[分享]降价优惠被房贷加息抵消

发表于2011-11-01     273人浏览     0人跟帖     总热度:10  

      近日,上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸项目因大幅降价,遭遇前期业主砸售楼部要求退房事件,引发“降价潮”是否到来的讨论。在广州,任何风吹草动都已触动媒体敏感的神经,包括烂尾十多年的楼盘在二手市场低价出货,没有产权证、不能出售的村民复建房拿来放20 年长租的个案,也成为“拐点已到来”的论据。

“的确,楼市已经入冬。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对羊城晚报记者说,今年四季度和明年一季度,地产业的日子不好过。“发展商资金短缺日益严重,有卖楼的压力和冲动。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,开发商将会大量倾销“物美价廉”产品。“第四季度,将是中低价格产品的促销期”。


进入10月前,谁都没有想到,上海楼市会发生如此猛烈的“降价潮”。更令人想不到的是:降价名单中出现了龙湖、星河湾、绿地、中海这样的“一线开发商”的名字。


近日,绿地秋霞坊、龙湖郦城、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,降幅高达20%至40%。如龙湖郦城,由1.8万元/平方米(毛坯房),降为1.4万元/平方米(含2500元/平方米精装修)。10月23日下午,售楼部遭遇群情激奋的百余名前期购房者围攻。


“从市场面观察,自9月以来各地降价促销进一步增加,基本涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。个别城市出现退房现象,北京、上海包括杭州、深圳都有,降幅较大,某些个案导致闹事退房。从数据面看,70个城市房屋价格指数,10月一定会出现整体性的房价下拐。我认为房价向下跌转化的这个态势已经确立。”杨红旭说。


广州郊区盘降价躁动


在被认为楼价稳定的广州,也有躁动,先是周边一手新盘玩起“高报低开”策略,开盘价比“吹风价”要低一两千,随后,个别“胆大”的旧盘新推的项目如亚运城,新一期发售价低于前期价1成,便宜了1000元/平方米。番禺豪宅盘珊瑚湾畔盘则玩了一次“闪价”行动:新一期单位悄然开始VIP认购,开盘前可以1.4万元/平方米起的价格认购,比1.7万-1.8万元/平方米的二手价低了不少,但开盘后立即恢复到2万元/平方米。


但市区盘依然难见明显降价。倒是滨江东一个叫海天花苑的烂尾盘,小业主因开发商走佬十多年来无法办理房产证,最近作为广州解决历史遗留问题楼盘而获得办证,一个香港投资客“解套”后以1.2万-1.5万元/平方米将手中75套房源放售,低于该盘1.6万元/m2的均价,引来抢购。该香港业主1996年时购下海天花苑,其间也想出售,但因房产证未办理未能如愿。尽管该楼盘有烂尾这一特殊背景,但在“降价”语境下,仍成为“投资客低价抛售、撤资离场”的案例。


而珠江新城一处村民复建房,不能作为商品房在市场上买卖,近日,二房东把这批房源以毛坯房形式出租,但中介公司却有误导之嫌:宣传单张“50万元总价购买74平方米,单价只要6757元/平方米”,其实50万元并非售价,而是租用毛坯房20年的总租价。不过,无论如何,“6”字头已大抢眼球。


四季度楼价或创“新低”


“房价下跌与政策松动将‘相伴而行’。”杨红旭判断,未来半年都将处于“探底”通道,期待2008年年底至2009年那轮快跌急升呈“V”


形的报复性反弹,并不现实。“预计明年才有可能完成筑底,其后的复苏和反弹,预期也是慢步调的,调整周期将长于上一轮。


赵卓文分析,房地产项目要求的资金充足率为20%,发展商普遍是1块钱的本钱,做5块钱的生意。在资金成本明显上涨的2012-2013年,发展商“进退两难”。“第四季度,开发商要支付工程款、地价款、到期贷款、债务、还要发放员工薪酬奖金,压力前所未有。”在赵卓文看来,第四季度,楼市成交均价有可能创出年内“新低”。


“就广东而言,发展商仍有降价空间。”赵卓文进一步解释,目前在售项目,基本上是二、三年前,甚至更早前所获土地资源发展起来的。


过去5年,广东经营性地价有3-4倍的上升。


发展商目前在售项目普遍利润率在30%-50%以上,楼价下调10%-30%,还未触及成本。当前基本上属于“让利促销”,还未到“割肉销售”,仍有降价空间。


赵卓文认为,从成交结构来看,第四季度也具备了创新低的条件。以广州为例,目前超过70%的供应量在远郊四区两市。买家主力也转变为“有购房资格”


的自住型刚性买家,开发商将会大量倾销“物美价廉”产品,甚至会降低装修标准,主推廉价产品等。“四季度,将是中低价格产品的促销期。”


如果首套房利率上浮,而且可能会持续到明年,上浮会否加快房价拐点的到来?杨红旭对此表示“一定是这样的。”


很多人认为,限购政策对市场打击是最深的。但在他看来,信贷紧缩对市场影响的程度要比限购深。“目前而言,连首套房的利率都有上涨,在基准利率之上又上涨了10%-20%,这是非常恐怖的事,意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求,而且也在抑制刚性需求。”杨红旭预计,在政策放松之前,市场还将继续探底和低迷。


的确,有人算过一笔账,今年国庆期间广州一个楼盘促销,总价与此前相比有着近十来万元的优惠,但由于首套房贷利率上浮,总的利息支出反而多了20多万元。换言之,“房待”一年等来的降价,惨被房贷加息抵消了。


广东省房协近日出炉的分析报告就指出,近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外,贷款利率多上浮10%甚至更高,这削弱了首次置业者的购房支付能力,抵消了房价下降给他们的好处,加大市场观望气氛。


“当前国内的媒体,几乎一边倒地认为‘楼价要下跌’,‘拐点已到来’。舆论对公众造成了极大的影响。目前,认为楼价‘平’或‘降’的城市居民已经占了绝大多数。”赵卓文分析,房地产调控政策持续,“限购”、“限贷”等政策,让需求下降,并“挤出”了高收入人群和投资类客户。在整个社会心态上,形成了“楼价要下跌”的压力,购房意愿在“降价期望”中逐步降低,买涨不买跌的心理预期,将让开发商的销售陷入困境。年末,楼市极有可能陷入“越降价越没人买”的恶性循环。

来源:互联网

降价优惠被房贷加息抵消-筑龙房地产

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
扫码加入筑龙学社  ·  房地产微信群 为您优选精品资料,扫码免费领取
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

恭喜您已成功认证筑龙E会员 点击“下载附件”即可
分享
福利
加入微信交流群
精品资料,免费课程
2/20