[分享]房地产问题是否只是降价那么简单?

发表于2011-11-07     159人浏览     0人跟帖     总热度:10  

   随着年底的到来,尤其中国社会共识的金九银十没有出现一年一度的购房高峰,社会对于房地产市场的关注度越来越增加。房地产大鳄开始降价成为很多人感兴趣的话题,绿城公司的前景也成为很多传媒的追踪热点。  

   中国的房地产问题是不是只要降价了就解决了?中国的房地产市场中,住宅房价能够降多少?降价成为社会各界的焦点,可降点价的楼盘还是没有得到社会的认可和买家接盘,这是为什么?


   绿城公司披露的负债率过高问题,如果您知晓一些绿城公司目前的经营状况,您就会体会到宋老板公开的表态是发自内心的痛苦之言,绿城公司将通过出让项目来平衡目前需要的资金,如果再不行就将房价降价到底,然后再也不做房地产了。


   绿城公司因为其这些年的经营成功,其无形资产和开发经验已经使绿城目前在建住宅楼盘走向高端产品。那豪宅的配置和建设,哪怕在近郊区,每平方米的售价也在5万元到7万元。那样的房价就算降50%,那还是社会感到价格很高,可那豪华装修构造的建筑,如果那样卖的话,只有印证宋老板终极目标,不干了。如果绿城的房子真的降价到底了,实际上也真的无法再干房地产了。


   房产降价,按照市场原理,就是开发商直接用利润损失获得销售量的增加。因为是这样的道理,所以任何楼盘的降价都是有限的。现在的问题是很多打出地价的楼盘,也成为社会无法接受的价格。这就使得房地产市场生存问题需要我们反思了。


   首先是买家的心理障碍。房子的价格理性看是趋向上行的,因为消费者往往买涨不买跌。等跌的心态,往往无法有底线了,开发商越跌房价,观望的越多,而出手的越少,甚至于开发商大幅跌价的时候,会导致消费者怀疑。如果是一个楼盘的后期产品,那开发商跌价就要面临前期买家的攻击。


   其次是政策限购的影响,住宅限购当然是政府出于无奈,可限购导致的是有钱人无法改善自己的住宅环境,因为谁都不会买无法合法获得登记的房产。


   再次是贷款困难的制约。中国不断提升的资金紧张,银行对于长期宽松的住宅贷款,一下子收紧,政策性的二套房限贷,就算是首套房的贷款利率也提升,而且银行放贷款周期增加,有些地区还出现贷款管理费。


   最关键的是开发商的贷款受阻。中国的房地产市场的资金流根据现行政策已经形成规律。企业具有35%的自筹资金,房地产开发商就可以以土地抵押获得银行的开发贷款,在房地产项目建设到政府规定的投资规定的时候,房子的预售成为项目建设的后续资金。


   可当后二项遇到资金流入影响的时候,那项目的成功完成就变得困难,有些开发商不得不接受高利贷来救命,以降价来争取资金回流。如果那些都无法如期实现,那就只有一条路,将降价进行到底,如果能够建成项目,那还是幸运的,也是负责任的,有些项目承受不住资金断档的开发商也就只能够向社会奉献烂尾楼了。


   土地价格在房价疯涨的时候不断推高,那些土地出让资金已经被政府消化在城市运营中了。劳动力成本每年政策性地大幅度增升,导致房地产材料和现场建设成本成为刚性增加。房地产项目开发中的各类税收预征收,让房地产商哪怕是亏本卖房也要不折不扣地上税,那可不是一点点的数量。房地产的项目十分困难获得的贷款,利息总是比标准利息高。这就是目前中国房地产开发中的现实。


   中国的买房人大部分是贷款购买的。中国买家除了那些专门的炒家,大部分人是在响应政府资产性收入的号召,因为很多人都将自己未来生活的保障寄托在购买住宅上了。买房的当然不希望社会房地产价格的下降,因为那样的话,他们购买的房屋资产会变成负资产了。


   高位投资的房产商,他们预期的房子产品价格是很难低位的,高成本的项目,使很多开发的房产价格居高难下,如果降价,那不是一个项目的亏损而已,那会因为一个项目带来整个公司经营都受到影响。尤其那些多种经营的企业,房地产项目的资金困难会使得他们的集团内出现强度很高的地震。


   房地产降价,实际上影响最大的还是政府财政收入。房子卖高的阶段,社会抢房的那段,政府的财政收入那犹如坐上了直升机。中国政府财政收入连续出现的每年增长率在30%只有,那让世界多少国家感到惊讶和羡慕。可当房价下降,房子卖不动的时候,政府出价的土地没有人要了,那有了地就抢的场面不见了,土地溢价少了,土地增值税当然就少了,开发商的利润少了,营业税和所得税收入随之减少了。


   中国的房地产成为社会问题是因为中国买房阶层涉及面相当广泛了。现在我们社会的焦点集中的是房产降价,那只是将开发商和买家拿来讨论,而形成房地产的问题是社会系统问题,并没有得到解决。


   出现简单地房产价格下降,新的社会问题又会再现。社会在买家对房价矛盾的心态中恍惚,因为涨价不可取,而目前降价又无法解决问题,却会增加新的社会矛盾。所以我们目前面临的房地产问题确实不是仅降价就可以解决的。

来源:互联网

房地产问题是否只是降价那么简单?-筑龙房地产

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