如何成为一名优秀的房产项目工程管理者

发表于2009-09-09     7331人浏览     35人跟帖     总热度:87  

一、管理者心智
  一个企业的文化理念、管理和发展往往是企业创始人智慧的体现,那么一个项目工程部门的管理,同样也是部门管理者思想意识的体现。意识主导行为,行为体现结果,再精细化的管理,还都不能取代人的管理,所以项目工程管理者的思想意识如何,是工程及部门管理结果体现的最重要因素。
  1、从管理者自身角度
  勤思勤学――多研读一些管理、哲学著作及工程专业书籍,提高自身的思想智慧和见识,累积认知和感悟;突破自身的专业及经验局限,静下心来虚心向长辈、同事请教。
  真善真诚――古人云“积善之家,必有余庆;积不善之家,必有余殃。”,要真正的与人为善,真心实意地关心同事的生活及工作,忧其所忧、兼容并包、同甘共苦,方可立正气,和谐团队关系,树立人格魅力。
  慎言慎行――谨慎对待自己的言行,以公心公平对待各种问题,客观公正地评判人事,奖罚分明,作好应有的表率。
  坚挑坚守――坚持原则、操守,敢挑责任,树立服务意识,坚守文化理念和产品追求的激情与信念;
  专注细心――专注、细致、用心是营造精品的意识保证,不断寻找产品缺陷和不断弥补缺陷的理想主义者,是项目工程管理者所应具备的特质。( 在目前的人世中,静心、专注、执著地做一个项目,做一个产品,从事一个专业是非常重要的,是一个人成功的关键。)
  具备一种清净平和的思想智慧对于一个管理者来讲是非常重要的,只有这样才能想清楚、看清楚、走清楚,才能融会贯通、触类旁通,更好地把握各种规律,更高效地解决处理各种问题。任何规则、事物都是有时效性、阶段性、空间性的,总是在不断发展变化,没有常理,只有变的理,才是最接近真理的理。
  一个项目工程管理者应该是一个有经历、有感悟、有真善、有审美、有细心、有勤奋、有专长、有担当、有操守,具备坚毅性格与理想追求的人。只有在品德上为人表率,在专业上独挡一面,勤奋塌实、德才兼备才能让公司放心,让项目运作高效。
  2、从项目工程角度
  以全局意识站在一个项目整体管理者的角度去思索运作部门的工作,关注行业的发展动向,通过有效地组织与协调人、财、物等因素,整合设计、营造、材料及技术手段等资源,实现质量、成本、进度最佳结合的理想产品目标。
  建立质量、成本、进度等多维空间数理模型,探寻最佳结合点,从一定的高度、深度、广度清晰地去分析项目中的各种问题,有效把握事物内在的联系、运动、变化与发展。
  运用多空间立体思维的意识,梳理项目开发的总流程及各专业工序的子流程,明晰轻重缓急,理清头绪,避免方向性失误。在梳理出科学合理的框架模型及各流程系统后,运用信息化等辅助手段,提高管理效率。
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  • 奖励于 2009-09-10 04:38:47

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2

二、项目营造管理
进入微利时代可以说是一个行业发展成熟的标志,在这样的趋势背景下,有品牌、有文化底蕴、有设计研发、有精品营造、有高效管理,不断研制质量、成本、进度最佳结合的经典产品,将是铸成百年房产企业的关键。(常规性的就不多说了)
  1、质量管理
  a、设计层面: 充分重视功能使用、管理运营需求在项目各设计环节中的体现。
  精致的产品不应仅体现在产品营造上,更应体现在产品的文化内涵、功能使用上,需不断研究建筑文化,了解客户及管理运营的需求,设计出舒适、节能、环保、方便使用与管理运营的产品,才能真正成为百年精品。
  b、施工层面:
  ①以业主和管理运营者的角度,跳出行业、专业的局限,去关注细节营造,“落实”施工管理规范与施工处理要点;(许多对于专业管理人员来说是很常规,熟视无睹的细节,如空鼓、裂缝等,但对于业主来说是无法容忍的。)
  ②把精品意识贯彻“落实”到具体施工班组人员,与各班组一道进行各分部分项工程细节营造的技术交底及探讨;
  ③加强饰面材料含水率、色差、尺寸规格等检查;重视各专业产品造型、色彩、安装位置及方式与精装修、景观效果的融合;
  ④以“预防为主”的质量意识,不断检查、反馈、落实。
  c、精品意识:
  由于整体建筑行业水平还处于手工操作阶段,整个产业的社会资源平台,与高精细化、标准化流水线的工业化生产还存在一定的差距,目前所能做的是在整合产业社会资源的同时,加深对产品开发各个细节的钻研,提高管理人员的审美素养,加强在施工过程中对各细部节点处理的检查,“勤能补拙”,以苛刻、挑剔的眼光来进行产品营造的过程把控,只有做好每个简单的细节,才能铸成不简单的精品。
  2、成本控制
  a、设计层面:重视对设计合理性、经济性的探究,重视审图环节,在各设计环节中贯彻成本意识,把好成本控制的第一关。
  b、材料设备选型:对各方案设计中的材料设备配置,组织全面的分析调研,进行多品牌高中低取样选型,尤其是进口材料设备国产替代品的收集调研。选择最适用的材料设备,是有效控制材料设备成本的关键。
  c、施工营造过程:加强日常现场巡查,避免因管理不到位造成的工程变更;加强甲供材料设备使用损耗的检查、分析与监管。
  d、时间成本管理:加快设计进度,提速评审、流程运转的效能,设定审批文件的流转时限,压缩控制设计、管理环节的时间成本消耗。(时间成本消耗的不仅仅是项目成本,更是耗费了年轻员工的职业生命。)
  (项目工程部门的运作与集团大资源、大背景的运作犹如小齿轮与大齿轮,小齿轮能驱动大齿轮的运作,大齿轮更能带动小齿轮的高速运转。)
 3、进度控制
  a、设计层面:工程进度突破的关键是解决设计进度滞后的瓶颈。
①组织部门专业人员、产品供应商、施工单位等资源,对相关设计方案进行深化优化,进行设计反提确认,主动加快进程,避免坐等靠。
  ②相关设计方案的效果图采用三维立体仿真的电子样板,这样对各细部设计有一个更直观的了解,更贴近现实,减少因设计样板反复施工、确样造成的时间与成本消耗。
  ③集团组建统一平台的材料设备电子信息库及样品陈列库,使产品图片、案例图、产品实样及产地、价格等信息一目了然,便于对材料设备的选择确样,缩短时间。
  b、施工层面:
  ①将项目整体进度分解落实,责任到人;并可与施工单位签订阶段性的目标责任书,明确奖惩,及时强化促进。
  ②梳理各交叉工序,组织排布合理的施工计划,使进度顺畅推进。
  4、合同管理
  在各专业工序交叉配合比较多的项目中,应在各合同中明确施工界面,明确总包配合费及总包配合义务,并事先在部门内进行评审及各专业会签,然后再走公司流程。
  5、安全管理
  重视对项目范围内建筑成品、材料及各资源的保护,对甲供材料设备设专区保管,落实责任人,制订奖惩措施;加强过程监控、日常巡查、安全教育,督促施工单位加强生命财产的安全管理。
  6、总包、监理协调管理
  重视发挥监理、总包单位的主观能动性,对采用新工艺,新技术,对工程设计、营造献计献策创造价值的,对监理人员任劳任怨负责工作的,可特设奖励措施进行激励。
  7、信息管理
  重视各类设计、施工技术数据的分析整理,便于准确高效的查询。

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  • 奖励于 2009-09-10 04:38:52

 发表于2009-09-09   |  只看该作者      

3

三、项目团队管理
  项目团队管理是对一个共同事业目标团体的组织、协调与管理。( 常规性的就不多说了)
  1、制度建设
  重视评审会预备制度,提前让与会人员了解会议的内容,给予充分的时间研究意见,提高会议评审的质量、效能。
  严格执行各分部工程开工前的准备会制度,组织专项研讨,对各专业筹备情况做再三梳理。
  2、责权利明晰
  a、明确岗位职责与分工推行“承包责任制”,签订工程人员岗位目标责任书,制订和落实阶段性考核及奖惩措施。
  b、重视各专业工序的界面划分,明晰作业面。(这方面尤其体现在精装修与其他专业的界面划分与配合上。)
  c、重视工作激情延续的及时强化,提高员工的事业成就感,以“创行业精品工程,树个人职业生涯里程碑”意识,从各方面让个人利益与项目利益紧密结合。
  3、拓展交流学习
  a、多为基层专业人员争取优秀项目的考察机会,对本行业标杆型优秀项目进行亲身体验,学习精品目标的具体细节形式。
b、重视各专业工序的课题研究,提供适当精神、物质奖励,协助联系、推荐相关刊物发表,树立做行业专家意识,提升个人价值。
  c、开设“半月讲坛”,组织多专业学科的交叉学习,邀请兄弟公司专业人员或有关专家进行培训等。
  4、文化建设与沟通协调
  a、重视部门文化营造,设“励志栏”公布业绩、评优、奖惩等信息,设立“每月之星”,活跃竞争,唤醒荣辱意识,开设“员工心声”及行业信息等专栏,丰富团队文化氛围。
  b、定期组织郊游、拓展训练等活动,活跃团队气氛,增加互信互动;“同事是共同事业的合作伙伴”,在加强日常交流的同时,充分换位思考,避免正面打击,形成“主动工作、乐观生活、和谐向上”的团队氛围。
  c、养成多问一句“有没有需要帮助协调的问题?”的习惯,形成“日事日毕、日清日高”快节奏的沟通、行事氛围。
  e、将每个阶段的设计成果,项目形象进度等设专栏或开设部门电子信息平台共享,便于沟通了解,让信息公开透明。
  5、信息化辅助管理
  充分利用公司现有OA平台,提高工作流程运转效率;重视工程项目管理软件的应用,如Office Project软件,提高工程计划排布、调整的效率。

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  • 奖励于 2009-09-10 04:39:01

 发表于2009-09-09   |  只看该作者      

4

很好的文章,近期正在重新梳理部门制度与流程,同时加强自身团队的建设,楼主的文章可以进行宣贯了。

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  • 奖励于 2009-09-10 04:39:07

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

5

楼主的文章不错,想补充点,又不知道怎么去补充!

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  • 奖励于 2009-09-10 17:56:15

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

6

文章很好,向楼主学习。
作为房产项目管理者,如果能够具备这些,那可真的太强了。
把上述文章上传,方便大家下载学习。
如何成为一名优秀的房产项目工程管理

奖励      

  • 奖励于 2009-09-10 23:54:44

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

7

以下是引用shigong2008在2009-9-10 15:28:00的发言: 文章写的很好,向楼主学习。...
声明一下,此文章不是我写的,是转载的。
希望和大家共同学习,共同提高。

奖励      

  • 奖励于 2009-09-12 02:41:58

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

8

这个文章真的很好,学习了!
我再充实一点自己的心得,大家共同探讨:
现场管理中,和施工单位的老板(不是项目经理,当然有些项目经理就是老板了)的沟通是很重要的,尤其和他们对于施工各方面的一个成本计算!
因为各种因素的制约,奖惩措施对于他们的制约或是控制还是很有限的

奖励      

  • 奖励于 2009-09-11 01:27:06

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

9

以下是引用假行者在2009-9-10 17:00:00的发言:这个文章真的很好,学习了!我再充实一点自己的心得,大家共同探讨:现场管理中,和...
建议很有建设性,符合现在各项目现场实际情况。
献花一朵。

奖励      

  • 奖励于 2009-09-11 04:31:23

 发表于2009-09-10   |  只看该作者      

10

写的非常好,学习!
做人做事都要那样!

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  • 奖励于 2009-09-11 04:31:31

方隅

湖北 武汉 | 房地产

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