教你如何摆平甲方

发表于2010-06-26    1035人浏览    4人跟帖    总热度:41  

不同的业主会有不同的服务需求。对不同的服务需求,就应该提供不同的监理服务并达到业主的满意。按辩证法的观点,这是共性与个性的问题。按现代营销学的理论,这是差别需求与差别服务的问题。随着监理市场竞争的日趋激烈,这一问题应该提上我们的日程。
但是,在我们业内,有些人未能注意到这一差别的存在,更没有意识到:只有提供差别服务,才可能每战必胜,才能不断扩大市场份额。本文就现阶段业主的差别需求以及我们监理的差别服务,谈谈自己粗浅的看法。
1现阶段业主的类型
要想研究对业主的服务,必须先研究业主。要想研究业主,必须先研究业主的类型。处于变革时期的我国,处于各类基本建设投资持续稳定增长的大背景下,业主的多样性尤为突出。考虑到对差别服务影响最大的因素,这里,主要从业主的市场属性,大致分为如下四类。
1.1大、中型的房地产开发商
即成熟的开发商。其特点是:运营资金多在10亿元以上,企业行为重长远,重发展、重品牌。管理人员流动性较低而素质较高,具备成熟的项目管理机制和系统的施工管理经验。大多数情况下,项目的开工手续完备,施工准备到位,在开工后仍需决策的项目较少,图纸变更也少。
1.2小型房地产开发商
其特点是:运营资金多在10亿元以下。和前者大、中型开发商相比,两者最本质的差别是:前者追求的是企业的长远发展,而后者追求的是企业的短期利益。正因为如此,“片面逐利”和“短期行为”就成了他们的显著特点。
由于是片面逐利,所以,他们往往是盲目追求低标价和大量的直接分包,甚至是利用买方市场,推行霸王条款。他们中的有些人,最关心的不是“百年大计”,而是早开工、早销售、早拿利润,有的甚至是见利忘义、违法违纪,捞一把是一把。
由于是短期行为,所以,他们无意建立企业的长效机制,无意塑造企业形象,更谈不上品牌意识。在管理上,重核算、轻技术,重进度、轻质量,不可能形成有效的项目管理机制和系统的施工管理经验。在用人上,重经验、轻素质、重使用、轻培养,随用随聘、随解随聘、东拼西凑、流动性强,为了保住饭碗,大多数受聘人员,有着急切的自我表现欲望且热衷于微观管理。
经验证明,这些特点往往会导致重大的质量安全隐患、尖锐的甲乙方矛盾和项目管理上的严重混乱,更会给我们的监理工作,造成极大的困难。
在我国经济持续稳定增长和房地产业高回报的吸引下,面对本行业较低的技术门坎,这样的企业为数众多。
1.3非房地产开发商的各类的企事业单位
其特点有三:一是完工后,工程以自用为主,故主要管理人员能重长远、重未来,在工期、质量、成本等方面都有着较强的责任心,且能正确处理其间的矛盾。二是对基本建设有所了解但经验不足,专业人员水平参差不齐。大多数情况下,项目的开工手续不完备,施工准备不到位,在开工后仍需决策的项目较多,图纸变更也多。三是对工程欲全面管理而又缺乏成熟的管理机制和系统的管理经验,往往表现为力不从心。但是,当发现自己不能胜任对工程的管理时,大多能持一个实事求是的态度,转而真减地委托专业的监理服务。
1.4政府项目
改革开放虽已近30年,但和发达国家相比,政府项目仍不规范,其形式也往往是各式各样。但总的来说,其特点是大多工期紧、任务重,甚至是边设计边施工。甲方行为较规范,管理较宏观,对监理的要求往往也带有鲜明的行政色彩。
2现阶段的业主职能
尽管业主的类型相差甚远,但其职能却基本相似,归纳起来,大致有四:
第一是决策。也就是盖什么样的楼的问题。一般说来,规划所设定的,待建项目整体的功能性、技术性决策,在开工前,已通过施工图基本确定。但这并不等于说,在施工阶段,业主就不需要决策了。相反,就我国目前的情况,相当数量的微观决策,仍是在开工以后进行的。在规划许可的范围内,大自各类设备、材料的选定,小自涂料的颜色、地砖的式样、灯饰的造型等等,往往还没有确定。对于许多开发商来说,为了赶时髦、创“亮点”,经常是变了又变,这就是开工之后,许多业主仍疲于奔命的原因所在。可以说,决策是业主的第一职能,且别人是不能替代的。但是,对于这一职能,并不是所有的业主都能应付自如的,转而求助于监理就成了顺理成章的事。
第二是保障。主要包括办理开竣工手续,按时支付工程款,保质保量和如期地提供甲供材料、设备,保证正常施工所需要的水、电、路及相应的外部环境等。这一项的工作量不大,且部分是可以委托监理方或施工方的。
第三是监督。即监督施工方和监理方的工作,监督进场的材料、设备,监督合同的履行和进度、质量、投资、安全的控制等等。由于已经委托了施工方和监理方,这一项是可多做可少做的。
第四是协调。这一条本应是监理和总包方的职能,但因业主大量的直接分包且总包方又难以实施有效的管理(总、分包之间无合同关系)已成为一种普遍现象,所以,不得不成为业主又一职能了。但是,如果监理和总包方得力,也是可多做可少做的。
3业主的差别需求与监理的差别服务
下面,我们就以业主的四种类型为线索,结合其四项职能,分别谈谈业主的差别需求与监理的
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

奖励      

  •    system  奖励于 2010-06-26 23:26:40

 发表于2010-06-26   |  只看该作者      

2

需要,请回隐藏的内容.谢谢!

奖励      

  •    holacsa  奖励于 2010-06-26 23:37:07

 发表于2010-06-27   |  只看该作者      

3

有见解!很多可以学习的地方。

奖励      

  •    holacsa  奖励于 2010-06-29 05:47:23

 发表于2010-07-19   |  只看该作者      

4

谢谢楼主,支持!!!

奖励      

  •    system  奖励于 2010-07-20 00:32:11

 发表于2010-07-19   |  只看该作者      

5

参考 参考

奖励      

  •    system  奖励于 2010-07-20 06:11:31

 回帖后跳转到最后一页


分享