[分享]国土部修改闲置土地处置法

发表于2011-11-08     342人浏览     1人跟帖     总热度:28  

      国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改,而这将直接影响到开发商的囤地行为。

一位权威人士对《第一财经日报》透露,国土部正在对《闲置土地处置办法》(下称《办法》)进行修改,力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范,更具有可操作性。目前,国土部已经征求了地方意见,正在进一步完善。


《办法》自1999年4月经国土部发布施行后,至今未曾做过修改。12年间,房价几度飙涨,一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中,民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的软弱缺位,意见颇大。


“这算是一次较大程度的修改了,国土部已经对方方面面进行了调研和修改。”上述人士称。


外界对于闲置用地的关注,与房地产市场的火爆程度关联甚大。每逢楼市上行房价飙升,开发商囤地行为便会遭到外来抨击,舆论开始呼吁政府要严查严打;一旦楼市走弱成交低迷,外界关注点往往转向房价何时见底,或政府是否出手援助楼市,囤地之事似被淡忘。


囤地这个顽症如果不得到根治,将会一直困扰中国楼市。2010年,地方政府曾收回一些闲置多年的房地产用地。据国土部的统计,2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩,处置近10万亩。


不过,国土部调控和监测司司长刘随臣今年曾透露,全国实际闲置房地产用地要远远大于这个数字,未来政府仍将加大查处力度。


外界对《办法》的最大关注点在于闲置土地的查处。它规定:超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权。


虽然早有“无偿收回”之类的规定,但由于政府查处往往是“雷声大雨点小”,力度不到位,使得开发商囤地问题得不到真正解决,反而愈演愈烈。


对此,政府也往往自称有苦衷。一位地方国土厅负责人曾表示,对闲置土地的收回,是个严肃的法律问题,怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等,希望相关部委能及早出台一个规范性的文件,这样执行起来可能地方国土部门的腰杆会比较硬,同时也为了避免将来出现法律纠纷。


上述权威人士透露,这次修改《办法》就是使之更加规范,更具可操作性,在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定,比如政府在查处过程中要告知企业等,企业也可以进行申诉等。


他表示,比如开工标准,无论是闲置一年还是两年,都是以开工为起点计算时间,但社会上目前关于动工的标准有好几种,不同的部委也有不同的标准,此次修法就要确定一种标准,起码对土地是否“闲置”有个明确的判断标准,在实际执行中便于操作。


根据国土部的调查统计,现存的现实房地产用地中,大约有一半是因为政府原因造成的。这一方面会导致地方政府在查处土地闲置时“徇私舞弊”,一方面也会让一些企业将土地闲置的原因推向政府,以逃避查处。


对此,上述人士表示,是否是政府的原因需要各方提供“证据”,企业如果声称土地闲置是政府原因造成,那么就需要出具政府回应的意见,看看究竟是政府哪个环节出了问题,导致土地闲置。


此外,此次修法还考虑到了一些“不可抗拒客观原因”的因素,如一些重大的会议像“奥运会”、“世博会”之类,在此期间出现的一些土地闲置,往往很难说清是企业原因还是政府原因,这需要特殊事情特殊对待。


“该办法的修改已经进入了最后论证阶段,一旦修改完善后就会上报国土部部长办公会,待通过后就可以经国土部发布施行。”上述人士称。



11月6日,在俄罗斯圣彼得堡参加上海合作组织首脑会议的国务院总理温家宝表示,中国房价已开始松动,但调控措施决不可有丝毫动摇。近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。


不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。


底价成交、延期拍卖成“常态”


楼市“银十”季节,底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会,是该市10月份唯一的一场土地拍卖会,12宗土地中,10宗以底价成交,仅2宗进入竞拍,但溢价率都很低。


据武汉土地部门统计,此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。其中,成交土地总面积约692.2亩,环比下滑27.3%,同比下滑50.6%;土地出让金收入近14.14亿元,环比下滑约13.5%,同比下滑45.0%。


而在今年9月拍卖会上推出的32宗土地,竟无一竞价,甚至出现3宗流拍。8月土地拍卖会推出的18宗地块,仅2宗竞价,其余全部底价成交。


大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等地一线城市表现较为突出。


北京土地市场10月份也表现平平。土地成交面积125.78万平方米,相比9月份成交173.6万平方米,环比下降23.54%。而且住宅地块仅成交1例,创造了4月份以来新低。在成交价方面,总成交金额27.78亿元人民币,环比下降78.87%。


11月3日,北京市成交了3宗经营性用地,其中2宗土地以底价成交,如北京市大兴区旧宫镇绿隔地区一项目挂牌起始价是15.3亿元,结果国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体是唯一报价单位,并以底价夺得这一项目。


武汉此次拍卖会上就有9宗地块集体延期。武汉市国土局9月28日发布公告,计划出让21宗地块,揭牌时间为10月28日。随后,又接连两次发布补充公告调整揭牌时间,并将其中9宗地块出让时间延期。据了解,已确定推迟至12月1日拍卖的5宗地块中,有4宗为优质地块,地段优良,土地规模大。


北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始,最近几个月来北京持续有地块出现流拍,其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍,这些地块将会延后上市。



楼市遇冷致开发商囊中羞涩


业内人士介绍,接近一半的地块集体延期,这在武汉土地市场上非常罕见,但与2008年的情形非常相似。据武汉某研究中心资料记载,2008年第3号公告原计划出让9宗地,结果4宗地延期;2008年第4号公告原计划出让8宗地,结果也有4宗地延期。


该研究中心研究员谢添分析认为,多宗地块被延期有可能是因地块无人报名,为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降,影响了开发商回笼资金。同时,开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断,资金链出现困难。例如,此次武汉土地拍卖会上延期的优质地块,竞买保证金每宗高达4亿至5亿元。即使开发商有兴趣,但短时间没有凑齐资金,也无法报名。另一方面,大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击,间接影响开发商推迟拿地。


此外,在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影,参与拿地的多是本地中小型开发商,甚至地段优良的居住用地,都未引来外地开发商或知名房企。


与此相对,在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地,刷新了武汉自然人拿地的最高价纪录。业内人士说,近年来自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻,但拿地价格过亿元的较为罕见。


北京土地市场也出现“怪现象”,即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业,而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。


“开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说,近期在与龙头房企的接触中,一个鲜明的感受是,此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为,随着政策的收紧,开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。


土地与楼市能否形成联动


中国指数研究院11月发布的数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。


谢添认为,与初露寒意的住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。


谢添说,在目前全国楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素,给房价下降形成了可能的空间,很可能促使房价下降成为现实。


北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”


不过,姚锐认为,土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场,土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础,“没成交就没有房屋的建设量,跟不上市场的需求,说不定又会反过来推动房价上涨。”



国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改,而这将直接影响到开发商的囤地行为。


一位权威人士对《第一财经日报》透露,国土部正在对《闲置土地处置办法》(下称《办法》)进行修改,力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范,更具有可操作性。目前,国土部已经征求了地方意见,正在进一步完善。


《办法》自1999年4月经国土部发布施行后,至今未曾做过修改。12年间,房价几度飙涨,一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中,民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的软弱缺位,意见颇大。


“这算是一次较大程度的修改了,国土部已经对方方面面进行了调研和修改。”上述人士称。


外界对于闲置用地的关注,与房地产市场的火爆程度关联甚大。每逢楼市上行房价飙升,开发商囤地行为便会遭到外来抨击,舆论开始呼吁政府要严查严打;一旦楼市走弱成交低迷,外界关注点往往转向房价何时见底,或政府是否出手援助楼市,囤地之事似被淡忘。


囤地这个顽症如果不得到根治,将会一直困扰中国楼市。2010年,地方政府曾收回一些闲置多年的房地产用地。据国土部的统计,2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩,处置近10万亩。


不过,国土部调控和监测司司长刘随臣今年曾透露,全国实际闲置房地产用地要远远大于这个数字,未来政府仍将加大查处力度。


外界对《办法》的最大关注点在于闲置土地的查处。它规定:超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权。


虽然早有“无偿收回”之类的规定,但由于政府查处往往是“雷声大雨点小”,力度不到位,使得开发商囤地问题得不到真正解决,反而愈演愈烈。


对此,政府也往往自称有苦衷。一位地方国土厅负责人曾表示,对闲置土地的收回,是个严肃的法律问题,怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等,希望相关部委能及早出台一个规范性的文件,这样执行起来可能地方国土部门的腰杆会比较硬,同时也为了避免将来出现法律纠纷。


上述权威人士透露,这次修改《办法》就是使之更加规范,更具可操作性,在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定,比如政府在查处过程中要告知企业等,企业也可以进行申诉等。


他表示,比如开工标准,无论是闲置一年还是两年,都是以开工为起点计算时间,但社会上目前关于动工的标准有好几种,不同的部委也有不同的标准,此次修法就要确定一种标准,起码对土地是否“闲置”有个明确的判断标准,在实际执行中便于操作。


根据国土部的调查统计,现存的现实房地产用地中,大约有一半是因为政府原因造成的。这一方面会导致地方政府在查处土地闲置时“徇私舞弊”,一方面也会让一些企业将土地闲置的原因推向政府,以逃避查处。


对此,上述人士表示,是否是政府的原因需要各方提供“证据”,企业如果声称土地闲置是政府原因造成,那么就需要出具政府回应的意见,看看究竟是政府哪个环节出了问题,导致土地闲置。


此外,此次修法还考虑到了一些“不可抗拒客观原因”的因素,如一些重大的会议像“奥运会”、“世博会”之类,在此期间出现的一些土地闲置,往往很难说清是企业原因还是政府原因,这需要特殊事情特殊对待。


“该办法的修改已经进入了最后论证阶段,一旦修改完善后就会上报国土部部长办公会,待通过后就可以经国土部发布施行。”上述人士称。


延伸阅读:一线城市土地低价成交楼市遇冷开发商囊中羞涩来源:新华日报


11月6日,在俄罗斯圣彼得堡参加上海合作组织首脑会议的国务院总理温家宝表示,中国房价已开始松动,但调控措施决不可有丝毫动摇。近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。


不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。


底价成交、延期拍卖成“常态”


楼市“银十”季节,底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会,是该市10月份唯一的一场土地拍卖会,12宗土地中,10宗以底价成交,仅2宗进入竞拍,但溢价率都很低。


据武汉土地部门统计,此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。其中,成交土地总面积约692.2亩,环比下滑27.3%,同比下滑50.6%;土地出让金收入近14.14亿元,环比下滑约13.5%,同比下滑45.0%。


而在今年9月拍卖会上推出的32宗土地,竟无一竞价,甚至出现3宗流拍。8月土地拍卖会推出的18宗地块,仅2宗竞价,其余全部底价成交。


大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等地一线城市表现较为突出。


北京土地市场10月份也表现平平。土地成交面积125.78万平方米,相比9月份成交173.6万平方米,环比下降23.54%。而且住宅地块仅成交1例,创造了4月份以来新低。在成交价方面,总成交金额27.78亿元人民币,环比下降78.87%。


11月3日,北京市成交了3宗经营性用地,其中2宗土地以底价成交,如北京市大兴区旧宫镇绿隔地区一项目挂牌起始价是15.3亿元,结果国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体是唯一报价单位,并以底价夺得这一项目。


武汉此次拍卖会上就有9宗地块集体延期。武汉市国土局9月28日发布公告,计划出让21宗地块,揭牌时间为10月28日。随后,又接连两次发布补充公告调整揭牌时间,并将其中9宗地块出让时间延期。据了解,已确定推迟至12月1日拍卖的5宗地块中,有4宗为优质地块,地段优良,土地规模大。


北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始,最近几个月来北京持续有地块出现流拍,其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍,这些地块将会延后上市。


楼市遇冷致开发商囊中羞涩


业内人士介绍,接近一半的地块集体延期,这在武汉土地市场上非常罕见,但与2008年的情形非常相似。据武汉某研究中心资料记载,2008年第3号公告原计划出让9宗地,结果4宗地延期;2008年第4号公告原计划出让8宗地,结果也有4宗地延期。


该研究中心研究员谢添分析认为,多宗地块被延期有可能是因地块无人报名,为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降,影响了开发商回笼资金。同时,开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断,资金链出现困难。例如,此次武汉土地拍卖会上延期的优质地块,竞买保证金每宗高达4亿至5亿元。即使开发商有兴趣,但短时间没有凑齐资金,也无法报名。另一方面,大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击,间接影响开发商推迟拿地。


此外,在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影,参与拿地的多是本地中小型开发商,甚至地段优良的居住用地,都未引来外地开发商或知名房企。


与此相对,在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地,刷新了武汉自然人拿地的最高价纪录。业内人士说,近年来自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻,但拿地价格过亿元的较为罕见。


北京土地市场也出现“怪现象”,即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业,而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。


“开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说,近期在与龙头房企的接触中,一个鲜明的感受是,此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为,随着政策的收紧,开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。


土地与楼市能否形成联动


中国指数研究院11月发布的数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。


谢添认为,与初露寒意的住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。


谢添说,在目前全国楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素,给房价下降形成了可能的空间,很可能促使房价下降成为现实。


北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”


不过,姚锐认为,土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场,土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础,“没成交就没有房屋的建设量,跟不上市场的需求,说不定又会反过来推动房价上涨。”

来源:互联网

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 发表于2014-09-03   |  只看该作者      

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土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用

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