[分享]崂山惊曝土地批租的黑幕 土地黑洞如何堵塞

发表于2004-01-05     411人浏览     0人跟帖     总热度:10  

标签: 行业动态
崂山,闻名中外的旅游胜地。生活在这块土地上的人们,对川流不息的来客,早已司空见惯。但近一个时期,几批济南、北京客人的到来,却带给他们吃惊的消息,顿时成为街谈巷议的话题……

区委书记口袋里装的都是用地协议

提起王雁,在崂山乃至整个青岛市,可谓大名鼎鼎。从1998年12月成为崂山区主要领导以后,王雁在崂山就成了炙手可热的人物,在当地有“七个一把手”之称。其中崂山区委书记、区长,青岛高科技工业园区管委会主任,青岛高新技术产业开发区工委书记等职务,使他牢牢掌握了崂山区土地的批租大权。

经常听到一些地方领导说,现在,政府手里还有什么?就剩土地了!姑且不论这句话的对与错,至少表明,在一些地方领导心目中,土地已经成了权力的象征。难怪作为“一把手”的王雁,对土地批租情有独钟。

崂山的区位优势,使得这里的土地成为众多投资商眼中的“风水宝地”。尤其是依山傍海、有“黄金海岸”之称的青岛高科技工业园区,更引得大批商家蜂拥而至。随着房地产市场不断升温,崂山特别是坐落在其境内的青岛高科技园区的土地也越来越抢手。

大权在握的王雁,成了商家争相结交的首选人物。王雁也颇热衷此道,整天忙于折冲樽俎、推杯换盏。这位崂山区一号人物以他那句“双赢”的口头禅赢得了外商好感,也为自己赢得了“搞外向型经济十分出色”的声誉,以至于一度成为青岛市副市长的热门人选。最终虽未能如愿以偿,但在众多的头衔中,王雁又多了一个青岛市市长助理的职务。

“双赢”说起来冠冕堂皇,但实际操作过程却不那么简单。商家一方的“赢”,体现在土地上,无非是用地要办得快,地价要尽量低。但要做到这两点,都不容易。因为土地是农民集体的,区一级并没有土地征用的审批权;即使是土地征用批下来了,再卖给商家,也是有严格规定的,不允许领导干部个人说了算。比如,属于房地产开发的土地,必须经过招标、拍卖、挂牌的方式公开出让。然而,为了获得“双赢”的结果———崂山一方的“赢”到底是崂山政府,还是王雁个人“赢”,那就看商家如何理解了———王雁大笔一挥,不能办的事情就办了。在“一把手”的示范带动下,作为崂山土地主管部门的区国土资源局的“一把手”于志军,也就上行下效,依样而行。不是没有批地权吗?就发明出“土地预约协议”、“征地通知单”,只要把这两样东西一出示,再给农民些补偿,农民集体的土地就拿去卖了,就可以占用了。

然而,天网恢恢,崂山的土地批租黑幕还是被揭开了。

“一些人办起事情来胆子比较大,出问题往往比较严重。有的人一批少则几十亩,多则几千亩。主要领导口袋里装的都是用地协议书!”国土资源部一位领导在一次会议上气愤地说。而这位领导所列举的事实,正是崂山原区委书记王雁、国土资源局原局长于志军的所作所为。

执法部门盯上了崂山

青岛市土地市场治理整顿办公室的一份简报中记载着这样一句话:“5月19日,国家审计署进驻青岛,开始对我市进行为期4个月的国土专项资金重点审计。”

谁也没有料到,这短短的一句话,对王雁、于志军来说,竟预示着政治前途的终结。

据了解,正是此前审计署对济南、深圳、鞍山进行国土专项资金审计后,发现的问题,引起了国务院高度重视,使之成为后来大规模治理整顿土地市场秩序的直接导火索。这已经不是秘密。随后,审计署又选择长春、大连、武汉、郑州等8个城市进行试点审计,青岛名列其中。

一边是力度越来越大的治理整顿,一边是审计部门的审计,一时间,崂山的气候有些不同寻常。

据掌握土地市场治理整顿面上情况的人士透露,青岛市对治理整顿是很重视的,市长夏耕、副市长罗永明直接抓,亲自督战,整顿的成效十分显著。7月中旬,山东省全省的治理整顿土地市场秩序工作现场会,专门安排在青岛召开,推广他们的经验。

青岛市有关方面提供的资料显示,崂山区在土地市场治理整顿之初工作被动,曾受到市里的批评。此后,区里态度有所转变,表示要把治理整顿“当作崂山区二次创业的一个重要内容,作为事关全区社会经济可持续发展大局的大事来抓。”区里几套班子都动员起来了,市里的评价是“迅速打开工作局面”。但是,不知何故,8月中旬,国务院土地市场治理整顿督查组到青岛督查时,并没有安排到崂山督查。

到了10月下旬,审计署《关于对青岛市2001至2002年国有土地使用权出让金试点审计的报告(征求意见稿)》送达青岛市政府。据青岛市有关方面提供的材料称,接到这个报告,“市政府就征求意见工作紧急研究部署”,不到10天时间,就反馈了意见,并开始采取措施解决存在的问题。

紧接着,山东省监察厅、国土资源厅等部门组成的经营性土地出让执法监察工作检查组又到青岛检查工作。几乎就在同时,国土资源部在京召开新闻发布会,公布了崂山区政府“非法批准占用大量土地问题”,称“审计部门审计发现,青岛市崂山区政府在高科技工业园区范围内非法征用土地6200多亩,其中有40多个项目没有按照土地出让合同的要求限期开发建设。”5天后,由国土资源部、监察部组成的调查组到达崂山。

涉及非法批地问题查实后的详情,至今尚未对外公布,但王雁等人涉及违法审批数千亩土地是不争的事实。

人们有理由认为,这只是王雁等人违法违规问题冰山之一角。

这可以从山东省高级人民检察院的行动看出端倪。因为在国土资源部、监察部调查组到达崂山之前,也就是青岛市政府向审计部门反馈对审计报告的意见的同时,山东检察院的办案人员就已经秘密来到了崂山,很短的时间内,王雁、于志军等人就被省检察院带走。

青岛市委市政府也很快作出反应,对王雁、于志军等人给予了“双开(开除党籍、开除公职)”处分。崂山的这些权势人物,恐怕不仅仅是违法签批土地问题。我国刑法上有非法批地罪,其中有一个很重要的前提,即“徇私舞弊”,仅仅是非法批地,个人没有得好处,是不能追究刑事责任的。因此,几乎可以肯定的说,王雁等人在津津乐道的与开发商的“双赢”游戏中,口袋里装的都是用地协议书背后获取的“装的都是钱”的效果!

土地黑洞如何堵塞

土地市场“油水”多,黑洞确实不少。细心的人们会注意到,近年来落马的贪官,不少与土地批租有关。由于土地姓“公”,一些“公仆”如成克杰、于飞等人,就视为囊中之物,随意处置,大捞好处,动辄数以千万计。沈阳市中街一块地,评估价格3.5亿元,沈阳市政府却“划拨”给了刘涌,其中副市长马向东为此受贿25万美元,市长慕绥新受贿17万美元。厦门市原副市长蓝甫上任后一年内,仅为开发商杨光等人的4块地,就减免地价款4300万元,自己得到的“回报”是217万多元的贿赂……

回到前面引述的“政府手里还有什么?就剩土地了!”这句话上来。实际上,除了城区的土地,一个地方的土地,又有多少是政府的呢?绝大多数土地是农民集体所有的,并不是政府的。但很多人不这么看,因为只要政府想要地,就可以通过征用把地拿到政府手里。一旦征下来,卖地的权力则完全掌控于市县政府手中。如此一来,掌握一方权力的人物,实际上就掌握着对土地的处置权。

“不改革现行的征地制度,地方领导热衷征地、卖地之风就很难刹住。”一位对土地问题颇有研究的专家认为,“现行的征地制度已经形成利益驱动,地方政府深陷其中,仅仅在执法上想办法只能缓解矛盾于一时,必须走改革之路。”

“现在这种开发区管理模式,是有问题的。”一位主管部门的领导说,“开发区主任是在卖别人的地,他要追求政绩的最大化,追求的目标就是尽快地把地都倒腾出去。这种管理体制容易出事。”

何况,在我们国家,虽然强调政府必须垄断土地一级市场。但实际上土地供应又是双轨制,甚至可以说是三轨制并行。依照有关法律规定,国家机关、军事、基础设施、公益事业用地,可以“行政划拨”。这是一“轨”。与划拨用地相对应的是“有偿用地”。但找个理由把用地说成是公益性的,也不是太难办到,就是说,应当在“有偿”这一轨道上运行的,通过权力的魔杖,就能够侧身于“划拨”轨道。在“有偿”轨道中,实际又分两股,一股是协议出让,即地价双方协商决定;另一股是,属于旅游、游乐、商业、房地产用地的,要公开进行招标拍卖挂牌出让。据国务院土地市场治理整顿督查组提供的例子,黑龙江的齐齐哈尔市,在“有偿”供地中,纳入招拍挂公开竞争出让的比例达到用地宗数和面积的80%和96%。可以推测出,实际上在“有偿用地”中,大多数应当纳入公开竞争这一“股”中运行,可在相当多的地方,总是千方百计挤到协议出让的“道”上去,在“有偿用地”中,通过公开竞争方式出让的比例还不到30%甚至更低。也就是说,当地政府以各种名目把该纳入公开竞争的用地,协议卖掉了。这里面会造成多少收益流失?四川省有关方面提供的材料或许能够给我们一些参照:因严格贯彻招标、拍卖、挂牌出让制度,该省2003年1-10月全省土地供应面积低于2002年全年水平,而出让金却是上年的3.38倍。这不是很说明问题吗?

据国务院土地市场治理整顿督查组提供的消息,用各种名目规避公开竞争方式出让的、领导干部插手干预的,仍然相当程度的存在。那些口袋中装的都是用地协议的领导干部,是不情愿把协议暴露在阳光之下的,毕竟“三股道”并行的土地供应方式,还是能够找到最符合他们利益的运作途径的。“越是公有制,越要公开竞争,土地配置走市场化道路,恐怕才是解决问题的根本所在。”一位熟悉土地市场运作内情的专家这样说。

来源:市场报

崂山惊曝土地批租的黑幕 土地黑洞如何堵塞-筑龙房地产

筑龙房地产

掌握最新房地产行业动态,分享知名房企经典工程案例,探讨房地产开发热点问题。请在微信公众账号中搜索筑龙房地产或者zhulongfangdichan,或用手机扫描左方二维码,即可获得筑龙房地产每日精华内容推送。
扫码加入筑龙学社  ·  房地产微信群 为您优选精品资料、免费课程、高端讲座
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

查看原图
分享
开始 ||
x