[分享]李明俊:碰到这些情况,80%的财务同行表示不知道该不该交房产税

发表于2015-12-17     9220人浏览     0人跟帖     总热度:46  

      在房地产行业涉及的大大小小的11个税费中,房产税相比简单,金额也不大,大家关注的也不多,但关于房产税,大家是否理解就一定到位呢?在企业实践中,房产税是否就不存在偷税风险呢? 

       我们知道,房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但是不是所有的房产都须征收房产税呢?例如,建筑工地的铁皮房或者临时仓库是否是房产税的纳税对象?没有产权的商铺等地下建筑物是否也须缴纳房产税?如果征,如何征?中国房地产财税咨询网总裁、房地产税务专家李明俊对这些非常规性的问题予以解释。

1、建筑工地的铁皮房/临时仓库是否为房产税纳税对象?怎么征法?

      也许有人说,临建交什么房产税,八字都没一撇,在实务当中谁交过。那是否没有房产税纳税义务了?非也,缴纳与否也是视情况而定。

      《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》  (财税地字〔1986〕8号)第二十一条,关于基建工地的临时性房屋,应否征收房产税?

      凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。

2、地下建筑物是否也是房产税的纳税对象?怎么征法?

      《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

       出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自用的地下建筑,按以下方式计税:

1)工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(40%-50%〕×1.2%。

2)商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(10%-30%)〕×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3)对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

        上述规定自2006年1月1日起执行,《财政部税务总局关于房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第十一条,为鼓励利用地下人防设施,暂不征收房产税的规定废止。但个人所有的地下建筑用于居住的,根据《房产税暂行条例》第五条,个人所有非营业用房产免征房产税的规定,对此类地下建筑免征房产税。

       据上,房地产税务专家李明俊声称地下建筑即使无产权,用于出租,也是要交房产税的,只是给了一定程度的优惠折让而已。实操中,很多企业对此政策要么不是很清楚,要么故意以地下建筑无产权而不缴纳相应的房产税,这就构成了偷税的风险,是得不偿失的做法。应引起警惕。

延伸思考:

房产税如何做税务筹划?房地产税务专家李明俊如下建议。

 3、自用/新购写字楼是否可以免税?

 1)关于新建自用写字楼

       根据《关于房产税若干问题的解释和规定》第12点规定,“关于新建房屋的征税问题:1.新建的房屋,自建成之次月起征收房产税。2.新建房屋的建成,以工程验收完毕日起计算。3.为办理工程验收前,已使用、出租或出借的新建房屋,从使用、出租或出借的月份起,按规定征收房产税。4.为办理工程验收结算的房屋,按工程预算造价减除30%后的余值计算征税,工程结算后的房产原值,不论比预算造价增加或减少,对已征税款都不办理退、补税。

 2)关于新购自用写字楼

      《深圳经济特区房产税实施办法》第九条中的“购置的新建房屋”是指纳税人在一级市场(如房地产开发商)购买的新建房屋。如从二级市场转让购买的房屋,不论前业主有否使用,均不属于“购置的新建房屋”的范围,不可享受免征3年房产税的优惠。因此,新购置的二手写字楼不符合免税条件,应从权属变更的次月起计算缴纳房产税。

       此外,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳。即拥有房产期内(除依法减免税外)都须缴纳房产税,不存在缴纳年限的说法。

 


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