[分享]谢国忠:不要守着房子想发财

发表于2011-11-07     282人浏览     0人跟帖     总热度:10  

      “未来上海、北京的人口将突破5000万,上海、北京的房价可能会相对坚挺,但其他地方的房价恐难有支撑。”

“部分地区的房价可能会下降50%,个别地区跌幅甚至会达到70%、80%。”

“限购令一旦松动,应迅速清空投资性房产,此后,房价下跌可能将持续三到四年。”

10月28日,中国农业银行联合景顺长城基金管理有限公司举办“基金宝”财富讲坛活动。玫瑰石顾问公司董事谢国忠做了一番精彩的演讲,实录全文如下:

一个整天就知道唱歌跳舞的国家靠不住

天天看电视新闻,说世界上不少地方出现波动,一会儿中东乱了,一会儿欧洲的国家要破产了……现在很多人对这个世界非常非常的悲观,好在现在中国人不是那么悲观。走在路上看每个人脸上都笑嘻嘻的,中国人还是一个激情的心态,全世界只有中国人是这样的。

上个周末,我在上海的一个酒吧里碰到一个捷克人,我们聊到欧债的问题,我说欧债问题不是很大,政府凑钱会救起来的。他说:不,欧洲要打内战,现在不谈经济问题,直接内战。现在欧洲人有很多3代人都没干过活了,都是拿政府的钱,美国现在也相信要打内战了。

今天这个世界,20年的繁荣是两个原因引起的:一、科技;二、全球化。

原来一个人干的活比今天一个人干的活少很多,因为随着科技的发达。全球化就是原来在高成本国家工作搬到低成本国家工作,现在变成产品化,让大家都买得起。这个情况引起了20年经济很繁荣。但是繁荣背后有很多的问题,那就是高成本的人被低成本的人取代,或者被科技取代这个问题。另外就是资源的价格上升,这两件事情给西方很多国家带来了冲击。南欧国家的问题主要是因为这个引起的,原来的工作没有了,没有了之后他是通过借钱过日子,他要去买的石油等等的产品价格上升了,所以他们的生活水平下降,但是他们不愿意,所以就借钱,因此带来了泡沫。另外就业和通胀的两个问题加到一起形成了压力,大家靠借钱过日子,但是受到泡沫的影响,这个问题就是债务越来越高。

欠别人的钱怎么办?要还啊!我们现在注意到的是希腊,希腊这个国家很小,它的总债务是3500亿欧元。整个欧元区的问题是11800亿欧元,他会出现资本不足的问题,如果银行会倒就会拖垮经济。几天前听到欧元区形成战事解决的框架协议:希腊人要还3500亿欧元是非常困难的,所以减少一半,减少一半可以让希腊流通起来。但是剩下的一半要银行承担这个负担,就需要国家给银行融资,因为有了这个方案出来。

原来市场认为欧洲会出现很多像雷曼兄弟一样的银行,如今没倒,所以要赔仓,因此还是结构性影响。它有很多问题没有解决,所以股市要出现新一轮的牛市是不可能的。

希腊这个问题暂时是缓解了,但是长远来说还是没有解决,降了一半,国家的债务还是高,这个问题还会回来。欧元区最大的风险是意大利,意大利的负债高,他有将近2万亿的负债。大家应该看到一个国家以债维持的时候,你要看这个国家到底有没有竞争力,这个国家的人民到底愿不愿意吃苦。这是一个重要的问题。1998年亚洲国家要倒的时候,就把利息撑到40、50,认为亚洲要倒,但是亚洲是有工业的,亚洲的老百姓是会吃苦帮政府换钱的。当时韩国人把戒指、金牙齿都拿出来帮国家换钱。

买债的话,你要有一个最基本的判断。原来爱尔兰的债务是很高的,当时认为爱尔兰有可能破产,但是爱尔兰人是要脸的,愿意吃苦。你到一个国家看到的是老百姓天天唱歌跳舞,这个国家是靠不住的,另外的一个国家每个人沉着脸,这个国家是可行的。

像意大利这个国家,意大利可以造法拉力的车,吃的东西很好,一个国家吃的东西很好也是有竞争力的。但是他也有像希腊的一面,不太想干活,25岁工作到55岁,工作了30年就休息,这样的国家是有问题的,所以意大利这个问题以后怎么解决?这是对欧元区的难题。希腊这个国家倒不倒不重要,最重要的是意大利,不要55岁退休,要到65岁才能退休,如果意大利接受这个,欧洲就没有问题,如果不接受,欧洲就会有很多问题了。欧洲经济会好到哪里去,欧元区会不会崩溃,最终还是要看意大利往哪儿走。

人口老化以后

不要谈股市、楼市

现在主导世界经济的有三大力量:一、科技,二、人口老化,三、全球化。这三项主导世界经济,在中国目前集中体现在人口老化上。不是我想恐吓你,再过十年,中国人口开始下降,十年后房价不会涨起来了,只会掉不会涨。你到任何一个人口开始下降的国家房价只会掉,像日本这个国家每年房价掉7%。人口老化是一个巨大的力量,以后对中国影响是非常大的,社会负担越来越重,人口老化以后不要谈股市、楼市会不会涨,不会涨!

人一生的周期,小时候父母养你,然后你工作以后你要办三件事情。一、买房子;二、养孩子;三、准备退休金。

你现在的退休金是你原来投入的东西现在有人在工作,但是以后人口下降工作的人越来越少,你投资是有问题的。这个问题对中国是十年以后有效,现在全世界其他国家都有这个问题,就是怎么应付人口老化的问题;金融危机跟人口老化有关系,30年前美国推崇社保的时候,63岁才能拿社保,63岁你都死了,他根本就没想给你,但是现在都活到80岁!

人口老化的国家要解决老龄化社会负担的问题,现在到日本看到他的一个模式,以后大家可能都要采用,就是一个工作完了以后再做另外的工作,东京开出租的人岁数都很高,开出租车开累了到酒吧去休息,接待他的也是老一点的老太太。过去一个人一生的就业只能朝上走不能朝下走,在公司里面一步一步上去,岁数越大、工资越高,然后就退休去享福了。这个模式我觉得要变,一个是退休的年龄要加长。在这个问题没有解决之前,你会不断的听到欧洲债务的问题。

牛市这个事情在全世界范围很难有,它是一个维持的问题,像日本人就想明白了,维持。人口老化的国家成本越来越高,就业也会非常难,两面夹击,世界经济要好的话会很困难。我刚说日本应付老龄化有了一个新模式,应付全球化日本人也有一套,他不谈增长,他把中心放低,守着,要有多少有多少。最终西方国家都会走日本这个模式,这是发达国家面临的一个很大的困境。

没有控制权,想要中国出手救欧洲?免谈!

刚才我也跟大家讨论中国要去救欧元区的问题,千万不能干这件事,第一你没有控制权,如果一个公司要倒,就这么一个公司,你要控制重组的过程,这个你的钱才能回来。现在中国在欧洲没有影响,如果中国把钱给别人,而你没有控制权,以后你就会求别人还你钱了。我觉得要去花钱这种是非常不对的,做事情损人不利己的事情不要做,损人利己的事情也不要做,双赢的事情才去做。如果你投钱要跑到欧洲去,你可以买资产,他不诚心卖,那你说你不诚心要我的钱了,为什么要把这个钱放到一个地方干亏钱。洋人跟我们借钱,完全是没有意义的。因为在欧洲只有德国人有钱,其他国家没有钱。德国人特殊,德国原来打仗,后来不打仗,他就做工事。十年前德国人开始重组,就是拆、减工资,德国人把自己的退休年龄涨到65岁,当时工资下降了,他们说把喝酒这件事情砍了。法国人就会觉得吃饭不喝酒怎么办?德国人就是吃饭不喝酒,就是为了成就这个国家。德国这个国家很有钱,但是德国人没有钱,德国人出来都穿得破破烂烂。法国人出来都是穿品牌,但是国家没有钱。

德国人是为了国家的利润,法国人靠的是小聪明,用IMF,这个人赶下台以后再弄一个人去搞这个,法国人赚钱不是最强,但是做官的能力是最强的,可以跟中国人竞争。德国人控制金融机构的时候跟法国人没法竞争,但是这个时候德国人说了算。现在法国人说话都没底气了,其实跟中国借钱就是造成一个假象。但是这是人家家里的事,我们也不要去掺和。

美国的问题

在于医疗体制

在发达国家里面就美国不一样,美国这个国家是一个人口上升的国家,美国不光是有移民,当地的人民也愿意生孩子。

美国人愿意生孩子跟房价有关系,因为他们都住郊区,我有一个天主教的朋友,他们是不能采用避孕的,生了就生了。我就想他生了这么多孩子住在哪儿?他就自己搭房子,吃饭也比较便宜,就是桌上放一个盘子就可以了,因为成本比较低。

日本的出生率就跟房价有关,房价太高,买不起房子,当时日本的最贵的是100年的按揭,现在房价下降,但是日本人有债要还,还到死就完了,不可能让我的儿子接着还。现在中国人结婚结不起,养孩子养不起。

美国人口增加,还跟美国的水资源丰富有关,你到中西部去看农地没有灌溉的,种子撒下去就可以了。而且美国的资源都没有开采。所以美国这个国家很特殊,他人口涨,但是他有资源。

但是美国也有美国的问题:美国聪明的人在赚不聪明人的钱,这是一个大问题。在美国赚钱赚得多的人背后都有政府的影子,像律师、医生等等,赚钱赚得多的人不是一个创造价值的人,现在美国医疗已经到百分之十几的GDP,美国说美国的问题怪中国,这是一个非常可笑的话题。虽然中国经济对其他国家影响很大,但是对美国的影响跟医疗相比实在相差很多,美国跟中国的贸易逆差就是2.5万亿而已。

美国整个的体系变成了一个延长寿命,为什么这是最赚钱的?你到医院里去,医生跟你说:你完蛋了,你死定了,但是你给我十万美金我可以让你多活两个月,所以钱都投到医疗里面,在人生命的最后一刻,钱都花在这上面了。如果一个国家的钱都花在这方面,对未来有好处吗?美国的问题跟欧洲不一样,我刚才说的欧洲是失去竞争力,美国是医疗体制的问题,他医疗里面一半的钱是浪费的,为什么?医疗的开销跟人的寿命相比,其他国家只是花一半的钱,这个是最大最大的问题,如果美国解决了这个问题,美国的经济又会起来。并且美国可能在本世纪末,人口跟中国差不多。

此外,财富分配不均匀也导致了这个社会的畸形。美国人有一些脑子很好的,比如像乔布斯这样的人,但大部分脑子很慢,赚养家的钱,搞一下科技泡沫,搞一下那个(金融)泡沫,然后再想一下钱都被他们赚走了,所以2008年发生的事情到现在才上街游行。

所以美国这个国家好还是坏,千万不要去看数字,不要看经济政策,要看整个人的趋向性的改变,看上台人是怎么样。上台的人如果还是哈佛、耶鲁毕业的,那还是一样。这个国家一定是给哈佛和耶鲁大学毕业的人当总统给搞坏的,不信你去看看。最近我写文章说“2012”是可能出现的,原来我认为2012年是债务的问题,但是债务提前了,所以2012年世界经济会出现革命。今天你看到的革命都跟经济有关系,中东的革命也是一个通胀和失业引起的,在西方也是一样的。这样的社会波动是很难改变的,所以在大的背景下,你要玩好一个游戏是很困难的。

中国

倒掉楼市迎来股市

中国的股市牛市是从2007年底开始的,但是现在还是一个熊市的状态。不过楼市出现了波动性,是因为政府行为催促。

房地产上涨,所以认为房地产赚钱,所有的钱都放到房地产上。政府调控引起房价下降,房价最终是要下降的,但是最终政府是打不过市场的,到达一个水平自己会爆的,现在房地产就爆了,现在再谈拐点晚了。房地产进入一个大幅度下降的时代是不可避免的。所以我觉得不要守着房子想发大财。

东方人跟西方人不一样,西方人喜欢住小城市,东方人喜欢住大城市,喜欢方便、喜欢热闹。以后上海、北京的人口会涨到5000万人,上海、北京的房价掉了有人买的,其他的房价掉了没人买,那些二三线城市的房价掉一半都挡不住,可能会掉70%-80%。像上海以后崩盘了,从300万炒到200万,他没有基本面支持,房地产水涨船高,如果是政府松动一下,限购令松动一下,有房子赶快把你的空房子全都卖了,如果下一步要掉的话要掉三四年。

外国的房地产倒了,中国会不会出现这个危机?中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样,中国的房地产泡沫其实是为政府融资的。银行有坏账政府很有钱,今天银行的坏账就是昨天政府的财政收入,所以他先承认你的坏账,放掉债抵掉。中国整个国家是有钱的,所以银行不会倒闭,外汇储备、老百姓存钱。现在是通过房地产转移到政府,股市的投资会有一系列的后果,银行出现一些坏账是不可避免的,钱是政府拿的,坏账也是政府的事。我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事,没有那么严重。

房地产出现问题表达了中国的经济模式有问题,中国的经济模式就是13亿老百姓拼命干活,省吃俭用,还特别相信政府。

中国人勤劳,全球化对中国人来说是赚外国人的钱,外国人不愿意吃苦,中国人愿意吃苦赚他们的钱。在全球,现在华人餐馆最多,虽然他们到外国一百多年了,但是这种理念还是在里面。这样的国家是最好管的,居然还有当官的说中国人不好管,你去管意大利看看!全球化给中国人带来了一个这么好的机会。但是问题也来了,现在别人没有钱了,赚不到了。

中国经济会有一个比较漫长的调整时期,下一个十年中国主要是求稳而不是求快,中国的GDP盘子大,求快会有危险。只要你稳定你就硬了,不用求快的。

现在中国调整的核心是政府要减税,要让利给老百姓,现在做的营业税变成增值税是第一步,这样让利是很大规模才能让中国经济平衡,只有这一步走出来中国才有优势。

  现在房地产供应商不愿意降价卖,他认为政策会放松,他就借高利贷,现在高利贷爆了,如果这个市场不爆的话,股市市场是没办法的。如果有一天你看到中国大幅度减税的话,你就去买股票,下一个阶段你就发了。

来源:互联网

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