[分享]楼市下跌趋势已明确

发表于2011-11-04     285人浏览     0人跟帖     总热度:10  

      北京、上海、杭州……全国58个城市10月房价环比下跌,据称是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。万科、知名地产等国内房企龙头也都参与到这波降价潮中。

在号称“史上最严厉”的房地产调控政策下,楼市是真跌还是假摔?限购令松绑之日,会否就是房产税征收之时?房产税对楼市影响几何?记者邀请两位专家对此话题进行了探讨。


【限购令】年底有望松绑,明年中期可能淡出


记者:最近,北京、上海等一线城市房价下跌,青岛一个楼盘开盘价即在每平方米3000元以下。从济南房地产市场来看,“金九银十”的盛况也未出现,在近几个月,新房和二手房的交易量反而日益萎缩,国家在今年初实行的限购令的确发挥了威力。如今,包括房产中介、房产投资人在内,很多人都在赌年底取消限购令,你们怎么看?


王征:前段时间,广东佛山曾宣布当地限购令取消,尽管该措施发布12小时后即胎死腹中,但对外界释放了一个限购令松动的信号。目前,中央政府宣布限购令取消的时机还不成熟,但地方政府可能撑不住,会相继取消或变相松动,如果中央不干涉,就相当于默许。


赵鲁梁:限购令何时取消取决于政府需要,前提是按照住建部的要求,全国40多个城市房产信息联网。不过年底前应该不会取消,顶多不会执行这么严格,慢慢放开。从政府角度讲,目前中国的CPI还太高,市场上的热钱还太多,不能放松调控。


记者:限购令最迟可能在何时放开?


赵鲁梁:一些地市快按捺不住了,取消限购令已经跃跃欲试。估计在明年中期,限购令从整体上看不会像现在卡得这么紧了。


受各方因素的掣肘,限购令从诞生之日起便注定不会存活很久。其实,国家之前出台的一些房产政策经过实践证实也是行不通的。比如2006年前后出台的“7090政策”,要求城市新建商品房小区,要有70%的房屋面积在90平方米之内,保障老百姓基本住房需求。初衷是好的,但对于以赚钱为目的的开发商来说就难以接受,所以这个政策几乎无疾而终。


【房产税】出台还需时日,初期税率估计不高


记者:前段时间住建部表态称,实施限购不是目的,等到时机成熟时会取消限购令,而用房产税规范市场。有不少人说,限购令取消之日,就是房产税开始征收之时。这种说法可靠吗?


王征:房产税是限购令的延续政策,推出是趋势。房产税出台会很慎重,应该有个较长的酝酿过程,政策不会大起大落。估计会在房地产成熟的城市先搞试点。


赵鲁梁:谁来管、谁来征、对第几套房开始征、按什么房价征都不好说,征房子的税还是征地的税?这些问题都需要仔细研究,所以一时半会儿怕是出台不了。


记者:在我国买房,购房人取得的是商品房的70年使用权,而反观一些实行房产税的国家,购房人都直接拥有房屋和土地的所有权。房产税在我国征收是否有道理?


王征:房产税从严格意义上界定,应该叫“房产使用税”,收这个税,从道理上可能有些讲不通,因为当购买的房产达到70年的使用期后,再变相延长居住期的可能性也不大。


赵鲁梁:其实,购房人在买房时,价款里已经包含了开发商缴纳的土地出让金的一部分,政府再向购房人征收房产税等于重复收税。征收房产税,将为政府增加不少财政收入。以济南为例,现在已开发的商品房整体市值过千亿,按3%的比例征税的话,政府每年就有30亿元进账。这是一个秘而不宣的收税原因。


记者:老百姓普遍关注的一个问题是,房产税的收税比例会有多大?


王征:当前形势下,中国推出房产税不会像国外采取累进税率,初期应该是象征性的,需要考虑大家的心理承受能力,我估计刚开始撑破天征收7%,但这个百分比不会立即扑灭炒房者的投资热情,55%以上的重税才可能让他们感到肉疼。


赵鲁梁:上海、重庆实施的房产税规定每年征收房产市值的0.5%,一套100万元的房产一年才收5000元,而炒房人瞅准形势,一倒手就能赚几十万元,所以这个收税比例根本起不到调控作用,想推广到全国也没大有借鉴意义。100万元的1%与10万元的10%差别巨大,关键还要看房价基数。


国外有第三方机构每年对房产评估一次,按房屋市值的3%—5%征税,给地方政府带来很大一笔收入,所以不必依靠卖地赚钱。而中国目前的可操作空间则很小。楼市本身有内在规律,房地产市场在中国发展还很不成熟,价格上涨迅猛就是一大表现。


【价格降】房价并未“伤筋”刚需强劲回调不深


记者:11月2日,济南有11宗土地挂牌,其中9宗流拍,只有2宗以底价成交。银行的放贷大门本已关闭,国家近期又规定,中小额贷款公司也禁止向房地产企业“输血”,这一招可说是对房企釜底抽薪。还不上款,房产商的资金链将彻底断裂,降价抛售回笼资金似乎是房企当前唯一的选择。这是否预示着拐点真的到了?如果是假摔,又是什么原因造成的?


王征:房价可能稳中趋降,但大幅下跌应该不可能。随着我国城市化进程步伐加快,无论是一线还是二三线城市,从新房到二手房,房屋都有刚性和梯度需求。中央文件精神主要是防止房价过快上涨,而不是深挫房价,这一点,很多老百姓都对国家的房产政策有误解。


有专家说,中国房价可能下跌30%,我觉得不可能。因为房地产对其他行业的带动作用,是谁也不可低估的,离开房地产,诸多行业都将受到不同程度的打击。


记者:房地产业号称“城市造血机”,地方政府也不希望房价真正下降吧?


王征:尽管我国并未从正面认定过房地产的支柱产业地位,但房地产税收也的确是政府很重要的收入来源。


赵鲁梁:从近处看,地方投融资平台欠债10万亿还不上,地方政府一定不希望房地产市场低迷。


记者:房价很难真正降下来?


赵鲁梁:2008年全球金融危机时,国内房价还在上涨。北京、上海房价的确现在降了,但再过三五年看看呢?这次下跌只是外力造成的楼市短期调整。运用经济学的周期理论分析,从较长周期看,中国的房地产市场还处于发展的初级阶段,还远远未到衰退的地步。


王征:前些日子,温商资金链断裂造成的多个地市恐慌性抛售房产,只是政府收缩银根的外因造成的,并不是房地产市场自身的内因决定的,所以并没有伤及中国楼市的“筋骨”。这几天,房地产股票强势反弹,比其他一些板块涨幅大,说明机构对前期温商跑路引发的市场担忧已经基本化解。


中国楼市还在成长期,巨大的人口数量与土地稀缺是存在支撑的根本原因。等房产税真正全面推开时,房价才会真正下降,才是市场真实的反映。


【延伸阅读】珠海“双限”能否让市场低头


广东省珠海市政府近日发文称,从11月1日起,珠海对香洲区实行“限购”和“限价”政策,户籍居民家庭和可提供一年以上完税证明或社保证明的非户籍居民家庭,在香洲区只能新购一套住房,而预售价超过11285元/平方米的项目暂停发放预售证。珠海成为国内首个实行“双限”政策的城市。在全国范围内一石激起千层波。


政府突然出手,所要显示的是他们调控房地产市场的意志与决心。从“双限”政策出笼的背景看,珠海政府既要响应中央要求,又担心市场出现“真跌”,于是新政选在了房地产销售转淡的时节;从调控远景看,“让房价回归理性”也是珠海新政的目的。而现实远非如此,市场健康运行不仅仅只是时间与空间的选择这么简单。珠海的限价政策提出,“住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证”。


我们注意到,有当地媒体的报道说,在珠海“双限”实施首日,就有楼盘称“宁封盘也不降价”。这显然是对珠海“双限令”的公然挑衅。因此,要想“双限”政策发挥应有的效力,这些都需要相关实施细则进行界定和规范。


尽管目前尚难判断珠海楼市新政最终将发挥多大的效果,但至少有一点是可以肯定的:房地产企业是时候做出调整适应国家经济的转型了,一味地心存侥幸最后只会自食其果。

来源:互联网

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