的资金像黑洞一样吸噬着政府推出的每一个地块。企业动用了可以采取的任何一项融资手段,银行贷款、房产信托、股权基金甚至高利贷,全然不顾市场风险,别忘了,债是要还得。在此阶段购地企业就面临土地成本高昂、建筑材料价格和人工费持续上涨、各项规费只增不免、新项目的售价不升反降,资金回笼愈发减缓的尴尬情况。真是进退维谷,最后只能断臂求生。


  其次害怕房价持续下跌的是严重依赖土地财政的地方政府,原因有三:


  一是房价的下跌影响了开发企业的购地欲望,直接造成土地成交量下挫和土地成交价格溢价率低,对严重依赖土地财政的地方政府是极大的影响。


  二是由于土地成交疲软带来土地财政收益萎缩,地方政府融资平台收回巨量整理贷款的难度加大,有可能带来地方融资平台的破产,前时出现的云南某路桥公司向银行发出拒还贷款本金的案例就是此类想象的预演。


  三是由于房价下跌连带土地出让价格降低,开发企业在拿地时会更加注重成本核算,因此政府给希望于在土地出让时加大收益力度的意图将面临巨大风险,如果加高土地价格,造成面粉贵于面包的透支现象,就有可能大量出现土地溜拍、溜挂,进而更加剧市场动荡。


  第三种害怕房价下跌的是以房产作为资产保值或投资房产用于转手获利的中产阶级以上社会群体,此类群体的每个人或家庭单位至少有着两、三套以上的房产。因为房价下跌的百分比系数也几乎等同于此类群体的个人或家庭资产减少系数,因此所谓打砸售楼处老业主的骨干成分就在于此吧。

来源:互联网

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