[分享]福州限购令周岁楼市格局变化大 商业地产火了

发表于2011-10-20     343人浏览     1人跟帖     总热度:18  


   2010年10月,为防止楼市上涨过快,福州市政府办公厅出台了楼市从未有过的调控政策——限购令。如今限购令出台已满一年,这条被称为“楼市杀手锏”的调控政策发挥着举足轻重的作用,它迫使住宅市场向刚需产品靠拢、它令福州沉寂20年之久的商业地产焕发春天、它催促了开发商转型的脚步……没有一条政策能像限购令这样令楼市产生格局上的变化,限购令的延续与否也牵动着许多人的心,让我们细数作为“史上最严厉”调控政策对楼市带来的冲击,以及人们对它未来的猜想。


   成交量下滑 


   中小户型唱主角


   限购令对楼市最直接的影响表现在成交量上,据房地产交易中心的数据统计,2009年10月1日至2010年9月30日,福州五行政区住宅签约总量为25414套,2010年10月1日至2011年9月30日,福州五行政区住宅签约总量为18715套,同比下跌26.3%。


   尤其是在今年的第三季度,成交量出现明显下滑,虽然市场的营销方式多样、促销力度升级,但消费者对市场预期的看跌,以及一系列的政策导向,令住宅市场很难起色。


   此外,限购令还让住宅产品结构发生由大到小的转变,由2009年到2010年以大户型为主的市场转向如今中小户型占领市场,目前在售楼盘无论是在市区、金山、五四北、闽侯都以中小户型为主,主要面对刚需客户。


   限购令最大的杀伤力在于限制了有钱人投资楼市,以及限制了外来人到榕置业,当然也过滤了一些升级置业者,单纯由限购令对成交量产生的影响还是在前几个月,当限购令出台几个月后社会出现“假离婚、真买房”的现象,足以证明限购令的威力,而到了后期,对楼市影响更大的应该是组合政策的出台,尤其是紧缩的金融政策使得楼市无论是买方还是卖方市场都陷入僵局,而且下半年随着整体经济下滑,购房者预期的下降,导致成交量不理想。


   而产品链发生改变也是市场需求所导致,如今的购房均以刚需族为主,市场需要什么,开发商就生产什么这个无可厚非。


   堵了住宅市场火了商业地产


   限购令虽然堵住了住宅市场这扇门,但却疏通了一直沉寂的另一扇门——商业地产。在限购令之前,福州商业地产几乎是停滞不前,限购令后各种商业产品铺天盖地,其中包括写字楼、城市综合体、SOHO办公、店铺、酒店等等。


   据不完全统计,福州未来将建成至少15座城市综合体,目前已开业的有鳌峰洲的福州金融街万达广场、万宝商圈结合红星美凯龙家具城、浦上大道特易购大型卖场、世茂百货,而不久后仓山万达广场又将开业,五四北泰禾城市广场、大学城永嘉天地如今都进入了销售期,可谓一派热火朝天的景象。


   写字楼方面更是如雨后春笋般崛起,而在这之前福州的写字楼主要集中在五四路一带,如今这种格局已经被打破,台江金融街将崛起数座5A级写字楼,率先开盘的是申发大厦,接着还会有升龙大厦、世纪百联大厦、宇洋中央金座等,规划中的闽江北CBD地区也汇集了多家企业,其中还规划福州最高建筑,成为海西地标。


   此外,SOHO产品最近热卖,泰禾城市广场首批SOHO产品开盘即售罄,销售额达到7亿元,永嘉天地SOHO产品也预订良好,成为新一代的中小投资利器。{{page}}


   福州作为侨乡民间资本雄厚,但投资渠道有限,在限购令之前大部分人会将钱投入不动产,但限购令后,加上实体经济的不景气,部分热钱就流入了商业地产,这些热钱助推了商业地产。


   从投资角度看,商业地产的回报率要远大于住宅项目,以金融街万达广场为例,同地段、同面积的住宅和SOHO租金就相差上千元,而如今福州商业地产算是刚起步阶段,还处在低位,部分地区还出现商住倒挂现象,这在全国一线城市根本是不存在的。


   SOHO产品由于其面积小、总价低、不限购,成为了中高收入者热捧的投资品,而且部分年轻人也喜欢住在SOHO,因为其在城市综合体之上,生活便利适合年轻人的生活节奏。


   寻求新利润企业加快转型


   还没有一条政策会让开发商做出战略上的调整,而限购令做到了。如今传统房企并不只开发住宅产品,更将目光转向了商业地产、旅游地产,甚至是保障性住房建设。


   住宅市场早严控,传统房企寻求多元化发展,泰禾集团进军商业地产开发泰禾城市广场,中庚集团建设海峡会展中心旁五星级酒店,利嘉拿下三环路3甲医院建设用地,万科、冠城大通在永泰开发旅游地产项目,世纪金源在贵安打造大型旅游综合体,实力地产开发贵安温泉旅游项目,融侨、保力、世欧等地产介入保障房建设,还有群升、世茂等企业都将触角伸向闽侯区域……这些开发的产品都与限购无关。


   如今榕楼市寡头现象已凸显,能够生存下来的企业都具有一定实力,当企业做到一定规模时,不断地创新适应市场才能走得更远,限购令的出台只是催促了开发商多元化发展的步伐,而反应快的企业就将继续引领市场,改变慢的或许就成为这一次政策的牺牲品,这是优胜劣汰的市场规律。


   前几日部分城市又提高了首套房的利率,这个信号再次说明近期对住宅市场的调控不会放松,因此接下来1-2年时间内,住宅市场还将继续低迷,如今开发商基本都是几个项目同时运营,因此将面临很大的资金压力。寻求新的利润增长点势在必行,但是多元化发展更考验开发商的综合实力,对他们而言将是一场重大的挑战。


   限购令或成常态


   还是适时取消?


   限购令的出台可谓几家欢喜几家愁,它很好地抑制了房价的过快上涨,又对成交量造成打击,但它又对商业地产产生积极作用,让房企转型履行更多的社会责任,那限购令是否就这样成为常态政策,还是会适时取消呢?


   相关人士认为,限购令的取消只是时间的问题,它的出台只是应景的治标政策。我们应该看到它打乱了市场正常的供需关系,与市场存在矛盾关系,而且对于福州这种进入快速增长的城市,不让外地人买房也在一定程度上影响了城市发展。这次佛山市出现限购令朝令夕改的闹剧,其背后牵连到各方的利益,有恐惧市场需求井喷的,有政府担心面子问题的等等。


   很明显,这次中央出台的调控政策必定要看到成效,如今部分城市已出现价格下降的情况,福州虽然房价没有明显下降,但停滞不前的价格,以及越来越大的优惠力度,还是让人看到了其降价的预期。


   当商业地产达到饱和,逐渐赶上住宅市场后,或许就会放宽限购令,因为目前政府对商业的扶持显而易见,商业地产将会带来更高的税收,而且其作为投资品又与民生无关,对城市的建设、升级都有积极作用,如果在商业地产还未饱和的情况下,就放宽限购令,这在一定程度上打击了商业地产,不利于城市发展。


   新闻链接


   限购令具体内容


   2010年10月11日,福州出台限购令,新政指出,10月11日至 2010年12月31日,福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭,只能在福州市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在福州市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民家庭,只能在福州市五城区购买一套商品住房。


   对在福州拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民,暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。2011年1月福州市重申将继续执行限购令,并没有指出具体截止日期,因此一直施行至今。

来源:互联网

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 发表于2016-04-27   |  只看该作者      

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