[分享]“探风”后急速行动

发表于2011-11-03     284人浏览     0人跟帖     总热度:10  

     上海楼市的价格波动潮,已引发全国不少城市楼价出现松动。由降价带来的老业主“维权”等所引发的社会热点,更是闹得满城风雨。上海房地产市场拐点是否已经到来?究竟是何原因造成了这场降价风潮?

上海易居研究院发展研究所所长李战军向记者表示,最近市场上出现的所谓“降价潮”,究竟是部分企业在年底的策略性经营促销行为,还是上海房地产市场出现了实质性拐点趋势性动向,现在下结论为时过早,需要高度关注并观察,“今天的这些行为,不管是降价还是“维权”,都不是市场真实供求关系的反映,而是行政性力量遏制市场的结果。”


今年十一房展会人数爆棚,难得的人气回升,曾让不少开发企业对于市场多了一份信心。房展会上的“促销”、“打折”、“降价”等,当时多被业界解读为一次“更加全面、深入的供求双方试探”,而不是“关于楼市转折即将或已经开始的信息”。


然而,事与愿违,进入10月份上海楼市开始急转直下。正如在日前举行的2011华东房地产品牌价值研究成果发布会上,同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功所说的那样,10月份以来,突然间整个上海楼市进入价格下滑周期,这个下滑周期以周为单位,并不断有新的项目开始加入这次降价大潮,10月第二周是8.5折,8.5折不能适应市场之后很快出现8.2折,第三周出现8折甚至以下。


对于这样一种“始料不及”的降价潮涌现,21世纪不动产上海区域中心分析师黄河滔表示,调控已将原来的季节性因素彻底打破,进入10月份,买家对于后市预期不乐观(包含贷款难度加大等持续叠加的政策因素)、局部新盘大幅降价打乱开发商节奏,供应也未得到明显放量等,促使市场直转向下。


李战军也指出,从全国范围来看,从国家统计局数据来看,今年9月份的房地产投资量、成交面积和成交金额等都与6月份同处今年高点,“金九”尚在,之所以“银十”会出现转折,与企业贷款、还款乃至续款的周期有关。临近年底,企业将根据自身能情况进行销售价格的调整。


从上海目前几大备受关注的降价事件主角来看,其后的开发商都是国内知名的大型开发企业。此前,曾有专家预测,调控目前当进入深度博弈阶段,项目布局较为单一、较难做财务平衡的中小房企,可能最先扛不住。然而,市场却是由大型房企打响了降价的第一枪。


SOHO中国董事长潘石屹在其微博上所说,“上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城市,万万没想到从上海先开始降价了。我列出几家可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”


令地产大佬们困惑的问题,同样困惑整个行业。对此,上海中原研究咨询部研究总监宋会雍认为,抵抗市场风险的能力并不取决于企业规模的大小,“中小企业不需要对未来战略规划做太过于缜密的布局,而大企业必须做,手中余粮不够就得赶紧填充。市场突变应对的策略跟企业大小没有直接关系,而跟背后的财务平衡能否做好相关,实际上,中小企业财务并不一定比大企业差。”


上海本地一家中型开发企业老总告诉记者,当前的一些企业采取的降价行为,与房地产的还款周期以及相关项目工程进度密切相关。市场形势不容乐观的情况下,中小企业“船小好调头”,风险反而小,倒是大型企业,由于布点多、多种形式的还贷任务重,遇到了难题。


不过,对此,上海一家外资房企高层向记者表达了不同的观点。据该高层的分析,龙湖等大房企降价,除了策略性回笼资金之外,不排除以房价换地价的可能,将可能会受未来保障房冲击的刚需楼盘快速出货,回笼资金之后趁当前土地市场低迷适时出手获取优质地块,为未来两三年可能出现的高溢价发展做储备。


汉宇地产市场研究部经理付伟给早报记者算了一笔账:以一套100万元的房子为例,假设首付四成,按照原来的首套房8折的利率计算,首付为40万元,而剩余的60万元按30年按揭等额本息的房价计算还款数额,每月还款额在3460元,而总还款额为1245464元。


而现在虽然房子降价销售了,但银行的贷款利率也有所提高,同样是100万元的房子,四成首付,如果房价打8折销售,也就是总房款为80万元,那首付就减少为32万元,剩余的48万元房款以基准利率的1.05%计算,同样按照30年等额本息还款的方式计算,每月还款额为3324元,这样还款总额为1196727元。


也就是说,按基准利率上浮5%,降价20%以后,相对没有降价前,享受8折利率时,现在购房者将少交8万元的首付,总还款额要比前期购房者少48737元。二者相差12.9万元。而如果同样上浮5%利率贷款,并在没有降价前买房,这与降价后的差距达到25.9万元。

来源:互联网

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