[分享]房价拐点已显 热钱逃离楼市

发表于2011-11-02     144人浏览     0人跟帖     总热度:10  


今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长,非银行金融机构贷款同比增速已接近50%,房地产企业资金充裕度明显不足,已回到近10年低位水平与2004、2005年同期相当。个人按揭贷款则持续下降,居民实际购买力难以为继房价继续上涨。房价回调的趋势将会在第4季度延续。

近期商业银行对首套住房按揭,除提高首付比例外,贷款利率多上浮10%甚至更高,这削弱了首次置业者的购房支付能力,抵消了房价下降给他们的好处,加大市场观望气氛。既与中央在宏观调控中要求“严格执行首套住房与其他住房差别化信贷政策”原则相悖,也将加大社会对保障房的需求压力。


全行业降价成定局


目前房价的拐点趋势已经确定。从数据上看,国家统计局发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅(不含保障性住房),70大中城市中有17个城市价格环比下降,持平的城市有29个;二手房方面,价格环比下降的城市有25个,持平的城市有21个。截至10月25日,沪深两市共有49家上市房地产企业公布了三季报。多数房地产企业的资金链的压力增大,经营性现金流量指标进一步恶化,存货继续积压。在49家房地产企业中,有30家房地产企业经营活动产生的现金流为负值。而从存货指标上看,房地产企业三季度存货达5314亿元,是6月末的2.4倍。短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成,中国房地产业正进入去库存阶段。目前的库存周期,即从拿地到销售回款的周期约为40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期已经相差无几。


根据联合国数据,我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道,以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿。因此房地产行业降价已经成为大势所趋。


最近种种迹象表明,外商投资包括热钱撤离中国呈上升趋势。美国黑石集团最近首次从中国房地产投资(商业房产)中撤出。此外,9月份我国外汇储备罕见地减少了608亿美元,这是16个月来首次出现单月下降现象,而9月份单月贸易顺差为145.1亿美元,说明9月外汇储备下降608亿美元完全是外商撤资包括热钱撤离因素。


从目前的资金流向来看,楼市炒作资金正在加速逃离,一、二线城市住宅市场已经累积了较高的风险,上涨乏力,而对于投资性资金而言,无利可图甚至一定时间内存在贬值风险,都会刺激这些资金撤离。另外,从目前政策释放出来的信号看,楼市调控从紧的方向不会改变,控制高房价的预期仍将持续较长时间,这将根本决定楼市的走势,也将影响炒作资金的信心。


由于中国的投资渠道有限,逃离楼市的资金,在没有更好投资渠道的情况下,会流入股市。数据显示,从9月底开始,中国股票开户数不降反升,国庆节前两市新增开户数22.75万户,环比增8.90%,创13周新高,连续两周环比增长,说明增量资金开始悄然入场。目前股市已经具备长期投资价值,选择一个长期投资组合,而这样的投资周期可能会达到3-5年。如果热钱只做投机者,想做短线炒作,热钱涌入股市,一定程度会分担股市下跌的风险,同时也容易造成虚拟泡沫。


为避免热钱逃离楼市后,大量涌入股市,增加虚拟经济的泡沫,就需要建设民间投资渠道,将资金引入实体经济,因此必须创造健康的投资环境,特别为引入实体经济的资金创造更好的回报,使得实体经济得到发展,夯实股市发展的基础,从而有效引导热钱为国民经济的发展服务。要想把大量资金引入实体经济,可以考虑从以下几个方面建设好投资环境:第一,鼓励民间资本进行自主创业,政府通过政策、税收等优惠措施给予帮助和扶持,将民间资本引向实业。第二,考虑中国军工企业的实际需求,利用民间知识资本,导入创业板的资本效应,使得军工需求与民间资本相结合。第三,通过比较规范的风险投资,用市场经济的手段,以股权融资的方式,将这些资金引入高科技、新材料、新能源等优质领域,为实体经济中的企业提供资金来源。


来源:互联网

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