[分享]如何签订工程承包合同,谨防合同不落地现象

发表于2020-01-06     87人浏览     2人跟帖     总热度:205  


如何签订工程承包合同,谨防合同不落地现象_2
如果你是建设单位或房地产商
(一)合同起草阶段
(1)建设单位或房地产商的管理人员在编制工程招标文件时,对于选择合同文本或合同条款完全是处于主动的地位,但对于一开始的各类合同文本的选择也至关重要。笔者着重列表如下:
名称
适用条件
专家建议
国家2013版施工合同示范文本
适用于各类房屋建筑、土木工程、设备安装工程等
(1)内资工程优先选用;
(2)需注意省市的各规定融入;
(3)对于采用当地定额计价,应作大幅度的调整。
国家1999版施工合同示范文本
现已不能满足清单计价的需要
不建议采用
港式JCT合同文本(目前国内常用的合同体系)
适用于各类房屋建筑工程,尤其是采用国际通行工程量计算规则的工程
(1)外资项目或房产项目选用;
(2)需要使用该文本的经验,对合约管理要求高;
(3)对于合同条款须作较大修改。
FIDIC合同条件(红皮书)
适用于各类房屋建筑、土木工程
(1)在土木工程里采用;
(2)根据融资或贷款方要求使用。
其他合同
(2)在招标文件的编制阶段,其实就是工程合同的起草阶段。据笔者调查,该阶段的招标单位有相当一部分是重“条款”、轻“清单”。据不完全统计,招标单位会组织对合同条款反复讨论,而有比较多花很少时间讨论“清单”。在项目后期阶段,有关清单问题会层出不穷。
(3)在招标文件的编制阶段,没有做到合同条款事先编制完全的情况也比较普遍,如在招标文件中不附合同条款的有之;仅附通用条款(专业条款空白)的有之;通用条款不够详细的有之;在中标单位确定后,再行编制或大幅度修改合同专业条款也有之。而投标单位在招标文件的有缺陷的合同条款基础上的发出的要约,显然是违背了合同订立的原则,也违背了招标投标法的相关规定。
(二)合同文本准备阶段
要特别注意工程合同的完整性。工程合同应由相关合同条款(招标文件中的)、中标通知书(或中标协议书)、投标答疑文件(或补充招标文件)、询标往来信函、投标书、标价的工程量清单、图纸(可能另册装订)、各类国家或地方有关政府主管部门要求签署的文件(如廉洁协议、安全协议等)等部分组成。而在实际工作中工程合同的签署的完整性总是被忽视。据笔者调查,30-50%的工程合同的签署存在不规范的情况,主要表现在如下方面:
(a)因在合同商务谈判或承包商优惠让利等缘故,承包合同金额与商务标或最终调整报价无法一一对应,工程合同中又缺少总价或单价优惠的相关文字说明,给合同双方对合同理解带来困惑。
(b)在准备工程合同文时,仅在合同文件中将商务标的最终金额写入承包合同商后双方签字盖章,而将重要的对商务标搁置一边了,就认为已经签订完毕了。殊不知,投标单位的要约(包括商务标的细目)应与中标通知的承诺没有有机联系起来,只有将商务标完整的内容也纳入工程合同,才真正完成了该部分的工程合同签订工作。
(c)遗漏或疏忽了招标图纸是工程合同的重要组成部分:
这是一个非常负责的造价咨询人员与房地产商合约人员的一段经典的对话:
房地产商合约人员:张工,前天,我们已将北京项目的一期消防工程的中标通知书发给中标单位了,你们可以准备工程合同文本了。
造价咨询人员:好的,王经理。我们着手准备。但请贵司需准备招标图纸以作为合同图纸,并请准备三套。
房地产商合约人员:招标图纸?我们已经发给投标单位了啊,中标单位那里也有啊!
造价咨询人员:因为本消防工程师总价包干的,我们一定要招标图纸纳入合同的文件的一部分,并且至少一式三份,并且装订后由合同双方盖章签署。即使该工程是单价包干的合同,我们认为招标图纸也是合同文件的一部分,也应该装订后双方签署盖章。
房地产商合约人员:我们以前都不装订的啊,我们很多专业分包都是总价包干的,每个工程的招标图纸进行装订盖章,我们的这工作量有多大啊!反正这家施工单位原来也合作过。我们觉得不必这么麻烦了。
造价咨询人员:王经理,我们觉得要招标图纸一定需与合同文本一起签订,我们愿意协助贵司整理相关的招标图。若贵司需要,我们可以将当初贵司发给我们知道招标图纸马上归还贵司。
房地产商合约人员:我们公司内部的整个管理一直没有这样的要求,只要求我们保存招标图纸就可以了。你们只需准备合同文本,图纸问题就不用你们考虑或操心了。
造价咨询人员:我们经常碰到,在变更核算或竣工结算时,合同双方都拿不出完整的招标图纸。我们不得不坚持我们的意见。我们咨询单位协助贵司制定合同,我们须确保合同的完整性,否则我司是有责任的。若您坚持你们的意见,我们将以公司名义向贵司发个正式函件,书面提醒贵司此事项的重要性,我们顾问单位也尽到责任了。
房地产商合约人员:那请等等吧,我与我们的内部再商量一下,明天给个电话。
房地产商合约人员:(电话中)王工,经我们内部研究决定,我们接受您的意见,我们加强这方面的管理。我们已经请设计部再晒三套招标图纸。非常感谢你们认真负责的态度!
如果你是承包商
(一)合同的修改阶段
(1)在招标文件颁发后,投标单位需需利用对招标文件的错误或矛盾的机会,就合同条款设置不合理的情况技巧性向招标单位提出;
(2)对于有询标机会的承包商,利用招标单位在询标会议的机会可以将有关招标文件的问题与招标单位交流,以说服招标单位在询标问卷正式发出时作适当调整;
(3)对于有商务谈判机会的承包商,在与业主的商务谈判时,抓住机会说服招标单位对不合适的合同条款进行修改。
(二)合同文本准备阶段:
参阅“建设单位或房地产商”的“合同文本准备阶段”的内容。
如果你是分包商
如果签署的是分包合同或指定分包合同,则该分包合同为从合同,分包单位应阅读相应的主合同的内容,并对主合同的权利、义务与责任了解清楚。按工程合同签订的完整性的要求,应可要求总承包商提供主合同的除合同价格以外的主要条款,并可作为分包合同的附件。而经过笔者调查,真正做到的这一点的占比不大。假如你是分包商,你会坚持该意见吗?
分包合同一般由总包与分包商签署,但考虑到分包商一般由业主通过指定分包形式确定,分包单位是否建议或坚持在总承包商与分包商签订指定分包合同文件的同时,再由业主与指定分包单位另外签署一个附属协议,以以对总包商的付款责任、违约责任由业主作出书面的承诺,以保护分包商的自身的合同利益。
举例合同签订的图纸的完整情况调查
仅针对合同图纸的完整性事宜,笔者最近对100个工程承包合同的合同图纸签订情况作了一个详细的调查(在愿意提供调查配合的建设单位中,随机抽取10个建设项目;每个建设项目又抽取10个工程合同)。现将统计结果列述如下:
名称
合同图纸统计
满意度
得分
第一类:有施工图纸的总价或单价合同
(调查81份)
32份:进行了装订与签署
100分
32分
7份:双方在招标图纸上盖了个章,又加盖了招标图章
90分
6.3分
6份:双方在招标图纸上盖了个招标图章
80分
4.8分
4份:加盖了招标图章
75分
3分
10份:认为是招标图,妥善保存着
70分
7分
12份:招标图已经不全,招完标后没有理过
55分
6.6分
5份:不知道招标图
40分
2分
5份:招标图找不到了
0分
0分
第二类:有扩初图纸的单价合同的合同
(调查15份)
1份:双方盖章签署(图纸本来是装订的)
100分
1分
2份:双方在招标图纸上盖了个招标图章
80分
1.6分
9份:认为是招标图,妥善保存着
70分
6.3分
2份:扩初出过几版,不知道招标图
40分
0.8分
1份:已经找不到招标图了
0分
0分
第三类:无图纸的单价包干合同(模拟清单)或无图纸的总价合同,(调查4份)
4份(因合同本无图,不考虑存在问题)
100分
4分
小计


75.4
从以上表格抽样数据得出,在已签订的工程合同中,就仅仅以合同图纸签订的规范性一个事项进行调查,有近25%(100%-75.4%)的工程承包合同签订的不规范,存在很大的隐患,也就是有有相当的很多单价合同或总价包干的合同的签订几乎都没有真正落地,这个25%的比例令人惊讶,并引起思考。
由于合同图纸签订等一系的问题为发生结算争议埋下了很大的隐患。从笔者十多年间从事的几百项工程造价司法鉴定的经验来看,合同文本的签订有关的问题很多,笔者作个大胆的假设:
(1)如果我们很多工程管理人员认识到了工程合同的严肃性、完整性,我们的工程结算争议将随之减少很多;
(2)如果我们很多工程管理人员认识到了合同图纸等资料与文件均纳入工程承包合同,并由双方签订,那我们有理由相信,争议引起的诉讼将有所减少(甚至会减少5%-10%)。
作者:Robin Zhang

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 发表于2020-01-06   |  只看该作者      

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如何签订工程承包合同,谨防合同不落地现象_1

 发表于2020-10-04   |  只看该作者       筑龙币+10

3

工程管理人员若在合同起草、签订、履约前认识到了工程合同的严肃性、完整性,那么后期工程结算争议将随之会减少很多。

花胜春

北京  | 项目管理

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