[分享]2008高峰论坛:拐点还是幻觉? 房市争论一地鸡毛

发表于2008-04-28     1503人浏览     0人跟帖     总热度:10  

房市向何处去?这成了一个大问题。在中国社科院4月27日召开的“2008年中国房地产高峰论坛”上,与会者虽然人人和气、客气,但也掩饰不了对该领域认识的不同——
房价是不是到了拐点?官商分食比例是否合理?银行和房地产商能否继续快乐合作?每一个问题,都是当前最热闹的话题。
拐点还是幻觉
随着中央调控力度加大和房价走入遥不可及的高位,“拐点”论便在2007年年底渐渐成为一种强势观点。支撑它的是人们观望态度的蔓延和成交量的大幅萎缩以及部分房地产商的促销降价。普通老百姓似乎看到了希望。
然而,今年3月开始,曾经低迷的上海房市渐次回暖,价量俱增不说,还一举突破均价12000元/平方米心理关口。同时,北京、广东也颇有地产“阳春三月”的景象。一时间房市拐点又显得模糊起来。
4月27日高峰会上公布的《中国房地产发展报告NO.5》则明确宣称,2008年房价上涨幅度将大大低于去年,但是整体下降的日子却不会到来。
该报告的副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国认为,当前的中国尚不具备拐点的条件和环境。他的理由很简单:房地产市场尚未改变供不应求的局面。
李景国说,史无前例的工业化和城市化导致对房地产的刚性需求,再加上旧城改造造成的被动性需求以及城镇居民消费升级引发的改善性需求,叠加在一起决定了推动房价上涨的力量依然强大。同时,中国的土地资源稀缺,尤其是城市用地更是稀缺,这使市场增量受限。第三,进入2008年,国内外原材料价格上升,劳动力成本增加,导致房地产生产成本走高。另外,国家政策亦不支撑房价向下发展。
“这些基本面短期内难以发生根本性改变。某些城市出现的房市交易量下降,市场观望氛围浓厚,并不能证明房地产下降的大拐点已经降临。至少提出该论点还为时尚早。”李景国说。
此前,国家发改委官方网站曾发布一季度房地产市场价格形势分析报告,指出二季度房价上涨压力加大,全国房价将保持整体温和上涨趋势。
该报告称,流动性过剩、人民币升值以及钢材、人工成本的快速上升,都会推动住房价格的上升;近期股票市场深幅调整,大量资金逃离股市,同时,随着我国经济增长的放缓,部分生产流通环节也会退出部分资金,在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择进入房地产市场,而不是存入银行,从而拉动房价继续走高;居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
虽然由于某种考虑,该报告被紧急撤下,然而其分析仍让人印象深刻。况且,该报告的论点和论据颇与一些研究者合,比如郎咸平。郎氏近期在不同的场合一再表示,2008年大陆房市不可能急转直下。与发改委报告不同,他强调,这主要是中国投资环境变化,大量资本没有更好去处的结果。
官商分食的比例该如何
地价和房价的关系早为人所争议不已,特别是在土地招牌挂刚刚推行时。后来,在职能部门的强力打压下,相关舆论慢慢淡化。然而,最近一种讨论,被认为更贴近本质:房价里,多少是被政府攫取,多少又是被开发商拿走?两者各自的合理性又在何处?
3月,北京社会科学院《北京蓝皮书之社会发展报告》分析称,国家各项税收理论上要占商品房销售价格的约1/3,再加上土地出让金和配套费用,约占销售价的2/3。
报告认为,“如果政府在这两类收入上让利,经济适用房的价格就只有商品房的一半,但代价是GDP总量将减少、地方政府的财政收入将减少。因此,改变以GDP增长为中心的发展观和政绩观是老百姓住房得到实惠的前提。”
4月27日的会上,房地产商唯一代表、明天信华投资有限公司副总经理陈云峰则大声疾呼要对“开发商公平”。他延续了同行任志强的说法:地价在很大程度上推升了开发成本,这必然加大了房地产的风险。“现在开发商拿到一块地,成本就占整个开发成本的45%左右,有的甚至超过一半。就是说,房地产开发商主要的资金风险就压在这块地上了。”
陈云峰还表示,如果希望房价降下来,或者说增幅减下来,那么政府应该把二手房的税负降下来,就像降股市的印花税一样。“我了解到北京市的一个区,地税50%来自二手房过户的3%的印花税,支撑现在这个区50%的财政收入。所以政府把税一加上去,就上瘾了,很难降下来。现在盘活存量房是一个最简单的降低房价的道路,所以现在买二手房,上11%多的税,五年内的二手房,确实没有必要,每次加税都没有对房地产的市场形成好的作用。”
《中国房地产发展报告NO.5》分析北京土地市场形势时提到,2007年下半年,北京成交建设用地的平均地面价格为8078元/平方米,同比上涨82%;平均楼面地价为3934元/平方米,同比上涨36%。其中,住宅类用地地面均价为8091元/平方米,同比上涨100%;楼面地价3970元/平方米,同比上涨44%。可为陈氏一证。
不过,在该报告中,由中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云领衔的《2007年中国城市地价状况分析》则提出,地价占房价比例逐步降低,且低于其他国家水平。纵向对比2000~2007年全国30个主要城市平均住宅地价占平均住宅房价的比例关系,2000~2004年住宅地价占住宅房价的比例变化不大,基本维持在23%左右。2005年这一比例提高较多,达到27%,到2006年和2007年住宅地价占住宅房价的比例逐渐降低,分别为25%和23%。
从国际上来看,研究资料显示,地价在房价中的比重相对较大。如在美国的主要城市,用于建造商业楼宇的土地价格通常占全部物业价格的30%~40%,英国为25%~38%,瑞典为20%~22%,新加坡为55%~60%,韩国为50%~65%,日本则高达80%~90%。“与国外相比,我国地价占房价比例并不高,对我国大部分城市来说,在房地产价格基本稳定的前提下,土地价格逐步回归的真实水平是有一定的空间的。”
到底多少比例合适?恐怕土地供需两方永远无法意见一致。需要注意的是,在北京市社科院对市民的调查中,市民对2007年北京市政府各项工作评价最低的就是“调控房地产价格”,74%的回答者明确表示“不满意”,而回答“满意”的仅占5.5%。67%的回答者认为,房价问题在今年也不会有所改善,市民逐渐对政府在这一问题上的调控能力失去信心。
银行和开发商能否继续合作愉快
研究人员指出,自2000年以来的房地产辉煌背后,主要是银行源源不断的贷款。这种合作也给双方都带来了巨额利润收入,同时也在很大程度上将双方绑在了一起。根据《中国房地产发展报告NO.5》的数据,截至2007年末,全国人民币贷款余额26万亿元多,全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元,占全国的比重为18%,比年初增加11261亿元,增长31%,增速比同期人民币贷款利率高出7.5个百分点。其中,房地产开发贷款余额为1.8万亿元,比年初增加3613亿元,增长26%。
这种愉快的合作在今年遇到了问题。首先是美国次级按揭贷款危机给中国敲响了警钟。尽管管理层一再重申这种危机不会发生在中国,但是必要的防范措施正在实施,其中包括紧缩信贷的政策。开发商的资金紧张已成为事实。
不久前,SOHO中国董事长潘石屹说,“受国际资本市场惨淡和国内宏调银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应,并进入前所未有的融资艰难期。”随后,任志强放言,“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速,房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死,房地产商后死。”口气已大不同于以往。
《中国房地产发展报告NO.5》也提到,随着中央政府的宏观调控,部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的情况,开发贷款和个人住房按揭贷款的不良率均有大幅提高。它还引用某商业银行内部检查结果说,因为销售不畅等原因,国内某大型城市的房地产开发贷款中,2006年度的展期贷款和借新还旧贷款金额合计占到全部到期贷款的近1/3。
在此种情况下,各大银行都在降低房地产贷款的比重。此中老大建设银行还宣布,今年房地产业贷款将采取更多措施以控制风险,其中对开发类贷款客户识别将提高标准以及实施住房个人贷款风险评估新办法。
据悉,由于银行惜贷、开发商缺贷,2008年房地产产业链条中最忙的、生意最好的是“房地产开发借贷中介商”。这些借贷中介商在开发企业和放高利贷者之间搭起了一座桥梁。有传言说,在北京,两年期的开发项目,如果找民间高利贷,其贷款年率都在25%以上,即如果开发商借两个亿的高利贷,两年之后连本带息需要偿还3个亿。

来源:中国青年报

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