[分享]“以房养老”如何走进中国人的生活

发表于2011-11-07     95人浏览     0人跟帖     总热度:10  

养老金不够怎么办?“以房产作抵押,每月最多可贷2万元养老。”近日,某银行在京沪等地率先试点“养老按揭”,“以房养老”开始走进中国人的生活。


最近,某银行在北京、上海启动“养老按揭”业务,成为业内的第一个“吃螃蟹”者。


据报道,该养老贷款规定借款人应为养老人本人或法定赡养人,养老人本人须年满55岁,法定赡养人须年满18岁。借款人应有多套房屋,其中一套用于抵押。


贷款额度将根据抵押房产的价值和养老所需的合理资金来确定,贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%,且银行每月实际支付的养老金额不超过2万元。贷款利率则按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。贷款期限最长不超过10年。


为了防止养老资金挪作他用,该行同时规定,资金必须用于老年人养老,包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等,资金由老年人自主支付。


“这是中国式的"以房养老",和国外的倒按揭还是有不小的区别。”一位银行界人士说。他表示,国外“倒按揭”的最大好处就是可以“养老送终”。借款人可选择获得一个信用额度,或者每月领取固定的养老金,或将两者组合起来。在去世前,借款人无须偿还任何本息,直到去世后,银行才处置所抵押的房产以归还本息。


同时,由于这是一种“无追索权贷款”,因此,即使由于利率、借款人寿命等超出预期,从而使银行的借款本息超过房产的实际价值,银行也只能自担损失,借款人的继承人则没有“后顾之忧”。


不过,目前中信银行规定,养老按揭的期限最长不超过10年。这离“养老送终”显然还有不小的距离。业内人士说,这主要是受“住宅产权70年”的限制,70年产权到期之后,续期的费用是一个巨大的未知数。


“应该说,"以房养老"是件好事。它可以提高老年人晚年的生活质量,子女也可以减轻负担。同时,老人不需要出售或搬出现在的居所,不影响生活质量。”一位业内人士说。


不过他认为,“以房养老”的推广还需要迈过好几道坎。除了70年产权带来的不确定性,人们在观念上能否接受也是一大问题。据悉,针对“以房养老”模式,国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查,结果显示,84%的老年人不能接受。


同时,在国外,人们从倒按揭中获得的收入是免税的。在国内则尚缺乏相关立法。这也将影响人们参与的积极性。


此外,在美国,人们申请联邦政府担保的倒按揭贷款,必须首先与政府认可的第三方机构的顾问会面。该顾问将帮助借款人比较不同贷款品种的成本、收费,选择合适的贷款支付方式。在国内也尚无类似的服务机构。


在美国,如果你的年龄在62岁及以上,拥有自己的房产,就可以考虑申请倒按揭贷款,以补充养老金。


美国的倒按揭有三种,一是由地方政府机构或非盈利性组织提供的“单一目的倒按揭贷款”,只能用于单一目的,如维修房屋、缴不动产税等,借款人有收入限制;二是联邦政府担保的“家庭权益转换贷款”(HECMs),无收入限制,可用于各种目的;三是私人机构提供的倒按揭贷款。后两者的借款成本较高。


对于HECMs,借款人可选择在某个约定的时间内每月获得固定金额,或在居住于该房产期间每月获得固定金额,或者获得一个可随时支用的信用额度,也可将信用额度与每月支付相结合。借款人支付约20美元即可随时改变支付方式。


申请倒按揭贷款需要一定的“前期费用”,例如2%的联邦保险费等。倒按揭贷款按未偿余额计算利息,利息将每月计入本金,即按月复利。在贷款生效前,借款人一般有至少三个工作日的时间可无条件反悔,并在20日内取回已支付的所有费用。


如果引入“纯正”的倒按揭贷款,它能给老年人的晚年生活带来多大的帮助呢?


我们可以先看看美国的情况。记者使用美国倒按揭贷款人协会(NRMLA)提供的贷款计算器计算,一位出生于1941年1月1日,现居住在纽约,房产评估价为30万美元的老人,如果申请浮动利率“家庭权益转换贷款”(HECMs),可以获得180595美元的初始信用额度(如未使用,每年将再递增4.07%),或者在居住于该房产期间每月获得1104美元的养老金。


而根据台湾风险管理协会《风险管理学报》上王俪玲等人的估算,假设贷款利率为4.72%,期初房屋价值600万元新台币,借款人退休前年薪504216元新台币,65岁的男性借款人一次可贷得298万元新台币,每年的终身给付金额约为28万元新台币,所得替代率可达到55.6%。而就全台而言,根据不同地区的房价及收入水平等计算出的平均所得替代率为32.18%,台北最高,可达84.72%。

来源:互联网

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