内容简介
本资料是知名房企编制的关于小型综合体项目可行性研究报告的资料,内容全面,讲解详细,主要包括:项目自身分析,项目市场机会分析,项目经济评价,竞品项目分析等。
项目分析:
城市中心区域小规模综合体项目,地处两大核心圈边缘,占地狭长,物业类型较多,给项目定位带来难点。两大商圈如两大磁石,将人流吸引,此处难以形成长时间的人流逗留。总建筑面积4万多平米,虽业态丰富,却难以形成规模效应。周边商办项目众多,且有多处待建项目,竞争激烈。地价高位拿地,当时楼面地价就达7976元/平米,加之两年的财务成本,按利息6.5%,契税0.04%计算,其楼面地价高达9408元/平米。
市场分析:
特色商业存在想象空间,办公市场供大于求,65年产权住 宅性质的酒店式公寓存在价值突破可能。商圈众多,各商业形态丰富了的商业氛围。商场业态两级分化严重,一方面化妆品、服饰类业态过于集中;另一方面餐饮、休闲业态偏少。将会导致业态发展冷热不均;商场档次定位不同,其硬件配套标准也不同。档次较高的,在数量上、品牌上更具优势,各商场之间也非常相似,几乎千篇一律,同一种模式,成严重的同质化特点。整体业态配比结构失调。百货过多,而餐饮、娱乐相对比重较低。尤其餐饮业态较少,致使仅有的餐饮经常出现排队现象,不利于商圈商业的持续繁荣;
客户需求分析:
投资客比例高,偏好低总价。投资客比例过半,更偏好低总价产品,控制产品总价成为项目关键。总价敏感,朝向不在乎,购买因素排序:地段、交通、总价、户型布局、朝向;对总价敏感,对朝向不在乎,客户偏好户型标准方正,对厨卫无强硬采光要求。自住客户偏好2房户型,最根本原因是居住功能的最低要求如此,可以较长 时期过度;投资客户偏好单室套,且无强烈朝向要求,最根本原因是总价低。小户型项目,不管是投资还是自住客户,都对总价敏感,控制户型面积进 而控制总价,成为项目关键。自住客户对东、西、南,三面朝向接受度无强烈偏好,但朝北户型抗性大。购买因素排序为:交通、地段、户型功能、总价、朝向。朝向排最后。
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本文为pdf格式,共100页,编制于2011年。
竞品分析
项目分析
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河北 秦皇岛 | 工程监理
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