[分享]商业地产如何破解乱局 管理模式亟待创新

发表于2004-12-22     263人浏览     0人跟帖     总热度:10  

标签: 行业动态
在高回报率的诱惑下,各大开发商及投资者纷纷下水搞商业地产,不管是熟悉行规还是初试地产的都不约而同地加入了这场庞大的商业运动之中。但是由于缺乏科学、统一的规划和管理,造成商业建筑设计的不合理、业态规划的不合理、销售与管理的脱节等混乱现象也比比皆是。可以说,目前的商业地产好似在刀尖上舞蹈,如果没有过硬的功夫,很可能就跌得头破血流。
一些实力强大的开发商则在近期采取了“拨乱反正”的行动,他们采取经营与投资完全分离、由国际专业物业公司统一管理的管理新模式,成为了商业地产市场普遍关注的焦点。专家指出,旧的管理模式已经不能应对商业地产高速发展的速度,商业地产模式必须创新,才能遏止目前商业地产经营的混乱局面,引导商业地产步入健康、稳定的发展轨道。
商业地产:一团乱局
时下,一场商业房地产投资热正席卷全国,从广州到上海再到北京,大江南北的不动产开发商开发商业地产的热情空前高涨。同时,随着商业房地产的迅速发展和不断壮大,商业项目也已经不再局限于商业裙楼形式。
如今,各种商铺、大卖场、百货商厦正扮演着商业地产的领军角色,占据了房地产的重要地位,且规模呈现放大的趋势。但在受到地产商和投资追捧的同时,也可以发现,商业地产的运作手法却并不丰富,常见的无外乎两种:一种将商业全部打散出售给小业主;另一种则是开发商全部持有,一平方米也不卖。由于后者对开发商的资金实力要求比较高,能够这样做的可谓凤毛麟角,大多数开发商都会将商业分散卖出以尽快变现回款。在将商业分散卖出后,开发商则又“甩手就走”,任由商铺“自生自灭”,使得经营者无序经营,造成同质化经营日益严重,经营风险骤增。
业内人士指出,在目前的商业地产市场中,商业地产的发展商已经遇到了一个普遍问题:运营模式所带来的弊端再也遮不住了。在大量空置的商铺面前,商业地产开始了反思:不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路,毕竟商业地产到底能不能走好,能走多远,还是要看物业的后期经营。
管理模式:亟待创新
在如此混乱的商业地产市场上,一些专业规划、专业建造、专业营销管理的商业地产逐渐浮出水面,吸引了众多投资者的眼球。今典集团开发的苹果社区的二十二院街由三十多个具有中国民居色彩的现代院落组成,开创了新型的院落商街。首创置业开发的第三置业的三元岛商业地产本着“以商务人文为本”的创新理念,让客户参与决定商业地产的业态构成和经营方式。珠江地产开发的珠江骏景凭借位于北方最大服务集散地木樨园地区的优势,推出全市首家定制式服装商业街“千针街”。
第三级总经理欧阳旭认为,以往的管理模式容易使定位不准,使每个商铺品牌的定位参差不齐,很难使商场形成统一形象,而商铺与商铺之间的经营同时也会受到不少的冲击。所以,他们聘请了国际专业物业公司进行统一的招商以及管理。他表示,整个商场由专业团队来进行管理和运营,才能确保商场的统一经营、统一管理、统一招商、统一业态,从而锁定目标消费者,发挥整合优势,最终达到开发商、投资者、经营者“三赢”的局面。
据介绍,他们从售楼、招商阶段起就采用“四个统一”的方式,购买商业房产用于经营的业主会被要求将未来经营的品牌、业态写进合同。同时,用于投资的业主也会被告之其拥有房产后只能用于投资获利,不能随意出租或擅自变卦自营。这样的方式不仅保证了投资者的投资回报,更保证了项目的品质,为日后项目的投资升值奠定了基础。
欧阳旭表示,在国外,这种物业管理模式已经盛行多年,他们的分工很细,每一种商业业态都会有不同的经营管理公司,会有相应的专业经营管理公司,这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。与此同时,此种管理模式在一定程度上也将会影响到整个京城商业地产模式的发展方向

来源:中国房地产信息网

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